成都农村拆迁补偿全解析，无证房屋赔偿的法定边界与实操路径，成都市农村拆房赔偿新标准

成都农村拆迁补偿全解析，无证房屋赔偿的法定边界与实操路径,成都市农村拆房赔偿新标准

成都农村拆迁补偿全解析：无证房屋赔偿的法定边界与实操路径

一、成都农村房屋拆迁补偿费的法定构成

根据《成都市集体土地征收补偿安置办法》及《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》，成都农村房屋拆迁补偿费主要由以下五部分构成：

房屋价值补偿

补偿标准：

草房：1900元/平方米;

砖瓦房：2400元/平方米;

砖砼结构房屋：2800元/平方米;

二层及以上楼房：3300元/平方米。

评估依据：由具有资质的评估机构参照周边同类房屋市场价确定，若被征收人对评估结果有异议，可申请复核或专家委员会鉴定。

附属物及装饰装修补偿

附属物补偿：包括围墙、院坝、水井、花坛等，按重置成本价补偿;

装饰装修补偿：根据装修档次，按建筑面积给予最高1000元/平方米的补偿，需提供装修合同或评估报告。

搬迁与临时安置补偿

搬迁费：住宅每户1200元，非住宅按实际发生费用据实支付;

临时安置费：

选择货币补偿：一次性发放6个月，按被征收房屋建筑面积计算(如砖混结构房屋，50平方米以下按50平方米计算);

选择产权调换：从腾空交付房屋至安置房交付期间，按月支付，不满一个月按一个月计算。

停产停业损失补偿

适用范围：针对商业、办公、生产用房等非住宅;

补偿标准：

净利润损失：按上年度净利润计算;

从业人员工资：按实际从业人员平均工资计算;

房屋租金收益：按租赁合同约定计算;

协商确定：也可委托评估机构评估确定，选择货币补偿的，一次性发放3个月补助费。

奖励性补偿

户奖与楼栋腾退奖：总计不超过8万元;

货币补偿奖励：按房屋评估价值的3%-5%给予奖励;

提前签约奖励：在规定期限内签约的，给予每户1万-3万元奖励。

二、民法典框架下无证房屋的赔偿规则

根据《民法典》第二百九十七条、第二百九十九条及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，无证房屋是否赔偿需分情形处理：

合法无证房屋的赔偿

认定标准：

历史遗留房屋：建于《城乡规划法》实施前(2008年1月1日)，未违反当时规划要求;

政策性无证房：因政府原因(如手续简化、登记制度不完善)导致未办证;

祖宅或继承房屋：持有村集体证明或家族传承记录。

赔偿方式：参照有证房屋标准赔偿，如成都某案例中，村民1995年自建的砖瓦房因历史原因未办证，拆迁时按2400元/平方米补偿。

违法建筑的认定与处理

认定标准：

无审批手续：未取得建设工程规划许可证或违反许可证规定建设;

超期临时建筑：临时建筑超过批准期限未拆除。

处理方式：不予补偿，但可给予搬迁补助费(如2000元/户)或建筑材料残值补偿(如砖混结构按300-500元/平方米补偿)。

无证房屋赔偿的实操路径

申请合法性认定：在拆迁前向政府提出申请，提交建房时间证明、村集体证明、历史缴费凭证等;

协商与诉讼：若对认定结果不服，可申请行政复议或提起行政诉讼;

证据固定：保存房屋照片、视频、测绘报告、邻居证人证言等，证明房屋实际存在及合法性。

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内容审核：刘清伟律师