地价款包括土地征用及拆迁补偿吗，土地价款的具体范围包括什么？

地价款包括土地征用及拆迁补偿吗，土地价款的具体范围包括什么？

土地价款的具体范围主要包括土地取得费和土地开发费。

土地取得费：

当征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

对于城镇国有土地，土地取得费通常按拆迁安置费来计算，这主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费以及相关税费。

若从市场取得土地使用权，土地取得费则是土地使用权的取得价格。

土地开发费：

基础设施配套费，这通常包括通电、通路、供水、通讯、排水(上下)和土地平整等线性建设费用。

公共事业建设配套费，可能涉及学校、邮电、银行等设施的建设费用。

小区开发配套费等，这可能涵盖开发小区内部的公共设施和绿化等费用。

总的来说，土地价款涵盖了从取得土地到使土地达到可使用状态所涉及的各种费用。这些费用会受到地区、政策、市场状况等多种因素的影响，并可能随时间而变化。

法律分析：

土地出让金：

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。

或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。

具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

法律分析：

土地价款的具体范围包括：

1、以招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所确定的总成交价款;

2、转让划拨国有土地使用权或依法利用原划拨土地进行经营性建设应当补缴的土地价款;

3、变现处置抵押划拨国有土地使用权应当补缴的土地价款;

4、转让房改房、经济适用住房按照规定应当补缴的土地价款;

5、改变出让国有土地使用权的土地用途、容积率等土地使用条件应当补缴的土地价款，以及其他和国有土地使用权出让或变更有关的收入等。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》

第二十五条 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准；

未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。

经国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。

经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。

第二十六条 国家建立土地调查制度。

县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门进行土地调查。

土地所有者或者使用者应当配合调查，并提供有关资料。

第二十七条 县级以上人民政府自然资源主管部门会同同级有关部门根据土地调查成果、规划土地用途和国家制定的统一标准，评定土地等级。

第二十八条 国家建立土地统计制度。

县级以上人民政府统计机构和自然资源主管部门依法进行土地统计调查，定期发布土地统计资料。

土地所有者或者使用者应当提供有关资料，不得拒报、迟报，不得提供不真实、不完整的资料。

统计机构和自然资源主管部门共同发布的土地面积统计资料是各级人民政府编制土地利用总体规划的依据。

第二十九条 国家建立全国土地管理信息系统，对土地利用状况进行动态监测。

一、在偿取得国有土地使用的土地费用

1、土地有偿使用费

土地有使用，是指国家在土地使用出上中应取得的土地纯收益。

土地有偿使用的交费人是一切以出上方式取得土地使用的单位和个人。

土地使用人在土地使用权出让年限内，应当按照出让地块的面积，每年向土地管理部门缴纳土地有偿使用费。

征收土地有偿使费，不是为了增加财政收入，而是为了实行严格的土地管理制度而采取的重要措施。

2、征地补偿费

（1）土地补偿费；

（2）安置补助费；

（3）地上附着物和青苗的补偿费。

3、土地地开发费

（1）基础设施、公共配套费，它是指国家为进行基础设施、人共配套设施所耗费的成本。

包括为建设住宅小区内的道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、警卫以及绿化等项工程发生的支出；

（2）建造房屋以及配套设施时缴纳的前期工程费，包括：

规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘查、测绘以及“三通一平”支出；

（3）建筑安装工程费，饭帮以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程；

（4）开发间接费，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。

4、新菜地开发建设基金

用地单位缴纳新菜地开发建设基金的法律依据主要是《土地管理法》和《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办理》(以下简称《新菜地开发建设基金暂行管理办法》)以及有关地方法规。

