关于土地征用及拆迁补偿费的归集与分配，土地增值税扣除项目金额的计算分摊

关于土地征用及拆迁补偿费的归集与分配，土地增值税扣除项目金额的计算分摊

房地产企业会计财务处理流程

(1)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用:

1占地面积法:即按照房地产土地使用权面积占土地使用权总面积的比例计算分摊;

2建筑面积法:即按照房地产建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊;

3直接成本法:即按照受益对象或清算单位直接归集成本费用;

4税务机关确认的其他合理方法。

(2)属于多个清算单位共同发生的扣除项目金额，原则上按建筑面积法分摊，如无法按建筑面积法分摊，应按占地面积法分摊或税务机关确认的其他合理方法分摊。

(3)同一清算单位发生的扣除项目金额，原则上应按建筑面积法分摊。对于纳税人能够提供相关证明材料，单独签订合同并独立结算的成本，可按直接成本法归集。

(4)同一清算单位中纳税人可以提供土地使用权证或规划资料及其他材料证明该类型房地产属于独立占地的，取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费可按占地面积法计算分摊。

(5)同一清算单位中部分转让国有土地使用权或在建工程，其共同受益的项目成本，无法按照建筑面积法分摊计算的，可按照占地面积法或税务机关确认的其他合理方法进行分摊。

问题1土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列入房地产开发成本还是房地产开发费用?

答:“招拍挂”是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为“取得土地使用权所支付的金额”在土地增值税清算时据实扣除。

在工程建设过程中发生的房屋测绘费、招标代理服务费，属于期间费用，在土地增值税清算时计入房地产开发费用。(海南)

问题2 红线外所建设施发生的支出能否在本项目清算时扣除?

答:这也有两种口径，一个是绝对不可以，一个是有证据证明就可以，主张允许扣除。纳税人也不容易，这个证明那个证明的，当初让人家红线外建设干活儿时为什么没按政策规定操作?

吉林的规定是，房地产开发企业在计算土地增值税时，发生的红线外建设施支出，如果在土地转让合同中，有明确条款证明所发生的红线外建设支出是取得该土地使用权的附加条件，且是为政府建设的广场、公园、道路等公共设施，可以作为土地成本在本项目土地增值税清算时扣除。

问题3 房地产开发企以附加条件购置土地的额外支出是否可以扣除?

答:《湖北省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算工作若干政策问题的通知》(鄂地税发〔2008〕211号)第四条规定:

(1)与本开发项目有直接关联的额外补偿费用，并能充分证明此额外补偿费用属实的，可据实扣除。

(2)对房地产开发企业以修路方式取得土地使用权的，且在同一合同或补充协议中确了的，可将修筑道路的成本作为土地使用权的购置成本或开发成本进行扣除。

(3)开发企业在拆迁过程中，与被拆迁居民(村民)等自然人签订补偿协议，且有相关证据表明企业已实际支付的补偿费，可据实扣除。

(4)对房地产开发企业缴纳的各项政府性行政规费和基金，可视同税金予以扣除。

以上项目考虑到房地产开发企业取得土地的相关性原则，应当允许扣除。但并非房地产开发企业额外支出都能够取得合同约定等充分证明，也存在被认定为属于赞助或捐赠的税务风险。

《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》(鄂地税发〔2013〕44号)第七条规定:房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外)承诺为政府或其他单位建设公共设施或其他工程所发生的支出，能提供与本项目存在关联关系的直接依据的，可以计入本项目扣除项目金额;不能提供或所提供依据不足的(如与建设项目开发无直接关联，仅为开发产品销售提升环境品质的支出，不得计入本项目扣除金额)，不得计入本项目扣除金额。

问题4 如何确认审批项目规划外所建设施发生支出的扣除问题?

答:《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)规定:

房地产开发企业在项目建设用地边界外(国家有关部门审批的项目规划外，即“红线”外)为政府建设公共设施或其他工程所发生的支出，凡能提供政府有关部门出具的证明文件确认该项支出与建造本清算项目有直接关联的(含项目的土地使用权取得相关联的)支出，可以计入本项目扣除项目金额。

《济南市土地增值税清算工作指南(试行)》“十一、关于审批项目规划外政府要求房地产企业额外承担的部分市政建设费用(支出)的扣除问题”规定:对于房地产开发企业发生的项目建设用地边界外(即规划用地“红线’外)的建设项目支出，一律不得在本项目清算时计算扣除。

