2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。
在具体实务中，应综合考虑确定被征收房屋的性质。主要有以下几种情况：
（1)房屋产权证登记为非住宅，且该房实际用于经营并办理了合法经营证照的，应当按照非住宅房屋给予补偿。
（2)房屋产权证登记为非住宅，但该房屋实际上并未投入经营，实际上全部是住宅房屋进行使用的，不能按照非住宅补偿。
（3)房屋产权证登记为非住宅，实际上是经营用房，但是被征收人或承租人偷逃国家税收，未办理合法经营证照并缴纳有关税费的，也不能享受非住宅补偿安置待遇。
（4）房屋产权证登记为住宅，但是一直作为经营用房且具有合法手续，在房屋征收决定作出前也已经变更为非住宅用房的，应该享受非住宅用房补偿安置待遇。在房屋征收决定作出前未办理房屋使用性质变更为非住宅的，可以在补办有关手续或扣除相关变更登记费用后，按照非住宅予以补偿。
（5)根据法律、法规或者地方的规定，明确禁止住宅用房改为商业住宅后，将住宅房屋改为非住宅房屋的，应当按照住宅房屋给予补偿安置。
各地关于住改商的政策大同小异，如《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十一条“征收个人住宅，被征收人、公有房屋承租人自行改变房屋用途作为生产经营性用房使用的，应当按照住宅房屋给予征收补偿。但本办法公布前，住宅已作为商业门面使用，且以该住宅为注册地址办理了工商营业执照的，对其实际用于经营的部分可以给予适当补助，补助标准原则上不超过商业门面与住宅房屋市场评估价格差额的50%，具体标准由各区人民政府制定”。
《物权法》赋予了物权人充分发挥物的效能之绝对支配权，目的是使物能尽其所用，只要在行使这一权利时没有违反法律禁止性规定，没有侵犯社会公共利益或其他人合法权益，就应当予以认可。因此，住改商的房屋应以房屋的实际用途作为认定性质的依据。
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文章来源参考：头条-，内容审核：贾华律师
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