政策出台背景
(一)十九大的战略要求。党的十九大报告提出实施乡村振兴战略。农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，必须始终把解决好“三农”问题作为全党工作重中之重。要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求，建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化。
(二)广东省的现实需要。2009-2016年间，我省城镇化率从63.40%增长到69.20%，而农村居民点面积不仅没有减少，反而以0.61%的年均速度增长，2016年末我省农村居民点用地面积达82.19万公顷，占全省建设用地面积的40%，人均农村居民点用地面积达242平方米，为人均城镇建设用地面积的2.5倍，较为粗放。
为统筹城乡发展，优化城乡用地布局， 自2008年以来，我省按照国土资源部的总体 部署在15个地级以上市开展了城乡建设用地 增减挂钩试点工作。2017年，国土资源部印 发了《关于进一步运用增减挂钩政策支持脱 贫攻坚的通知》(国土资发〔2017〕41号)， 明确进一步加大增减挂钩政策支持脱贫攻坚 的力度。\n\n\n 政策的主要原理
省政府要求，自2018年1月1日起，在珠三角地区9个地级以上市(不含龙门县等9个县市)范围内出让商业、娱乐和商品住宅等经营性用地(不含“三旧”改造用地)应当与全省农村建设用地拆旧复垦形成的复垦指标挂钩，没有复垦指标或复垦指标不足的，不得出让商业、娱乐和商品住宅等经营性用地使用权。省定贫困村为第一优先交易次序;国家扶贫开发试验区、原省级扶贫开发重点县、少数民族自治县、原中央苏区、海陆丰革命根据地等34个县(市、区)为第二优先交易次序。截止目前，省国土资源厅已安排下达珠三角各地级以上市复垦周转指标3.04万亩，也就是说目前复垦指标的需求已经达到3.04万亩，按照省政府批准的50万元亩的最低保护价计算，可为脱贫攻坚和美丽乡村建设提供不少于150亿元的资金。\n\n\n 拆旧复垦建立了城市农村要素合理流动的新机制。一方面偏远农村的建设用地指标流转到城市使用，破解城镇发展新增用地不足的难题，同时指标收益返还农村，充分显化土地级差效益，使农村共享城市发展红利，支持农村地区脱贫攻坚和乡村振兴，实现城乡融合发展的新局面。
政策的主要利好
利好概括为“九个字”:效益高、门槛低、程序简
(一)效益高
1.经济效益高。2018年以来，茂名市 共有25个项目完成网上公开交易，面积 490.30亩，总收益2.5324亿元，亩均收益 51.65万元。三次公开交易中，成交单价最 高为58万元亩，最低为51万亩。规模的价格也是50万元亩。复垦指标通过交易平台成交后，复垦 地块的城乡建设用地规模的60%由省统一收 回另行安排使用，剩余的40%纳入实施拆旧 复垦的所在县(市、区)预留城乡建设用 地规模统计和使用;收购本县(市、区) 范围内复垦指标的，指标成交并经省确认 后，复垦地块的城乡建设用地规模纳入所 在县(市、区)人民政府预留城乡建设用 地规模统计和使用。规模、指标的价格均是50万元亩。
2.向基层倾斜。通过拆旧复垦农村旧住宅、 废弃宅基地、空心村等闲置建设用地，将腾退出来 的建设用地指标在优先保障所在村建设需要后，节 余部分以公开交易方式在省内流转用于城镇建设。 复垦指标交易价款扣除成本(拆旧复垦成本主要包 括两大方面:一是地级以上市按复垦指标交易最低 保护价的10%从复垦指标交易价款中提取的市级统 筹资金;二是拆旧、复垦的实施费用，分别按2万 元亩、3万元亩列入成本)后，净收益按5%、5%、 15%和75%的比例分配给县级财政、镇级财政、土地 所有权人和土地使用权人。\n\n\n 3.权属不改变。复垦后形成 的农用地，仍由原土地使用权人按 农用地用途使用。
(二)门槛低
1.现状要求低。农村旧住宅、废弃宅 基地、空心村等闲置建设用地都可以进行 拆旧复垦，复垦面积不小于400平方米。特 别重要的一点是，只要现状为建设用地即 可，不要求地块符合土地利用总体规划。
2.复垦要求低。拆旧复垦不要求复垦 为旱地或水田，只要求复垦为为园地、林 地、草地等农用地，也就是说种树、种果，甚至种草都可以。
