预付账款 土地征用及拆迁补偿，怎样合法获取土地？获取土地阶段

预付账款 土地征用及拆迁补偿，怎样合法获取土地？获取土地阶段

获取土地使用权是指开发商通过出让、转让或其他合法方式，有偿、有期限取得国有土地使用权的行为。对于房地产开发企业而言，获取土地是一个非常重要的阶段没有土地，就无法进行房地产开发。

第一节 获取土地的会计核算

房地产开发企业取得土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。

一、土地使用权的入账价值

根据《企业会计准则》的规定，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产，自行开发建造厂房的等建造物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理，外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配;难以合理分配的，应当全部作为固定财产处理。

企业(房地产开发)取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。

(一)获取土地使用权的账务处理分类

(1)当企业取得土地使用权的目的地用于增值后转让或出租时，在会计上作为投资性房地产核算。

(2) 当房地产开发商取得土地使用权，用来建造对外出售的商品方式，作为房地产开发商的存货处理。

(3)企业取得土地使用权，用来自行建造房屋建筑物，当土地使用权价值和房屋建筑物价款不能合理区分时，土地使用权计入房屋建筑物成本，记入在建工程，最后转入固定资产。

(4)除了上述三种特殊情况，全部作为无形资产核算。

(二)按获取方式确认入账价值

根据获取土地使用权的方式不同，其入账价值也有所不同。

1、通过出让方式取得土地使用权

通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费，相关税费是指涉及的契税、印花税等。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地，也叫一级市场库区土地。

2、投资者投入的土地使用权

投资者投入的土地使用权，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本，但合同或协议的约定价值不公允的除外。\n\n\n 二、取得开发用地的账务处理

房地产开发企业取得的用于开发的土地使用权，通过“开发成本”科目下的“土地征用及拆迁补偿款”明细科目核算。

(一)取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物

根据《企业会计准则》房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本，既借记“开发成本”一一“土地征用及拆迁补偿款”等科目。

【例2-1】2017年1月，某房地产公司取得假地块100亩的土地使用权用于商品房开发，价款1亿元，契税征收率为4%，当地政府规定的耕地占用税税额为30元平方米，通过银行转账支付土地出让金及相关税费。

1支付土地出让金时:

借:开发成本—土地征用及拆迁补偿款 100000000

贷:银行存款 100000000

2缴纳契税时:

借:开发成本—土地征用及拆迁补偿款 4000000

贷:银行贷款 4000000

3缴纳耕地占用税时:

应缴纳的归耕地占用税等于100×660.67×3 0等于200(万元)

借:开发成本—土地征用及拆迁补偿款 2000000

贷:银行存款 2000000

4缴纳印花税时:

签订土地使用权出让合同应缴纳的印花税=10000×0.5%=5(万元)

借:税金及附加—印花税 5000

贷:银行贷款 5000

(二)缴纳竞拍保证金

食物中房地产开发企业招拍挂获得土地的过程通常是这样的:先缴纳竞拍保证金，等竞拍成功了再转作土地出让金，最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。缴纳竞拍保证金时应记入“其他应收款”科目。

【例2-2】2017年1月某房地产公司取得乙地块的土地使用权用于商品房开发。

11月9日。缴纳土地竞拍保证金5000万元

借:其他应收款—竞拍保证金 50000000

贷:银行贷款 50000000

21月10日，竞拍成功某房地产公司取得乙地块的土地使用权，总价款5亿元，在将竞拍保证金转作土地出让金时:

借:预付账款—国土资源局 50000000

贷:其他应收款—竞拍保证金 50000000

31月15日支付剩余的土地出让金:

借:预付账款—国土资源局 450000000

贷:银行存款 450000000

4房地产开发企业开发商品房转入存货:

借:开发成本—土地出让及拆迁补偿费 500000000

贷:预付账款—国土资源局 500000000\n\n\n (三)取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物

如果房地产开发企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时，土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而人作为无形资产核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，记入“无形资产”账户。

【例2-3】某房地产公司通过出让方式取得土地一中作为公司办公楼用地，以银行存款支付5000万元。根据规定应缴纳的契税税率为3%。

1支付土地出让金时:

借:无形资产—土地使用权 50000000

贷:银行存款 50000000

2缴纳契税时:

因缴纳的契税=5000×150(万元)

借:无形资产—土地使用权 1500000

贷:银行存款 1500000

3缴纳印花税时:

签订土地使用权出让合同应缴纳的印花税=5000×0.5%。=2.5(万元)

借:税金及附加—印花税 25000

贷:银行贷款 25000\n\n\n 第二节 获取土地的税务处理

房地产开发企业在获取土地阶段涉及的税收主要有、土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等。

一、土地使用税

土地使用税是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所有地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税，只在县城以上的城市征收，因此也称城镇土地使用税。

