石家庄五证不全房屋遇拆迁，如何争取合法补偿？
石家庄部分老旧小区因历史原因存在"五证不全"问题，拆迁时常被认定为违法建筑。根据《城乡规划法》及2025年最新政策，本文解析此类房屋的补偿策略。
一、五证不全房屋的法律认定
(一)违法建筑的界定标准
《城乡规划法》第64条：
未取得建设工程规划许可证的建筑，属违法建设。
无法改正的，限期拆除;不能拆除的，没收实物或违法收入。
石家庄2025年新规：
1990年《城市规划法》实施前建设的房屋，可不认定为违法建筑。
2008年《城乡规划法》实施后建设的无证房，原则上不予补偿。
(二)例外情形
《河北省违法建筑处理办法》第12条：
以下情形可补办手续或从轻处理：
取得用地审批但未办规划许可的;
符合规划条件但未及时申领证件的;
政府招商引资企业建设的配套用房。
二、补偿策略与操作实务
(一)行政程序救济
申请规划认定
向市自然资源和规划局提交材料：
土地使用权证、建房审批文件(如有)。
社区证明、历史照片等证明建房时间的证据。
行政复议与诉讼
对认定违法建筑不服的，60日内申请行政复议或6个月内起诉。
典型案例：桥西区某厂房被认定违建，法院因建房时间早于《城乡规划法》撤销原决定(2025年石行初字第45号)。
(二)司法救济路径
补偿标准：
无法补办手续的，按重置成本价补偿(石家庄2025年补偿标准：砖混结构1800元/㎡)。
停产停业损失按评估价补偿(《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第14条)。
(三)特殊情形处理
| 情形 | 处理方式 | 法律依据 |
|---|---|---|
| 政府原因导致未办证 | 按合法建筑补偿 | 《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第11条 |
| 买受方无过错 | 卖方与买方按比例分担损失 | 《民法典》第311条（善意取得） |
三、最新政策与案例
2025年石家庄市新规：
对1990年前建设的无证房，按合法建筑补偿标准的80%执行。
政府原因导致未办证的，补偿标准上浮20%。
典型案例：
新华区某小区因开发商原因未办证，法院判决按周边房价的90%补偿(2025年石中法民终字第32号)。
结语
五证不全房屋遇拆迁时，需重点把握建房时间、责任归属等关键点。建议及时申请规划认定，并通过行政复议或诉讼争取合理补偿，特别注意1990年、2008年两个时间节点的法律适用差异。
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文章来源参考：头条-石家庄新搂盘，石家庄五证不全的楼盘内容审核：郑森林律师
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