房改房地下室拆迁补偿办法，佛山市旧楼加装电梯最新政策

房改房地下室拆迁补偿办法，佛山市旧楼加装电梯最新政策

各区人民政府,市政府各部门、直属各机构:

《佛山市既有住宅加装电梯管理办法》已经市人民政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。执行中遇到问题,请径向市国土规划局反映。

佛山市人民政府办公室

2018年11月12日

佛山市既有住宅加装电梯管理办法

第一章 总 则

第一条 为适应社会经济发展,完善既有住宅的使用功能,提高宜居水平,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国特种设备安全法》《建设工程安全生产管理条例》《建设工程质量管理条例》《广东省特种设备安全条例》和《广东省电梯使用安全条例》等有关法律、法规和我省有关既有住宅加装电梯的规定,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内既有住宅加装电梯的建设和管理。

第三条 本市既有住宅加装电梯,应当遵循“业主自愿、公开透明、充分协商,成熟一梯加建一梯”的原则。

第四条 既有住宅加装电梯应当符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规的规定,并遵守本市既有住宅加装电梯技术规程的要求。

第五条 各区规划、建设、国土、消防等行政主管部门和特种设备安全监督管理部门按照各自职能做好既有住宅加装电梯的审批和管理工作,属地镇(街道)人民政府(办事处)、居民委员会、原房改售房单位或者业主委员会等应当对既有住宅加装电梯工作予以协助和协调。

区规划行政主管部门依据市规划行政主管部门的委托开展相关工作,负责提供规划审批咨询服务、审核电梯加装工程设计方案、组织批前公示、核发建设工程规划许可证,办理规划验线和规划验收等工作。

区建设行政主管部门负责对加装电梯建筑施工图审查环节进行监管、核发《建筑工程施工许可证》、施工质量安全监管、工程竣工验收及备案等工作。

区国土行政主管部门负责提供用地咨询服务、提供申请人不动产信息登记情况(既有住宅加装电梯所在单元的不动产登记人信息);对占用项目范围以外土地的,提供项目范围以外土地权属人信息。超出部分土地属公共土地且无具体权属人的,应出具书面意见。

区消防行政主管部门负责对加装电梯部分的消防车道及防火间距是否符合要求出具反馈意见。

特种设备安全监督管理部门负责对既有住宅加装电梯的生产、使用和检验检测实施安全监督管理。

镇(街道)人民政府(办事处)负责本行政区域内既有住宅加装电梯工作的指导和协调;参与加装电梯征询意见的工作、协调居民委员会等第三方进行见证,并出具见证意见。

第二章 申请条件

第六条 既有住宅的业主可以自行申请,也可以委托业主委员会、业主代表或其他单位和个人申请。

对于建成的居住小区,可由业主委员会或由其委托物业管理公司牵头就加装电梯提出相对合理、稳定的小区加装电梯的整体设计方案,对小区拟加装电梯位置和电梯形式、材质等通过小区业主表决后,形成小区业主规约。

第七条 既有住宅加装电梯的意向和建筑设计方案应当征询本栋(梯间)房屋全体业主的意见,并应当经专有部分占本栋(梯间)建筑物总面积23以上的业主且占总人数23以上的业主同意。

公示期间存在异议的,利害关系人应以书面形式向居民委员会或区规划行政主管部门提出。

第三章 协商协调机制

第八条 申请加装电梯的业主应当以书面协议形式达成以下事项的解决方案:

(一)确定电梯使用管理人。

(二)加装电梯工程费用的预算及其筹集方案。

(三)电梯维护保养方式及其保养、维修、改造费用分担方案。

(四)与不同意加装电梯的业主进行协商,以及对利益受损业主进行补偿的资金筹集方案。

(五)如加装电梯导致有关业主的采光、通风、通行或房屋价值等合法权益受到不利影响的,应当依法给予适当补偿,补偿费用在筹集资金中支出。

(六)法律、法规、规章规定其他应当由业主协商确定的事项。

第九条 既有住宅加装电梯所需要的资金,可以按照以下方式筹集:

(一)根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由共同出资业主协商约定。

(二)原产权单位或者原房改售房单位(不包括财政拨款的预算单位)出资。

(三)社会投资等其他合法资金来源。

相关业主可以本着权责一致友好协商的原则自行确定出资比例。

第十条 既有住宅加装电梯应当经过业主协商。已成立业主委员会的,业主委员会应当在协商中发挥牵头组织作用。居民委员会、原房改售房单位或者业主委员会等应当对既有住宅加装电梯工作予以协助、协调和指导。业主之间协商或调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。