《广州市地方税务局关于印发2014年土地增值税清算工作有关问题的处理指引的通知》(穗地税函〔2014〕175号)“三、关于项目建设用地红线外支出的扣除总问题”规定:纳税人为取得土地使用权，在项目建设用地红线外为政府建设公共设施或其他工程发生的支出，根据国税发〔2006〕187号文件第四条第(一)项确定的相关性原则，纳税人如果能提供国土房管部门的协议、补充协议，或者相关政府主管部门出具的证明文件的，允许作为取得土地使用权所支付的金额予以扣除。

《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)规定:

房地产开发企业为取得本项目的土地使用权，应政府要求承担的红线外道路、桥梁等市政建设支出，属于为取得土地使用权支付的对价，符合相关的规定可以计入取得土地使用权的成本。

“与本项目有关的证明材料”:

一是约定或注明有房地产开发企业在本项目建设用地边界外应政府要求建设公共设施或其他工程等内容的《国有土地使用权出让合同》或《国有土地使用权招拍挂出让公告》;

二是与本项目存在关联关系的直接依据(如新建、扩建出入小区的市政道路、桥梁等)和县级以上(包括县级、市辖城区)人民政府的正式文件。对于不满足上述条件的本项目建设用地边界外的市政建设支出，包括房地产开发企业为提升项目周围环境品质、促进开发产品的销售而自行对项目周边绿化、道路进行整治发生的支出，不得计入本项目扣除金额。

问题5 房地产开发企业分期缴纳土地出让金所产生的利息问题能否计入土地成本?

答:《关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(青岛市地方税务局公告2018年第4号)规定:

自2017年9月21日起，土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，计入取得土地使用权所支付的金额。

问题6 房地产开发企业支付的装修费能否计入房地产开发成本?

答:《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知》(琼地税函〔2015〕917号)规定:

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条的规定，房地产开发企业收取的装修费同时符合下列情况的，应一律作为销售收入，并按规定扣除相应的装修成本。

(1)销售合同的房价中明确包含了装修费的;

(2)销售不动产发票中包含了装修费的。

《贵州省土地增值税清算管理办法》第五十一条规定:

房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。

《安徽省土地增值税清算管理办法》第四十条规定:纳税人销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

纳税人销售已装修的房屋，其装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、家具所发生的支出，也不包括与房地产连接在一起、但可以拆除且拆除后无实质性损害的物品所发生的支出。

房地产开发企业销售精装修房时，如其销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，应以总销售收入减去销售家用电器、家具等取得的收入作为房地产销售收入计算土地增值税。

安徽省地方税务局解读:依据《关于若干税收政策问题的公告》(安徽省地方税务局公告2012年第2号)第十条制定。由于营改增的变化，对销售收入包括销售家用电器、家具等取得的收入，在计算房地产销售收入时:对于征收营业税的收入或者适用简易计税方法征收增值税的收入，以总的销售收入扣减购置家用电器、家具等的含税价作为房地产销售收入。对于适用一般计税方法征收增值税的收入，以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等购置税(不含进项税)作为房地产销售收入;如购置家用电器、家具等的进项税未在销项税额计算抵扣，则以不含税的总销售收入扣减家用电器、家具等含税价作为房地产销售收入。

问题7 如何界定开发间接费?

答:《海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知(琼地税函〔2015〕917号)规定:

房地产开发间接费应严格按照《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第二款第七项的规定界定，“关于直接组织、管理开发项目发生的费用”可按如下标准把握:

“直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用，对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用不得列入。差旅费、会议费等费用也不得列入。

问题8 房地产开发企业实际发生的营销设施建造费如何处理?

答:《贵州省土地增值税清算管理办法》第五十条规定，房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理:

(1)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(2)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

(3)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

(4)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自台区地方税务局公告2018年第1号)规定:自2018年5月1日起，纳税人修建的售楼部、样板房等营销设施，按以下方法处理:

(1)纳税人在主体内修建售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让，且《房地产买卖合同》明确约定装修价值体现在转让价款中的，应计算收入并准予在房地产开发成本中扣除。售楼部、样板房内电视机、冰箱等可移动资产的购置性支出不得在房地产开发成本中列支。

(2)纳税人在主体外修建建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，不得计入房地产开发成本。

问题9 土地增值税清算时，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金是否可以作为扣除项目?

答:根据《土地增值税暂行条例》的规定，计算增值额的扣除项目不包括推迟交房而支付的违约金，因此，房地产开发企业由于推迟交房而支付的违约金不能作为计算土地增值税增值额的扣除项目。

问题10 土地增值税清算时，开发费用中的利息归集截止到什么时间?

