广州宅基地买卖后拆迁补偿案，广州中院：买宅基地，建房合同无效后，拆迁赔偿仍归买家！

广州宅基地买卖后拆迁补偿案，广州中院：买宅基地，建房合同无效后，拆迁赔偿仍归买家！

专业房地产律师、粤湾律师事务所主任、首席合伙人

主攻:房地产大要案、小产权房争议解决，涉房家事等

众所周知，农村宅基地具有人身属性，不得转让给非本村村民，更不得转让给城镇居民做非农建设，然实践中出让、转让、出租用于非农业建设的情况大有存在，对此法院一般认定合同无效。

宅基地转让合同无效后，受让人在宅基地上所建建筑物被征收拆迁，“拆迁赔偿归受让人所有”的约定是否仍然有效?对此广东省广州市中级人民法院判决予以了肯定。\n\n\n 基本案情:

2011年6月陈某与范某签订《宅基地转让协议书》，以58.8万元购买范某宅基地，约定:永久转让，如发生政府拆迁行为，一切补偿收益均归陈某。

陈某付清转让款并在宅基地上建物业，其后被征收拆迁，双方就合同效力、损失赔偿纠纷诉至法院。

广州市白云区人民法院经审理认为:

关于涉案《宅基地转让协议书》的效力问题。宅基地是家庭户用作建房居住而占有的土地，农村村民的宅基地是基于其村集体成员身份而享有的福利，根据《中华人民共和国土地管理法》(2004年版)第二条关于“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”的规定，涉案《宅基地转让协议书》实际涉及到对农村宅基地使用权的处置，违反了法律法规的强制性规定，依法应当认定为无效。

关于返还宅基地转让款及利息、赔偿建房装修损失的问题。涉案《宅基地转让协议书》是无效合同，但因涉案宅基地及上盖建筑均已被征收拆迁，故本案不涉及返还的问题。

实际上，双方因合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配。上述协议中关于“如发生政府拆迁行为，甲方承诺该地的一切补偿受益人为乙方”的约定系双方的真实意思表示，该约定意味着双方签订协议时已预见涉案房屋被征收拆迁的可能，故对拆迁补偿利益的处分进行了明确。

现原告陈某已实际领取了上述拆迁补偿款2490016.4元，符合双方关于拆迁补偿利益处分的约定，故原告陈某主张返还宅基地转让款及赔偿建房装修损失依据不足，本院不予支持。

2021年7月20日一审判决:确认陈某与范某所签《宅基地转让协议书》无效，驳回陈某其他诉讼请求。\n\n\n “城市更新”无涉“违法建筑”处理，法院不应拒绝裁判!

陈某不服一审判决，以“原审判决违背合同无效后的处理原则，既已认定案涉《宅基地转让协议书》无效，又按该协议条款处理本案，显然前后矛盾”为由提起上诉。

广州市中级人民法院经审理认为:

涉案《宅基地转让协议书》因约定宅基地转让行为而无效，并不影响其中关于拆迁补偿利益处分的约定，且涉案宅基地及上盖建筑均已被征收拆迁，双方因合同无效而产生的权利义务已转为拆迁补偿利益的分配，原审法院依照相关约定处理涉案拆迁补偿利益分配并无不妥。

2021年12月8日(2021)粤01民终28215号二审判决:驳回上诉，维持原判。

短短百十字，确认了宅基地转让合同无效与征收赔偿归属约定之间的关系，即:宅基地合同无效，征收赔偿约定有效!\n\n\n 合作建房:协议无效后，拆补权益归谁?

荣说:深圳小产权房买卖遇拆迁亦当如此。

广州中院的观点笔者完全认同，该案例对全省类似案件具有指导意义，但深圳市自2004年“双统”过后已成为全国首个没有集体土地的城市，就未经合法报批建设的深圳小产权房合作建房、买卖合同无效，遇旧改征收拆迁的赔偿归属约定是否有效的问题，笔者曾以案说法，于2021年11月5日发文《合作建房:协议无效后，资方可否要求按约定分配“拆补权益”?》予以探讨，观点与本案相同，合同无效，条款有效，为防止法官自由裁量，建议增加防火墙条款作出独立于合同效力的约定。

因房而生，与房同行，以梦为马，不负韶华

张茂荣律师团队致力于全国范围内房地产争议解决的法律服务与研究，坚持专业化路线、精细化、沉浸式工作，您的委托是检验我们专业的开始!