(三)程序简
1.立项、验收等程序简单。一是镇 (街)为实施主体。《方案》第六部分第 (四)节明确:“乡镇人民政府、街道办事 处负责对农村闲置建设用地的摸底调查、组 织开展拆旧工作，向土地使用权人核发《退 出建设用地证明书》，负责实施复垦并加强 后期管护。二是项目由县级国土部门负责立项审批。 《方案》第三部分第(二)节第1款明确:“镇(街)作为复垦项目业主向县级国土部 门申报和组织实施复垦项目，县级国土部门 负责复垦项目立项审批。”三是验收程序简 单。《方案》第三部分第(二)节第2款明 确:“复垦项目由县级国土部门会同同级财 政、住房城乡建设、农业、林业部门组织验 收并核发验收确认函地级以上市国土部门要 加强监管和抽查。”
2.收益直接拨付。复垦指标通过广州 耕地储备指标交易中心设立的交易平台进行 公开交易，省建立了收益直接拨付到县级财 政、镇级财政、土地所有权人和农户等土地 使用权人账户的机制，有效避免克扣、截留、 挪用。需要出售复垦指标的地级以上市、县 (市、区)，应当向交易中心提出申请，并 同时提交收益分配明细表。
政策的具体操作
工作对象\n\n\n 工作内容
工作路线\n\n\n\n\n 拆旧复垦与增减挂钩政策的区别
1.复垦对象范围不同。增减挂钩复垦的对象是农村低效、闲置和废弃的建设用地，包括工矿用地。《方案》复垦的对象则仅限于农村旧住宅、废弃宅基地、空心村。
2.操作方式不同。增减挂钩要求建新区和拆旧区必须一一对应，整体审批，封闭运行。拆旧复垦不需要挂钩建新区，主要解决拆旧复垦问题，不需要整体报批，这就解决了增减挂钩占用与复垦土地类型 难以一致问题。
3.节余指标流转范围不同。现行增减挂钩政策原则上拆旧和建新项目不得跨县 (市、区)行政区域，即节余指标不得跨县区流转。拆旧复垦形成的复垦指标是以公开交易方式在省内流转用于城镇建设。
4.收益分配不同。增减挂钩收益主要由政府掌握，拆旧区的农民集体和农户仅获得一些拆迁补偿，所获收益不高，拆旧复垦积极性低。《方案》将复垦指标交易的净收益的75%直接返现于农民，增加了农民财产性收入。
最后，关于农村拆旧复垦工作给大家几个温馨提醒:
1.所有拆旧复垦地块，建议都纳入“三 旧”改造标图建库范围;
2.已完成“三清三拆三整治”的，要进行排查，看能否纳入拆旧复垦统计范围;
3.以二调数据为准，对于需要拆旧复垦的地块，建议在三调数据中做好对接;
4.不要求符合土地利用总体规划，只要现状为建设用地;
5.最小限制面积为400平方米。
二、拆旧复垦补偿旧房拆除、复垦按照“自愿有偿”的原则，由搬迁户按照协议，在规定时限自行拆除，自行复垦为耕地，拆除旧房必须按规范提供拆除前、拆除中、拆除后及复垦后的照片，并经验收合格后按规定程序兑现奖励和补偿。
拆旧复垦可减少农村闲置、低效建设用地，优化农村用地布局，也可助力乡村振兴，改善农村生产生活条件，增加农民收入。
拆旧复垦政策的实施，唤醒‘沉睡’资产，‘拆’出新价值，既美了乡村，也富了乡亲。
一、拆旧房复垦工作原则1、耕地优先原则。
2、增减挂钩原则。
3、协作推进原则。
二、拆旧复垦工作的注意事项1、所有拆旧复垦地块，建议都纳入“三 旧”改造标图建库范围；
2、已完成“三清三拆三整治”的，要进行排查，看能否纳入拆旧复垦统计范围；
3、以二调数据为准，对于需要拆旧复垦的地块，建议在三调数据中做好对接；
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；
没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
三、拆旧复垦政策拆旧复垦补偿款按每户宅基地实际面积补偿。
宅基地使用权补偿参照同期征地土地补偿费标准，按照1.2万元/亩对退出宅基地面积(包括宅基地附属用地)给予一次性补偿。
被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。
对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。
一、老房子塌了政府要拆有补偿吗：
