征地拆迁律师，以租代征就是签订了补偿协议也可以维权提高补偿款，

征地拆迁律师，以租代征就是签订了补偿协议也可以维权提高补偿款,

拆迁补偿中，雷区有很多，最不可踩的就是轻易签署拆迁补偿协议。为什么呢？因为签署补偿协议意味着对补偿条件的同意。

有拆迁户提到，征收人员告诉他，签署补偿协议有着3个月的“反悔期”。还有人说，签字后，只要没领取补偿款就可以反悔……。这都是严重的误区！实践中，一旦签署补偿协议后，维权的风险变得很高！因为拆迁户很难取证证明自己是受欺诈、胁迫签署的协议。

那么，一旦签署补偿协议后，就全都无法主张协议无效，无法提高补偿了吗？

不是的！如果对方是以租代征，即使签署了补偿协议，也可以主张协议无效，进而提高征地补偿款。

“以租代征”是指擅自将农用地转为建设用地。 即通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时逃避了缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。会导致冲击用途管制等土地管理的基本制度，影响国家宏观调控政策的落实和耕地保护目标的实现。

以租代征在征地拆迁中，是比较普遍的违法方式。以主体进行区分，主要有三大类方式：

1.村民

村民自行出租自己的承包地

2.村委会

①村委会租用农户承包地用于非农建设

②企业、开发商等用地单位或个人与村委会签订土地租赁协议

3.基层政府

①作为租用人---直接租用集体土地

②作为出租人---转租集体土地

③作为土地租赁中介人---促成租赁

为什么以租代征的情况下，签署了补偿协议还能维权呢？可以看下《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。

上面提到“只有兴办乡镇企业和村民建设住宅经批准后或乡镇（村）公共设施建设方可使用本集体经济组织的土地”，也就是说其他任何形式占有农民集体土地进行非农业建设均为非法行为，而租赁农民集体土地的合同违反法律强制性的规定，当然是无效的！

另外，可以看下《农村土地承包法》第十七条规定提到的承包方的义务：

（一）维持土地的农业用途，不得用于非农建设；

（二）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；

（三）法律、行政法规规定的其他义务。

也就是说改变土地用途的行为是违法行为，那么以租代征的合同也自然就得不到法律的保护的。

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内容审核：郑森林律师