当事人咨询：

宅基地合作建房合同无效后，向买家的赔偿标准是怎么样的？

戴允丝律师解答：

宅基地买卖合同被确认无效以后，买受人的损失如何补偿，目前各法院对此没有统一的标准，一般都是先返回出资款，然后用评估的房屋金额减去出资款得到增值部分。

如果一定要综合一个较为平衡的标准，是在判决宅基地买卖合同无效，买受人返还宅基地的同时，对于买受人的权益做出了如下保护措施：

1、出卖人返还购房款; 2、出卖人就买受人对房屋的增建及装修部分全额补偿;

3、对于买受人因返还宅基地所遭受的损失，按照土地区位补偿价的评估价格，依据买卖双方的过错大小，由出卖人对买受人进行赔偿。

戴律师为大家列举一个相关案例，具体可以参考以下案例

案列介绍：

本案争议焦点为：

李卖家是否应当向黄买家返还房屋差价损失294万元。

本院分析如下：

根据查明事实可知，原合建房屋已拆迁，李卖家已获得了相应的回迁补偿房屋和材料损失补偿款。

生效的某号判决已认定黄买家与李卖家等合建某号房屋的行为因违反法律法规的强制性规定而无效，合建双方缔结了无效的合同均存在过错，认定双方各承担50%过错责任。

黄买家因房地产价格上涨存在房屋差价损失，李卖家应按过错程度承担损失赔偿责任。

由于黄买家因房屋价格上涨而受到的损失是持续存在的，本院认定房屋差价损失价值确定应以黄买家起诉之日的价值。

《三方协约书》约定黄买家依照合同仅对合建房屋享有一半权益，在合同被认定无效后，黄买家亦仅对房屋差价损失有一半的权利主张。

据此，李卖家应支付的房屋差价损失为时点为2020年3月18日的房屋市场价值与李卖家出资款差额的50%即（5969386元-76230元）×50%=2946578元。

一、私自转让土地建房法院会判决协议无效吗1、私自转让土地建房，法院会判决协议无效。

农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。

原、被告私下达成的农用地转让协议，违反了强制性规定，双方签订的土地转让协议无效。

合同被确认为无效后，当事人因该无效行为取得的财产应予以返还，双方私自转让的土地仍归被告所有。

2、法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。

具体办法由国务院制定。

二、土地使用权转让流程是什么土地使用权转让流程有以下：

1、申请土地使用权转让；

2、窗口收件人审查当事人所提交的文件资料是否真实、齐备。

申请文件资料齐全又符合规定的，则予受理；

3、土地交易所接收提供的文件资料负责到档案室进行查核，在5天内作出是否受理申请的书面签复；

4、经办人提出初审意见，经所领导审核不合格的，转窗口复函不同意办理转让手续并退文；

审核合格的提出审核意见报局领导审批。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其他附属设施。

对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效，并可给予法律制裁。

在使用宅基地过程中，妨碍公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的，应依法承担民事责任。

当宅基地被他人恶意侵占，权利人可以通过以下三种方式维权：

第一，与直接侵权人协商处理，要求停止侵权行为；

第二，找当地村委会，派出所进行调解处理；

第三，收集侵权的证据，然后去法院起诉，要求停止侵权，排除妨碍。

农村宅基地被侵占怎么办？首先应提供合法宅基地证据，如属合法宅基地，那么被侵占就是不合法的，此时可以用以上三种方式进行维权。

如何申请农村宅基地上文主要向大家介绍了申请农村宅基地所需要的条件，那么落实到行动中时，应该如何申请农村宅基地？根据相关法律法规以及各地具体细则，申请农村宅基地的流程为：

1、村民向村民小组提申请，填写《农村村民建房用地呈批表》，并张榜公布，经村民会议或本集体经济组织成员会通过后，到村委会加具意见；

2、村委会接到《农村村民建房用地呈批表》、《建设用地选址意见书》及其他附件后20日内，对申请人的户口、用地位置、土地类别、土地权属、原房屋情况进行审核，符合条件的出具意见并送当地国土所。

3、国土所接到《农村村民建房用地呈批表》后，应指定专人负责审核。

对不符合条件的，书面通知村委会转申请人。

符合建房用地条件的，即加具意见并经镇政府审核后，报县国土资源局审批；

4、县国土资源局批准的，核发《建设用地批准书》、《行政许可决定书》，并在村委会公布。

不予批准的，发给《不予行政许可决定书》。

擅自改变宅基地用途的后果村民有按照批准的用途使用土地的义务，不得擅自改变宅基地用途。

未经依法批准，村民擅自改变宅基地用途的，农村集体经济组织有权按照《土地管理法》第65条第1款第

（二）项的规定，报经原批准用地的人民政府批准，收回村民使用的宅基地。

如果因法定的事由，村民需要改变宅基地用途的，在报经有批准权的人民政府批准后，须办理土地变更登记手续，即有关当事人须持批准文件，向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地使用权包括合法取得和合法使用两个方面。

宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其他附属设施。

对非法扩大、抢占宅基地甚至耕地的行为应依法宣布其无效，并可给予法律制裁。

在使用宅基地过程中，妨碍公共利益，侵害他人房屋、通行、排水、通风、采光等相邻权的，应依法承担民事责任。

当宅基地被他人恶意侵占，权利人可以通过以下三种方式维权：

第一，与直接侵权人协商处理，要求停止侵权行为；

第二，找当地村委会，派出所进行调解处理；

第三，收集侵权的证据，然后去法院起诉，要求停止侵权，排除妨碍。

农村宅基地被侵占怎么办？首先应提供合法宅基地证据，如属合法宅基地，那么被侵占就是不合法的，此时可以用以上三种方式进行维权。

如何申请农村宅基地上文主要向大家介绍了申请农村宅基地所需要的条件，那么落实到行动中时，应该如何申请农村宅基地？根据相关法律法规以及各地具体细则，申请农村宅基地的流程为：

1、村民向村民小组提申请，填写《农村村民建房用地呈批表》，并张榜公布，经村民会议或本集体经济组织成员会通过后，到村委会加具意见；

2、村委会接到《农村村民建房用地呈批表》、《建设用地选址意见书》及其他附件后20日内，对申请人的户口、用地位置、土地类别、土地权属、原房屋情况进行审核，符合条件的出具意见并送当地国土所。

3、国土所接到《农村村民建房用地呈批表》后，应指定专人负责审核。

对不符合条件的，书面通知村委会转申请人。

符合建房用地条件的，即加具意见并经镇政府审核后，报县国土资源局审批；

4、县国土资源局批准的，核发《建设用地批准书》、《行政许可决定书》，并在村委会公布。

不予批准的，发给《不予行政许可决定书》。

擅自改变宅基地用途的后果村民有按照批准的用途使用土地的义务，不得擅自改变宅基地用途。

未经依法批准，村民擅自改变宅基地用途的，农村集体经济组织有权按照《土地管理法》第65条第1款第

（二）项的规定，报经原批准用地的人民政府批准，收回村民使用的宅基地。

如果因法定的事由，村民需要改变宅基地用途的，在报经有批准权的人民政府批准后，须办理土地变更登记手续，即有关当事人须持批准文件，向土地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行变更登记。

当事人咨询：

宅基地合作建房合同无效后，向买家的赔偿标准是怎么样的？

戴允丝律师解答：

宅基地买卖合同被确认无效以后，买受人的损失如何补偿，目前各法院对此没有统一的标准，一般都是先返回出资款，然后用评估的房屋金额减去出资款得到增值部分。

如果一定要综合一个较为平衡的标准，是在判决宅基地买卖合同无效，买受人返还宅基地的同时，对于买受人的权益做出了如下保护措施：

1、出卖人返还购房款; 2、出卖人就买受人对房屋的增建及装修部分全额补偿;

3、对于买受人因返还宅基地所遭受的损失，按照土地区位补偿价的评估价格，依据买卖双方的过错大小，由出卖人对买受人进行赔偿。

戴律师为大家列举一个相关案例，具体可以参考以下案例

案列介绍：

本案争议焦点为：

李卖家是否应当向黄买家返还房屋差价损失294万元。

本院分析如下：

根据查明事实可知，原合建房屋已拆迁，李卖家已获得了相应的回迁补偿房屋和材料损失补偿款。

生效的某号判决已认定黄买家与李卖家等合建某号房屋的行为因违反法律法规的强制性规定而无效，合建双方缔结了无效的合同均存在过错，认定双方各承担50%过错责任。

黄买家因房地产价格上涨存在房屋差价损失，李卖家应按过错程度承担损失赔偿责任。

由于黄买家因房屋价格上涨而受到的损失是持续存在的，本院认定房屋差价损失价值确定应以黄买家起诉之日的价值。

《三方协约书》约定黄买家依照合同仅对合建房屋享有一半权益，在合同被认定无效后，黄买家亦仅对房屋差价损失有一半的权利主张。

据此，李卖家应支付的房屋差价损失为时点为2020年3月18日的房屋市场价值与李卖家出资款差额的50%即（5969386元-76230元）×50%=2946578元。

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文章来源参考：头条-广州宅基地买卖后拆迁补偿案，宅基地被侵占可以起诉吗

内容审核：姚伟律师