第四章 申请程序

第十一条 各区人民政府应构建加装电梯联合审批平台。联合审批职能部门包括国土、规划、建设、消防等行政主管部门。加装申请应通过联合审批窗口受理,各职能部门对申请材料进行审核,并上传反馈意见。具体要求由各区行政服务中心自行制定。

第十二条 既有住宅加装电梯申请应按照下列方式提出:

(一)业主或者业主代表可以提出申请,也可以由业主委员会提出申请。申请的业主人数超过5人的,应当推选不超过5名业主作为代表。

(二)业主可以委托物业服务企业、电梯生产安装企业、加装电梯咨询服务机构办理申请、报建和验收手续。

(三)加装电梯的住宅属于房改房的,业主可以委托原房改售房单位提出申请;原房改售房单位已经关闭、破产、撤销,其住房维修基金已转归其上级主管部门管理的,也可以委托上级主管部门申请办理。

加装电梯的业主应当作为建设单位承担法律、法规规定的义务。

第十三条 既有住宅加装电梯可以直接申请办理建设工程规划许可手续(原批准图纸上已明确标识预留电梯井的除外),同时按规定缴纳城市基础设施配套费。既有住宅加装电梯不需办理建设用地规划许可、供地审批手续和占用现状绿化补偿手续;加装电梯的建筑面积不纳入用地容积率计算;不办理不动产权登记。

第十四条 既有住宅加装电梯申请《建设工程规划许可证》,按照以下程序办理:

(一)申请人按照本办法的规定提交申请资料。

(二)区规划行政主管部门按照本办法的规定组织审批前公示。

(三)审批前公示结束后,区规划行政主管部门依法核发《建设工程规划许可证》,申请人为加装电梯的建设工程的建设单位。

申请人应当在《建设工程规划许可证》的有效期内动工建设。

第十五条 既有住宅加装电梯申请《建设工程规划许可证》,应当提交以下资料:

(一)《佛山市规划建设项目登记表》《佛山市建(构)筑物建设工程规划许可申请表》或各区相关《规划审批事项申请表》。

(二)申请人身份证明文件。申请人为单位的,应当提交《中华人民共和国组织机构代码证》或其它有效证明文件;申请人为业主的,应当提交业主身份证明、业主代表身份证明或者业主委员会的证明材料;接受委托代为提出申请的,还应当提交代理人身份证明文件、授权委托书。

(三)具有相应资质的建筑设计单位出具的建筑设计方案图纸一式两份(含绘制在1500现状地图上的总平面图、各楼层平面图、各向立面图、剖面图,1500现状地形图由申请人向国土行政主管部门申请)。

(四)本栋(梯间)房屋专有部分占本栋(梯间)总建筑面积23以上的业主且占总人数23以上的业主,同意加装电梯的证明材料。证明文件应包括同意加装电梯业主的亲笔签名、房号、联系方式等内容。

(五)申请人与相关业主进行协商的书面材料。

(六)其他法定资料。

第十六条 区规划行政主管部门应当依照相关规定审查建筑设计方案。审查通过的,由申请人配合区规划行政主管部门在拟加装电梯的工程现场(加装电梯所在小区和本栋)、规划行政主管部门网站进行审批前公示,公示期不少于10个自然日。

公示内容包括:

(一)既有住宅加装电梯申请人征求本栋(梯间)全部业主的意见,并取得梯间专有部分占建筑物总面积23以上业主且占总人数23以上业主同意加装电梯的证明文件。

(二)加装电梯建筑设计方案。

第十七条 区规划行政主管部门组织的审批前公示期间,收到业主提出反对意见的,可由区规划行政主管部门召集联合审批部门一同召开协调会并结合协调会情况提出处理意见;必要情况下区规划行政主管部门可依申请召开听证会等形式听取意见。协调后本栋(梯间)少数业主(不到13)仍有异议无法达成一致意见的,应依法作出审批决定。有异议的业主可依法通过法律途径主张权利。双方最终均应服从司法裁定并承担相关的经济责任。

第五章 安全监管与维护

第十八条 申请人应当依照法律法规的规定委托具有相应资质的单位进行建筑方案设计、施工图设计、施工图设计审查、施工和监理,并向区建设行政主管部门申请办理《建筑工程施工许可证》。