城镇土地使用税根据实际使用土地的面积，按税法规定的单位税额缴纳。

计算公式为:应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额

1房地产开发企业按规定计算应缴的土地使用税时:

借:税金及附加

贷:应交税费—应交土地使用税

2缴纳土地使用税时:

借:应交税费—应交土地使用税

贷:银行存款

二、耕地占用税

如果房地产开发企业购置的是耕地，则需要缴纳耕地占用税。耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。

【例2-4】房地产开发公司购置一中5万平方米的土地使用权，该土地属于耕地，因缴纳耕地占用税，税额为30万元平方米。

借:开发成本—土地征用及拆迁补偿款—耕地占用税 1500000

贷:银行存款 1500000

三、契税

契税是指以所有权发生转移变动的不动产为征收对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税一般不通过“应交税费”科目核算。是取得土地使用权的用途记入不同的会计科目。

房地产开发企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时，一句契税完税凭证直接计入“开发成本”科目。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“无形资产”科目。

【例2-5】某公司取得一块土地使用权进行房地产开发，支付土地出让金1亿元，缴纳契税400万元(假设契税税率为4%)支付契税时，该公司应依据契税完税凭证:

借:开发成本—土地征用及拆迁补偿款—契税

4000000

贷:银行存款 4000000

四、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中设立。领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。印花税应采用在应税凭证上粘贴印花税票作为完税的标志而得名。

根据《财政部国家税务总局关于印花税，若干政策的通知》【财税(2006)162号】，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。税率是万分之五。

【例2-6】某公司取得一块土地使用权进行房地产开发，支付土地出让金1亿元。在缴纳印花税时，该公司应依据印花税完税凭证:

借:税金及附加—印花税 50000

贷:银行存款 50000

1、土地出让金：

是土地批租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格，也称“地价”。

它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。

前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿；

后者为土地资源使用的费用，即“地租”。

土地出让金可以分为两种：

一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；

另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

2、土地使用权划拨：

指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，并不得转让、出租、抵押。

3、土地使用权出让：

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。

4、土地使用权转让：

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

国有土地使用权转让应当签订转让合同，转让时土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

5、土地使用权出租：

是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

国有土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

6、土地使用权抵押：

国有土地使用权可以抵押。

土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

国有土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

7、农村集体土地：

指农村集体所有的土地。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

法律分析：

主要有出让、划拨、转让三种方式：

1.出让方式有招标、拍卖、挂牌、协议.划拨土地使用权不需要使用者出钱购买土地使用权，而是经国家批准其无偿的、无年限限制的使用国有土地.转让方式包括出售、交换和赠与等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》 第三条 国家依法实行土地登记发证制度。

依法登记的土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

我国获得土地使用权的方式如下：

可以在村子土地承包合同到期重新发包土地时提出分配要求，如村集体还有机动地或依法开垦的土地，没有土地的村民可以要求村集体给予分配。

【法律依据】《农村土地承包法》第二十九条下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：

（一）集体经济组织依法预留的机动地；

（二）通过依法开垦等方式增加的；

（三）发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的。

第三十三条承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。

我国获得土地使用权的方式如下：

可以在村子土地承包合同到期重新发包土地时提出分配要求，如村集体还有机动地或依法开垦的土地，没有土地的村民可以要求村集体给予分配。

【法律依据】《农村土地承包法》第二十九条下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：

（一）集体经济组织依法预留的机动地；

（二）通过依法开垦等方式增加的；

（三）发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的。

第三十三条承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换，并向发包方备案。

1、土地出让金：

是土地批租时一次性收取的费用，是土地有效年限的使用价格，也称“地价”。

它包括土地开发投资费用和使用期内的金额土地使用费。

前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿；

后者为土地资源使用的费用，即“地租”。

土地出让金可以分为两种：

一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费；

另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，投资者需自行或委托开发公司进行受让土地的开发工作。

2、土地使用权划拨：

指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制，并不得转让、出租、抵押。

3、土地使用权出让：

指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用者在足额交纳了土地出让金后，有权取得该土地在一定年限内的使用权利，并可以将该土地使用权在符合规定条件的前提下转让、出租或抵押。

4、土地使用权转让：

土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

国有土地使用权转让应当签订转让合同，转让时土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。

5、土地使用权出租：

是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

国有土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。

出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。

6、土地使用权抵押：

国有土地使用权可以抵押。

土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。

国有土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。

抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。

抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。

处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。

7、农村集体土地：

指农村集体所有的土地。

农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；

但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

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文章来源参考：头条-预付账款 土地征用及拆迁补偿，如何获得土地使用权？

内容审核：赵治律师