曹 律 普 法
第八十七期
作者：曹慧聪
{"ctype":2,"value":"1b4c510fd9f9d72af9338181c62a2834359bbbd3","url":"https:iknow-pic.cdn.bcebos.com1b4c510fd9f9d72af9338181c62a2834359bbbd3?x-bce-process=image%2Fresize%2Cm_lfit%2Cw_600%2Ch_800%2Climit_1%2Fquality%2Cq_85%2Fformat%2Cf_auto","width":"1000","height":"100%"},2021年4月，高某与S公司签订《商品房买卖合同》，约定高某向S公司购买某商品房，总价款70万元。
合同约定：
1. 买受人应支付首期房价款15万元，余款55万元向银行申请贷款支付。
2. 买受人确认意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，…买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。
3. 买受人任何一期房价款逾期支付超过30日的，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应向出卖人承担该商品房总价款10%的违约金。
合同签订后，高某依约支付了15万元，但其申请的银行按揭贷款一直未获批准。
高某向法院提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同》、S公司向高某退还已支付的款项。
S公司提出反诉请求，要求解除《商品房买卖合同》、高某支付S公司违约金7万元。
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高某与S公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行。
高某作为买受人，付款是其最主要的合同义务，应对合同的付款条件、自身的付款能力及贷款资质等有更谨慎的注意义务。
S公司为了慎重起见，对当时国家房地产调控政策、房贷政策及银行审查贷款风险等因素另行告知高某，并由高某出具《承诺书》，明确承诺知晓国家对房地产调控政策及按揭贷款审查风险。
根据高某出具的《声明书》载明，“其本人在签署买卖合同及附件前已经认真阅读买卖合同及其附件，完全且清楚地理解买卖合同及附件中所有条款的内容与含义”，并对《声明书》中载明的“对可能免除、减轻出卖人责任或加重买受人责任、限制买受人权利等与本人购房具有重大利害关系的条款，出卖人在销售过程中已通过合理的方式充分地提示本人注意并进行详细的说明”进行书写确认。
因此，高某对《商品房买卖合同》及其附件中关于按揭贷款办理的内容及在合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款充分知晓，其未能在约定的期限内支付该商品房总价款存在违约，应承担相应的违约责任。
根据双方约定的违约金计算方式，高某提出合同约定的违约金计算方式过高，因其能积极办理商品房按揭贷款，根据合同履行情况，S公司也未提交所造成的实际损失金额，故S公司主张高某支付违约金的计算酌情予以适当调整，以商品房总价款的60%计算较为妥当，即70万元×10%×60%﹦4.2万元。
法院最终判决，S公司应退还高某购房款15万元，高某应支付S公司违约金4.2万元，以上款项相抵后，S公司应退还高某10.8万元。
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上海兰迪律师事务所
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购房违约金是不能超过造成损失的百分之三十。
如果购房违约金相比实际损失过高或过低的，当事人可以请求法院或者仲裁机构适当予以增减。
而具体的数额可由当事人协商约定。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；
2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6、产权登记和物业管理的约定；
7、保修责任；
8、乙方使用权限；
9、双方认定的争议仲裁机构；
10、违约赔偿责任；
11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
购房合同的用处主要有：
1、证明当事人之间存在着房屋买卖关系；
2、可以用来向银行申请办理贷款；
3、可以作为缴纳相关税款的凭证；
4、可以用来办理房屋转移登记等手续。
购房合同一般包括以下内容：
1、购房人和开发商的基本信息；
2、所购房屋的户型和面积；
3、所购房屋的价格；
4、交房时间和收房标准；
5、违约责任和争议解决办法等。
法律依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；
收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；
但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
三、购房合同违约金20%法律规定法律分析：
购房者采取按揭贷款方式购房,若《商品房预售合同》、《借款担保合同》均被解除的,法院依法判决由商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还给银行。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》 第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。
解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
四、法院判决解除按揭房购房合同法律分析：
某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：
非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：
政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。
出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
法律依据：
《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
五、买方违约解除购房合同案例法律分析：
某房地产公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：
非出卖人原因造成的延误因素包括但不限于：
政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。
出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
法律依据：
《民法典》第五百六十三条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。
六、按揭贷款未办成功房屋买卖是否违约关于买房违约金20%的法律规定在《民法典》第五百八十六条中，当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过部分不产生定金的效力，当事人可以请求对方返还。
购房违约金是不能超过造成损失的百分之三十。
如果购房违约金相比实际损失过高或过低的，当事人可以请求法院或者仲裁机构适当予以增减。
而具体的数额可由当事人协商约定。
购房合同的主要内容包括以下几方面：
1、甲方土地使用依据及商品房状况，包括位置、面积、现房、期房等；
2、房价，包括税费、面积差异的处理、价格与费用调整的特殊约定等；
3、付款约定，包括优惠条件、付款时间、付款额、违约责任等；
4、交付约定，包括期限、逾期违约责任、设计变更的约定、房屋交接与违约方责任等；
5、质量标准，包括装饰、设备的标准、承诺及违约责任和基础设施、公共配套建筑正常运转的承诺、质量争议的处理等；
6、产权登记和物业管理的约定；
7、保修责任；
8、乙方使用权限；
9、双方认定的争议仲裁机构；
10、违约赔偿责任；
11、其他相关事项及附件，包括房屋平面图、装饰、设备标准等。
购房合同的用处主要有：
1、证明当事人之间存在着房屋买卖关系；
2、可以用来向银行申请办理贷款；
3、可以作为缴纳相关税款的凭证；
4、可以用来办理房屋转移登记等手续。
购房合同一般包括以下内容：
1、购房人和开发商的基本信息；
2、所购房屋的户型和面积；
3、所购房屋的价格；
4、交房时间和收房标准；
5、违约责任和争议解决办法等。
法律依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。
给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；
收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；
但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。
实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
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文章来源参考：头条-一审忘交拆迁补充协议二审时能交吗，买方违约解除购房合同案例
内容审核：赵阳律师
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