第十九条 电梯安装前,施工单位按规定到区特种设备安全监督管理部门办理施工告知手续。

安装过程,施工单位向特种设备检验检测机构申请监督检验,检验检测机构应当按照安全技术规范的要求对电梯安装过程进行监督检验。

第二十条 既有住宅加装电梯所在区建设行政主管部门、特种设备安全监督管理部门应当依法开展安全监督管理工作。

区规划行政主管部门应当将已批准核发《建设工程规划许可证》的项目信息与区建设行政主管部门和特种设备安全监督管理部门共享。

第二十一条 电梯施工单位应当在按照规定履行告知后、开始施工前向检验机构申请监督检验。

加装电梯工程竣工后,应当依法办理工程竣工验收。

加装电梯工程竣工验收合格且加装的电梯经检验合格并取得安全合格标志后方可投入使用。

第二十二条 加装电梯的业主应当共同委托物业服务企业或者其他单位管理电梯,受委托的物业服务企业或者其他单位为电梯使用管理人。

电梯使用管理人应当履行特种设备法律法规规定的电梯使用单位的义务,依照《中华人民共和国特种设备安全法》和《广东省电梯使用安全条例》的规定承担相应责任。

第二十三条 电梯使用管理人应当在电梯投入使用前到区特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记。

在用电梯定期检验周期为1年,电梯使用管理人应当在安全检验合格有效期届满前1个月向特种设备检验检测机构提出定期检验申请。

电梯使用管理人应建立健全电梯安全技术档案,妥善保存电梯的出厂、安装、改造、维修技术资料、检验报告、维保记录、应急预案、人员培训记录等。

电梯使用管理人应建立维护保养档案,真实记录维护保养情况,档案保存期不少于4年。

第六章 法律责任

第二十四条 违反本办法的规定擅自加装电梯建设工程的,由区建设、消防、城市管理等行政主管部门和特种设备安全监督管理部门按照各自职能依法、依规进行处理。

第二十五条 违反本办法第十八条规定,未依法办理质量安全监督登记手续、申请领取《建筑工程施工许可证》的,由区建设行政主管部门依照《建筑工程施工许可管理办法》的规定进行处理;逾期不改正的,由区建设行政主管部门按照本市信用管理规定将施工单位的违规行为列入失信记录。

第二十六条 违反本办法第二十一条的规定,未组织竣工验收或者验收不合格擅自交付使用的,由区建设行政主管部门依照《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定依法进行处理;未在工程竣工验收后3个月内向区城建档案馆报送有关竣工验收材料的,由区建设行政主管部门依照《建设工程质量管理条例》的相关规定依法进行处理。

第二十七条 行政机关及其工作人员违反本办法,有下列情形之一的,由本级人民政府、上级行政机关或者监察机关责令改正;情节严重的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:

(一)对不符合法定条件的申请人准予许可的。

(二)对符合法定条件的申请人不予许可或者未在法定期限内作出准予许可决定的。

(三)对符合法定条件的申请不予受理的。

第七章 附 则

第二十八条 本办法所称既有住宅是指已建成投入使用、具有合法权属且未设电梯的4层以上(含4层,不含地下室)单元式住宅。

本办法第七条、第十五条、第十六条所指面积和业主人数的计算方式按照最高人民法院的有关司法解释和《广东省物业管理条例》第二十二条执行。

第二十九条 各区人民政府可以根据本办法制定实施细则。

第三十条 本办法自印发之日起施行,有效期5年,并根据实施情况依法进行评估修订。

附件:佛山市既有住宅加装电梯技术规程

附件

佛山市既有住宅加装电梯技术规程

一、总则

(一)为规范和指导既有住宅加装电梯的设计工作,保障电梯加装工程质量安全,根据相关法律、法规和标准,结合佛山市实际,制定本规程。

(二)本规程适用于佛山市行政区域内既有住宅加装电梯工程设计工作。

(三)既有住宅加装电梯工程设计应当符合本规程的规定。

二、基本规定

加装电梯设计方案以实用为原则,建筑面积不计入容积率,不计算绿地率,不得侵占现有城市道路空间,不得影响城市规划的实施,尽量减少占用现状绿化,尽量减少对周边相邻建筑和城市景观的不利影响,不得变相增加住宅使用空间,不得严重遮挡本交通单元内住宅或相邻住宅。具体要求如下:

(一)严重遮挡的界定。

加装电梯方案的梯井(或连廊)与本交通单元内住宅或相邻住宅主要使用房间(卧室或起居室)窗户的正投影净距小于6米,可视为严重遮挡。具体如下图所示:

