拆迁补偿评估成新率，房屋拆迁评估成新率确定

拆迁补偿评估成新率，房屋拆迁评估成新率确定

房屋拆迁评估成新率确定是拆迁评估中的重要环节，主要用于评估被拆迁房屋的价值。在国有土地上的房屋征收评估中，房地产价格评估机构应依据相关法规，对被征收房屋进行客观公正的评估，并确定其成新率。以下将详细解答该问题：

成新率的概念和计算方法：

成新率是指被评估对象的现时状态与其全新状态的比率，用于反映被评估对象的磨损、腐蚀、老化等程度。在拆迁评估中，成新率直接影响到被拆迁房屋的价值评估结果。

成新率的计算方法主要有观察法、年限法和修复费用法等。其中，年限法是一种常用的计算方法，即根据被拆迁房屋的已使用年限和设计使用年限来计算其成新率。具体公式为：成新率 =（设计使用年限-已使用年限）÷ 设计使用年限 × 100%。

房屋拆迁评估中的成新率应用：

在房屋拆迁评估中，评估机构应对被拆迁房屋的实际情况进行详细勘查，了解其建筑结构、新旧程度、使用功能等信息。然后，结合成新率的计算方法，对被拆迁房屋的现时价值进行合理评估。

评估时，评估机构应考虑多种因素，如被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积以及占地面积、土地使用权等，以充分保障被征收人的合法权益。同时，对于被拆迁房屋的室内装饰装修价值、机器设备、物资等搬迁费用以及停产停业损失等，也应进行合理的评估和补偿。

相关法规依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定：“房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”这为房屋拆迁评估提供了法律依据，确保了评估结果的公正性和准确性。

该条例第十七条还规定了对被征收人的补偿应包括被征收房屋价值的补偿、搬迁临时安置的补偿以及停产停业损失的补偿等，这为成新率在拆迁评估中的应用提供了具体指导。

综上所述，房屋拆迁评估成新率确定是拆迁评估中的重要环节，评估机构应依据相关法规对被拆迁房屋进行客观公正的评估，并结合多种因素确定其成新率。同时，被征收人也有权对评估结果进行监督并提出批评和建议。

为一次，其属于不合规操作。

房屋征收评估的相关要求规定：

1、被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

2、房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

3、分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

法律依据依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

法律分析：

一般来说,第一次量房子是预算,大概一年左右定下来。

拆迁是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。

法律依据：

《中华人民共和国土地管理法》 第四十六条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。

拆迁评估是拆迁安置补偿过程中的核心环节。

根据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定：

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

这表明拆迁补偿的标准，是通过评估以房地产市场价格确定的。

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)进一步明确规定：

城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值。

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

这表明拆迁评估的估价时点一般为拆迁许可证颁发之日，评估的价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，应当体现市场等价的原则。

同时，根据估价规范的规定，估价报告的有效时间一般为一年。

这表明评估结果只能在有效期限内有效，超过期限就不能作为补偿标准的依据。

评估师信息网

估价时点的确定性和估价结果的有效性，决定了对超过拆迁期限按照评估价格实施补偿的局限性。

一、城镇房屋拆迁补偿的两种方式

（一）货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价：

是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价：

是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价：

是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

（二）产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

1、异地安置：

是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、回迁安置：

是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：

目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

拆迁评估是拆迁安置补偿过程中的核心环节。

根据《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定：

拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。

实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。

这表明拆迁补偿的标准，是通过评估以房地产市场价格确定的。

建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》(以下简称《指导意见》)进一步明确规定：

城市房屋拆迁估价，是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。

拆迁估价的价值标准为公开市场价值。

拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。

拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点。

这表明拆迁评估的估价时点一般为拆迁许可证颁发之日，评估的价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，应当体现市场等价的原则。

同时，根据估价规范的规定，估价报告的有效时间一般为一年。

这表明评估结果只能在有效期限内有效，超过期限就不能作为补偿标准的依据。

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估价时点的确定性和估价结果的有效性，决定了对超过拆迁期限按照评估价格实施补偿的局限性。

一、城镇房屋拆迁补偿的两种方式

（一）货币补偿

货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

1、市场评估价：

是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

2、商品房交易均价：

是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

3、重置价：

是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

（二）产权置换

产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

1、异地安置：

是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

2、回迁安置：

是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

附：

目前我国各大城市在拆迁补偿上都有设定人均最低面积，如上海人均最低面积为22㎡，所以拆迁安置。

为一次，其属于不合规操作。

房屋征收评估的相关要求规定：

1、被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

2、房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。

3、分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。

房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

由于测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，因此是必需的材料之一。

可以到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取测绘表，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。

房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。

法律依据依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十二条规定：

房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿评估成新率，拆迁评估的时点及有效性

内容审核：徐会元律师