广州房屋拆迁补偿范围详解：哪些项目能获赔？
一、合法建筑补偿范围
1. 房屋主体补偿
有证房屋：按评估价全额补偿，框架结构3048元/㎡、砖混结构2600元/㎡。
无证房屋：1990年前建造的按市场价全额补偿，1990-2008年按60%补偿，2008年后需符合"三层半"规则。
案例参考：
荔湾区某1986年无证房获全额补偿240万元，从化区1995年无证房获残值补偿4.8万元。
2. 附属物补偿
装修补偿：按重置价结合成新率计算，豪华装修上浮20%。
特殊设施：电梯、中央空调等按重置价补偿(如天河区某酒店获赔80万元)。
二、违法建筑处理规则
1. 分类处置标准
1987年前违建：按市场价全额补偿(如增城区某仓库获补320万元)。
1987-2008年违建：需村集体证明，按重置价80%补偿。
2008年后违建：无补偿，强制拆除。
2. 处罚与补偿平衡
已处罚违建：配合签约可获最低500元/㎡奖励。
未处罚违建：需先接受行政处罚，再按剩余价值补偿。
实务建议：保留处罚决定书、缴费凭证等，证明违建已处理。
三、特殊情形补偿项目
1. 生产经营性补偿
停产停业损失：前12个月平均利润×补偿期限(最长12个月)，高新技术企业上浮30%。
设备搬迁费：精密仪器调试费按实际发生额补偿(黄埔区某电子厂获赔28万元)。
2. 政策创新补偿
房票安置：选择购房券形式可获10%补贴(荔湾区某企业节省购房成本28万元)。
税收优惠：搬迁收入可延迟5年纳税，年收入超12万元需申报。
四、维权策略与实务操作
1. 证据保全要点
核心文件：房产证、土地证、拆迁公告、评估报告。
证人证言：邻居、村集体负责人出具房屋建造时间证明(如黄埔区某户通过证人证言获全额补偿)。
2. 争议解决路径
(1)行政复议
时效：60日内向市政府申请，重点审查程序合法性。
案例：2025年海珠区某户通过复议，撤销违法拆迁决定。
(2)行政诉讼
管辖法院：中级法院(对区政府行为不服)。
诉讼请求示例：“确认被告超期拆迁行为违法，赔偿损失XX万元”。
证据要求：
拆迁公告、延期批文、沟通记录(需公证或第三方认证)。
五、未来趋势与政策展望
分类处置政策细化：以1987年、2008年、2025年为关键节点，制定差异化补偿标准。
数字化管理：区块链存证无证房屋权属信息，AI监控违建动态。
实务操作建议：提前在拆迁协议中明确补偿条款，优先选择调解解决争议。
通过法律与实务的双重保障，广州房屋拆迁补偿既能严格遵守分类处置原则，也能在特殊情况下合法维权，平衡公共利益与被拆迁人权益。
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文章来源参考：头条-2021年广州拆迁政策，广州房屋拆迁补偿方案内容审核：高华君律师
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