(二)必要面积要求。

新增的电梯井和连廊的尺度以满足基本交通需要为准,不得以加装电梯为名增加非交通必要的使用面积,具体规定如下:电梯井占地尺寸不超过2.5米×2.5米;电梯井与拟加装电梯的建筑物外墙(不含阳台)距离不宜超过2米(若结构要求可适当放宽),且原则上应正对楼梯口设置;交通连廊净宽不超过1.2米;可结合加装电梯方案对现状绿化、通道等进行改造。

(三)景观美化要求。

加装电梯的建筑设计方案应考虑建筑外立面的景观美化。电梯井道的立面材质和色彩宜与原有建筑和周边建筑相协调,或选择轻盈通透的立面材料;交通连廊宜采取通透的栏杆;加装部分宜考虑立面种植绿化的可能性,以便通过立面绿化美化新建体量的外观效果。

(四)不予批准的情形。

1.加建电梯设计方案占用现状及规划市政道路、绿地、河涌、历史文化街区的;

2.已列入拆迁征收范围的;

3.加建电梯设计方案对城市重要景观节点、重要的道路造成破坏的。

(五)消防要求

法律分析：

1、广州加装电梯一二层补偿目前没有具体的标准，对于不同的小区来说，可能补偿标准的都是不同的。

关于部分地区的政策来看，第一、二层的住户可以获得适当补偿，第三层住户可以不分摊费用。

增设电梯取得《特种设备使用登记证》后，实施主体可以按照规定申请提取使用住房公积金。

2、对于某些城市来说，在加装电梯后，对全市当年度竣工并已取得《特种设备使用登记证》的四层及四层以上多业主无电梯既有住宅增设电梯项目进行补贴，一个梯口由市财政补贴4万元。

同时，按照一个梯口1万元的标准，市财政对增设电梯所在地的社区居委会进行奖励，作为其日常工作经费。

各区县政府应同时按照市级补贴和奖励的标准，同等额度进行补贴和奖励。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

法律主观：

旧小区加装电梯国家补贴政策是：

引导专营企业出资参与老旧小区改造，并在加装电梯、燃气入户等方面给予居民相应资金补助，增设电梯项目财政实施定额补贴每部64万元。

法律客观：

《电梯安全管理法》第十三条电梯安装完成后，电梯安装单位应当将电梯出厂资料、电梯安装技术资料、电梯安装自检报告、电梯监督检验合格报告等技术资料移交电梯使用单位，并办理书面交付手续。

电梯安装单位未办理交付使用手续或者未经监督检验合格，除电梯安装单位按照安全技术规范进行调试、测试外，任何单位和个人不得使用电梯。

法律主观：

住宅楼加装电梯以单元为单位进行，可以由相关业主牵头自行办理手续，此外对于有物业管理的小区，相关业主还可以共同委托物业企业办理。

对于无物业管理的小区，相关业主可共同委托居委会协调相关事项，办理相关手续。

法律客观：

《中华人民共和国 城市房地产管理法 》第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

法律主观：

住宅楼加装电梯以单元为单位进行，可以由相关业主牵头自行办理手续，此外对于有物业管理的小区，相关业主还可以共同委托物业企业办理。

对于无物业管理的小区，相关业主可共同委托居委会协调相关事项，办理相关手续。

法律客观：

《中华人民共和国 城市房地产管理法 》第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。

租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

法律分析：

1、广州加装电梯一二层补偿目前没有具体的标准，对于不同的小区来说，可能补偿标准的都是不同的。

关于部分地区的政策来看，第一、二层的住户可以获得适当补偿，第三层住户可以不分摊费用。

增设电梯取得《特种设备使用登记证》后，实施主体可以按照规定申请提取使用住房公积金。

2、对于某些城市来说，在加装电梯后，对全市当年度竣工并已取得《特种设备使用登记证》的四层及四层以上多业主无电梯既有住宅增设电梯项目进行补贴，一个梯口由市财政补贴4万元。

同时，按照一个梯口1万元的标准，市财政对增设电梯所在地的社区居委会进行奖励，作为其日常工作经费。

各区县政府应同时按照市级补贴和奖励的标准，同等额度进行补贴和奖励。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定：

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

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文章来源参考：头条-房改房地下室拆迁补偿办法，广州市旧楼加装电梯最新政策

内容审核：王家才律师