答:《广西壮族自治区房地产开发项目土地增值税管理办法(试行)》(广西壮族自治区地方税务局公告2018年第1号)规定:

自2018年5月1日起，纳税人为建造房地产开发项目向金融机构借款发生的利息支出，属于该项目开发产品最后一份竣工证明材料报备前发生的，计入房地产开发费用的利息支出中按规定予以扣除。

纳税人向金融机构借款，支付的筹资顾问费、咨询费，因逾期还款，金融机构收取的过贷款限利息、罚息等款项，不得作为利息支出扣除。

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土地增值税加计扣除20%的项目有：

1、取得土地使用权时所支付的金额：

（1）房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）房地产企业在取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

2、房地产开发成本之和；

（1）土地征用及拆迁补偿费；

（2）前期工程费；

（3）建筑安装工程费；

（4）基础设施费；

（5）公共配套设施费；

（6）开发间接费用。

计算土地增值额的扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、开发土地的成本、费用；

3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

综上所述，土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

土地增值税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

【法律依据】：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地增值税的扣除项目有：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.房地产开发成本；

3.房地产开发费用；

4.与转让房地产有关的税金；

5.财政部确定的其他扣除项目。

详细分析取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金。

房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费、装修费。

多个房地产项目共同的成本费，质量保证金开具发票，逾期开发缴纳的土地闲置费，契税，拆迁安置费会扣除土地增值税。

什么是土地增值税土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

在界定土地增值税的征税范围时，只有转让国有土地的使用权，才属于土地增值税的征税范围，集体所有的土地只有在征用后转为国有土地时才能转让。

只有有偿转让房地产，才属于征税范围，房地产的继承、赠与等无偿转让行为不是土地增值税的征税对象。

此外，国有土地使用权的出让行为也不是土地增值税的征税对象。

地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物、构筑物，地上地下的各种附属设施及附着于该土地上的不能移动、一经移动即遭损坏的种植物、养殖物及其他物品。

土地增值税的特点与其他税种相比，土地增值税具有以下四个特点：

（1）以转让房地产的增值额为计税依据。

土地增值税的增值额是以征税对象的全部销售收入额扣除与其相关的成本、费用、税金及其他项目金额后的余额，与增值税的增值额有所不同。

（2）征税面比较广。

凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。

换言之，凡发生应税行为的单位和个人，不论其经济性质，也不分内、外资企业或中、外籍人员，无论专营或兼营房地产业务，均有缴纳增值税的义务。

（3）实行超率累进税率。

土地增值税的税率是以转让房地产增值率的高低为依据来确认，按照累进原则设计，实行分级计税，增值率高的，税率高，多纳税；

增值率低的，税率低，少纳税。

（4）实行按次征收。

土地增值税在房地产发生转让的环节，实行按次征收，每发生一次转让行为，就应根据每次取得的增值额征一次税。

法律依据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条 计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。

土地增值税的扣除项目包括以下几点：

1、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；

不能提供合法有效凭证的，不予扣除；

2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定；

3、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；

4、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。

房预提费用，除另有规定外，不得扣除；

5、多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；

6、质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除；

7、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；

8、契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除；

9、拆迁安置费的扣除。

【法律法规】《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条 增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制，其他发票，按照国务院税务主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。

未经前款规定的税务机关指定，不得印制发票。

土地增值税的扣除项目包括以下几点：

1、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；

不能提供合法有效凭证的，不予扣除；

2、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

具体核定方法由省税务机关确定；

3、与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场库、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；

4、销售已装修的房屋的装修费用可以计入房地产开发成本。

房预提费用，除另有规定外，不得扣除；

5、多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额；

6、质量保证金开具发票的，按发票所载金额予以扣除；

未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除；

7、逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除；

8、契税，应视同按国家统一规定交纳的有关费用，计入取得土地使用权所支付的金额中扣除；

9、拆迁安置费的扣除。

【法律法规】《中华人民共和国税收征收管理法》第二十二条 增值税专用发票由国务院税务主管部门指定的企业印制，其他发票，按照国务院税务主管部门的规定，分别由省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局指定企业印制。

未经前款规定的税务机关指定，不得印制发票。

土地增值税加计扣除20%的项目有：

1、取得土地使用权时所支付的金额：

（1）房地产企业为取得土地使用权所支付的地价款；

（2）房地产企业在取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

2、房地产开发成本之和；

（1）土地征用及拆迁补偿费；

（2）前期工程费；

（3）建筑安装工程费；

（4）基础设施费；

（5）公共配套设施费；

（6）开发间接费用。

计算土地增值额的扣除项目：

1、取得土地使用权所支付的金额；

2、开发土地的成本、费用；

3、新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

4、与转让房地产有关的税金；

5、财政部规定的其他扣除项目。

综上所述，土地增值税是对在我国境内转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为课税对象而征收的一种税。

土地增值税征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

土地增值税是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。

【法律依据】：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

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内容审核：刘鑫律师