1、无主房屋：
目前许多农村房屋由于家庭成员去世以及户口迁出等等问题，导致房屋找不到主人，或者房屋主人以及继承人因为去世已经销户，而这一类房屋将会归为农村集体组织所有，在农村旧房整治过程中将会被无偿拆除。
2、即将倒塌的危房：
对于农村危房的整治主要分为两类：
第一类、由于农民朋友家庭贫困，无力修建房屋、打理房屋导致家中的老房成为了危房，对于此类情况国家会给予危房改造补贴，让农民对危房加固或者重新修建新房。
3、第二类、对于因为一户多宅或者房屋长期闲置荒芜出现的危房，将会予以拆除处理。
二、农村房屋倒塌有补偿吗：
1、我国很多农村地区的自然灾害频发，因为泥石流、洪水、暴雨、大风、大雪等造成的房屋倒塌现在非常多，这类因自然灾害而造成的房屋倒塌是可以得到补偿的，同时也可以重新选址进行重建。
2、近几年，由于大量农村居民们进城务工，并在城市买房落户，很多农村的宅地基和住房都已经闲置了。
3、由于闲置时间过久，且没有及时进行修缮而造成了房屋倒塌。
后期在发展农家乐或者农村民宿时，这类房屋也是可以得到一定程度补偿的。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
四、农村旧房拆除复垦补偿标准法律分析：
拆旧复垦补偿款按每户宅基地实际面积补偿。
宅基地使用权补偿参照同期征地土地补偿费标准，按照1.2万元/亩对退出宅基地面积(包括宅基地附属用地)给予一次性补偿。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
五、农村拆旧复垦补偿标准法律分析：
拆旧复垦补偿款按每户宅基地实际面积补偿。
宅基地使用权补偿参照同期征地土地补偿费标准，按照1.2万元/亩对退出宅基地面积(包括宅基地附属用地)给予一次性补偿。
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》 第二条 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。
全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。
任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
土地使用权可以依法转让。
国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。
国家依法实行国有土地有偿使用制度。
但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。
六、拆旧复垦有什么政策旧房拆除、复垦按照“自愿有偿”的原则，由搬迁户按照协议，在规定时限自行拆除，自行复垦为耕地，拆除旧房必须按规范提供拆除前、拆除中、拆除后及复垦后的照片，并经验收合格后按规定程序兑现奖励和补偿。
拆旧复垦可减少农村闲置、低效建设用地，优化农村用地布局，也可助力乡村振兴，改善农村生产生活条件，增加农民收入。
拆旧复垦政策的实施，唤醒‘沉睡’资产，‘拆’出新价值，既美了乡村，也富了乡亲。
一、拆旧房复垦工作原则1、耕地优先原则。
2、增减挂钩原则。
3、协作推进原则。
二、拆旧复垦工作的注意事项1、所有拆旧复垦地块，建议都纳入“三 旧”改造标图建库范围；
2、已完成“三清三拆三整治”的，要进行排查，看能否纳入拆旧复垦统计范围；
3、以二调数据为准，对于需要拆旧复垦的地块，建议在三调数据中做好对接；
法律依据：
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条 因挖损、塌陷、压占等造成土地破坏，用地单位和个人应当按照国家有关规定负责复垦；
没有条件复垦或者复垦不符合要求的，应当缴纳土地复垦费，专项用于土地复垦。
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文章来源参考：头条-龙门县拆迁补偿标准，农村拆旧复垦补偿标准
内容审核：贾波涛律师
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