二、以种拨方式取得使用时，用地单位是否缴纳有关费用分为两种情况

1.无偿取得土地使用权，不需方向国家支付土地有偿使用费，也无需支付安置补偿费。

2.不需缴纳土地有偿使用费，但是需缴纳补偿费等费。

三、管理性费用

管理性费用是指房产、土地管理部门在履行其管理职能，规范地早活动时所收取费用，包括土地登记费、调查勘测费、书证费、手续费等。

1.登记费

包括：

（1）土地总登记费，按照实际土地面积收取。

（2）土地变更登记费

2.调查勘测费

调查勘测费，是因土地管理机关组织[实施土地实地调查和测量工作，而向土地权利人收取的费用。

3.书让费

对于《国有土地使用证》、《集体土地建设用地使用证》、《集体土地所有证》等土地证书按件收取的费用。

4.手续费

包括：

（1）房到产买卖，按照交易成交价格向买卖双方收取7%的手续费；

（2）办理房地产继承、赔与、交换等手续的，按房屋或土地的评估价向受让人取评估价1%的手续。

四、服务性费用

服务性费用，是指由房产、土地管理部门或其下属单位对其向社会或个人提供的特定服务所收取的费用。

包括：

1.拆迁工作费

是由承办房屋及其附属物拆迁工作单位收取的费用。

由于没有统一规范，因此拆迁工作费有收费标准各地不一，一般按照拆迁人向被征地单位及其成员支付的拆迁补偿总额的一定比例收取。

2.估价费

是房地产评估机构的费用。

它一般按照价金额的一定比例收取。

五、已购公房和经济适用房上市出售，土地使用权让金的使用分配和管理

因为在我国职工个人购买的经济适应住房和按成本价购买的公有住房的房屋价格中都不含有土地使用权出让金，这是国家对职工的经济优惠措施。

但是，当房屋产权归职工个人所有后，职工个人出售其购买的经济适用住房或按成本价购买的公有住房时，该经济适用房或者公有住房的购买人就需按照规定缴纳土地出让金或相当于土地让金的价款。

一、在偿取得国有土地使用的土地费用

1、土地有偿使用费

土地有使用，是指国家在土地使用出上中应取得的土地纯收益。

土地有偿使用的交费人是一切以出上方式取得土地使用的单位和个人。

土地使用人在土地使用权出让年限内，应当按照出让地块的面积，每年向土地管理部门缴纳土地有偿使用费。

征收土地有偿使费，不是为了增加财政收入，而是为了实行严格的土地管理制度而采取的重要措施。

2、征地补偿费

（1）土地补偿费；

（2）安置补助费；

（3）地上附着物和青苗的补偿费。

3、土地地开发费

（1）基础设施、公共配套费，它是指国家为进行基础设施、人共配套设施所耗费的成本。

包括为建设住宅小区内的道路、供水、供电、供气、排污、通讯、照明、警卫以及绿化等项工程发生的支出；

（2）建造房屋以及配套设施时缴纳的前期工程费，包括：

规划、设计、可行性研究、水文、地质、勘查、测绘以及“三通一平”支出；

（3）建筑安装工程费，饭帮以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程；

（4）开发间接费，是指直接组织管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销费等。

4、新菜地开发建设基金

用地单位缴纳新菜地开发建设基金的法律依据主要是《土地管理法》和《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办理》(以下简称《新菜地开发建设基金暂行管理办法》)以及有关地方法规。

二、以种拨方式取得使用时，用地单位是否缴纳有关费用分为两种情况

1.无偿取得土地使用权，不需方向国家支付土地有偿使用费，也无需支付安置补偿费。

2.不需缴纳土地有偿使用费，但是需缴纳补偿费等费。

三、管理性费用

管理性费用是指房产、土地管理部门在履行其管理职能，规范地早活动时所收取费用，包括土地登记费、调查勘测费、书证费、手续费等。

1.登记费

包括：

（1）土地总登记费，按照实际土地面积收取。

（2）土地变更登记费

2.调查勘测费

调查勘测费，是因土地管理机关组织[实施土地实地调查和测量工作，而向土地权利人收取的费用。

3.书让费

对于《国有土地使用证》、《集体土地建设用地使用证》、《集体土地所有证》等土地证书按件收取的费用。

4.手续费

包括：

（1）房到产买卖，按照交易成交价格向买卖双方收取7%的手续费；

（2）办理房地产继承、赔与、交换等手续的，按房屋或土地的评估价向受让人取评估价1%的手续。

四、服务性费用

服务性费用，是指由房产、土地管理部门或其下属单位对其向社会或个人提供的特定服务所收取的费用。

包括：

1.拆迁工作费

是由承办房屋及其附属物拆迁工作单位收取的费用。

由于没有统一规范，因此拆迁工作费有收费标准各地不一，一般按照拆迁人向被征地单位及其成员支付的拆迁补偿总额的一定比例收取。

2.估价费

是房地产评估机构的费用。

它一般按照价金额的一定比例收取。

五、已购公房和经济适用房上市出售，土地使用权让金的使用分配和管理

因为在我国职工个人购买的经济适应住房和按成本价购买的公有住房的房屋价格中都不含有土地使用权出让金，这是国家对职工的经济优惠措施。

但是，当房屋产权归职工个人所有后，职工个人出售其购买的经济适用住房或按成本价购买的公有住房时，该经济适用房或者公有住房的购买人就需按照规定缴纳土地出让金或相当于土地让金的价款。

法律分析：

土地出让金：

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额）。

或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。

自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。

具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第八条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权(以下简称土地使用权)在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。

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内容审核：刘晓刚律师