重庆案例：房屋权属尚未明确就和他人签补偿协议，法院：确认无效
基本案情
2007年底，黎某容与其父亲黎某林、哥哥黎某明、哥哥的岳母陈某贵共同集资建房，2008年4月完工。2017-2018年，原县国土局分别与陈某贵、镇政府签订《国有土地上房屋货币补偿协议书》及补充协议，约定征收陈世贵坐落于黄果社区建筑面积221.37㎡的自建房，并给予补偿，收回国有土地使用权。黎某容称前楼102门市归其所有，该门市补偿款却支付给了陈世贵，认为原县国土局与镇政府、陈世贵签订的协议对该门市所有权认定错误，侵犯其权益，故提起行政诉讼。涉案房屋位于棚改拆迁范围，至今未取得房屋产权登记。
双方观点
黎某容：主张涉案前楼102门市归自己所有，拆迁补偿款也应归自己，认为县自规局与第三人签订的协议对该门市所有权认定错误。
县规自局：原县国土局签订补偿协议主体合法，协议有效，黎某容请求确认协议中前楼102门市所有权约定无效的理由不成立。
第三人镇政府：认为自身不是适格主体，行为受县自规局委托，房屋面积及补偿金额争议属民事范畴，请求驳回起诉。
第三人陈某贵：否认集资建房事实，称房屋手续齐全，归自己所有。
裁判结果
确认原县国土资源局与第三人镇人民政府、陈某贵分别于2017年9月17日、2018年1月26日签订的《国有土地上房屋货币补偿协议书》《国有土地上房屋货币补偿补充协议》（编号：8-142-2）中涉案的坐落于黄果社区自建房屋前楼102门市的权属认定和补偿内容无效。
裁判理由
涉案前楼102门市因未办理产权登记，致使实际产权人难以确定。原县国土局在房屋征收进程中，主要依据原县建设委员会向第三人陈某贵颁发的建设用地规划许可证、第三人镇政府征迁工作人员出具的情况说明，以及停产停业协议，便认定该门市归陈某贵所有，并与之签订补偿协议，将补偿款支付给陈世贵。
然而，建设用地规划许可证明确载明为“陈某贵后楼102#（105.29㎡）”，与涉案争议的前楼102门市并非同一房屋。与此同时，黎某容提供的建设工程规划许可证却载明“前楼黎某容102”，二者存在明显矛盾。
情况说明仅由第三人镇政府的征迁工作人员出具，在缺乏其他有力证据予以佐证的情况下，其证明力极为薄弱。此外，第三人陈某贵声称房屋手续齐全，却未能提供充分证据予以证实。
尽管原县国土局在房屋征收程序中对征迁房屋面积进行了公示，但公示原件既未明确涉案1-门市2的权利人，且公示原件与张贴件内容存在不一致。这种公示瑕疵使得其难以有效发挥确定房屋权属的作用。
原县国土局在对涉案前楼102门市实际权属尚未彻底查清的状况下，就匆忙与第三人镇政府、陈某贵签订补偿协议，认定该门市所有权人为陈某贵，并将房屋安置补偿款支付给陈某贵，这一系列行为在事实认定上严重不清，对涉案前楼102门市的权属认定及补偿款给付环节均存在重大且明显的瑕疵，故依法确认相关协议内容无效。
二、房屋合同被判无效，确认房屋买卖合同无效的民事判决书怎么？法律主观：
法院判决解除房屋买卖合同，房屋已过户，当事人可以根据房屋买卖合同的性质与履行情况，请求对方返还房屋或采取其他的补救措施，并且可以要求对方赔偿所造成的损失。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；
已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
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三、法院判决房屋买卖合同有效对于法院已经裁定判决房屋所有权归属，并不是根据裁定生效判断房屋所有权转移，只有根据法院的执行裁定书和协助执行通知书去房屋登记机构办理房屋所有权转移登记后才能判断所有权转移生效。
房屋所有权转移登记办理材料：
1、《房屋所有权登记申请书》；
2、申请人身份证明；
3、房屋所有权证；
4、证明房屋所有权发生转移的材料；
5、门牌号码使用证；
6、增值税发票、完税证明；
7、商品房提交维修基金合同书和专用发票；
8、其他必要材料（视具体申请登记事项而定）。
以下是房屋登记的相关法律规定：
《房屋登记办法》第三十五条因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、合法建造房屋、继承或者受遗赠取得房屋所有权，权利人转让该房屋所有权或者以该房屋设定抵押权时，应当将房屋登记到权利人名下后，再办理房屋所有权转移登记或者房屋抵押权设立登记。
因人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书取得房屋所有权，人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以办理。
房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿上记载基于人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书予以登记的事实。
以上就是对于该问题的全部回答了，您了解了吗？
四、对于法院已经裁定判决房屋所有权归属，能否依据裁定生效判断房屋所有权转移法律分析：
因标的房屋被依法纳入政府拆迁改造范围，双方当事人在此之后所签订的房屋买卖合同无法办理房屋产权变更登记手续，该标的房屋的所有权人仍为卖方。
考虑到所购房屋物权因拆迁而消灭，买方已无法取得标的房屋的产权。
卖方作为标的房屋的所有权人，其所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。
在一定意义上而言，卖方在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。
现因政府拆迁导致房屋物权消灭，买方可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。
因卖方尚未实际领取拆迁补偿款，买方请求确认其享有上述征收补偿协议中的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，卖方因将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十七条 基层人民法院管辖第一审民事案件，但本法另有规定的除外。
第十八条 中级人民法院管辖下列第一审民事案件：
(一)重大涉外案件;
(二)在本辖区有重大影响的案件;
(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。
第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
五、法院判决房屋买卖协议无效并且已生效现又起诉对方反还拆迁费补偿面积等我法律分析：
因标的房屋被依法纳入政府拆迁改造范围，双方当事人在此之后所签订的房屋买卖合同无法办理房屋产权变更登记手续，该标的房屋的所有权人仍为卖方。
考虑到所购房屋物权因拆迁而消灭，买方已无法取得标的房屋的产权。
卖方作为标的房屋的所有权人，其所签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。
在一定意义上而言，卖方在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。
现因政府拆迁导致房屋物权消灭，买方可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。
因卖方尚未实际领取拆迁补偿款，买方请求确认其享有上述征收补偿协议中的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，卖方因将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。
法律依据：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十七条 基层人民法院管辖第一审民事案件，但本法另有规定的除外。
第十八条 中级人民法院管辖下列第一审民事案件：
(一)重大涉外案件;
(二)在本辖区有重大影响的案件;
(三)最高人民法院确定由中级人民法院管辖的案件。
第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：
(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;
(二)有明确的被告;
(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;
(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
六、法院判决房屋买卖合同无效法律主观：
法院判决解除房屋买卖合同，房屋已过户，当事人可以根据房屋买卖合同的性质与履行情况，请求对方返还房屋或采取其他的补救措施，并且可以要求对方赔偿所造成的损失。
法律客观：
《中华人民共和国民法典》第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；
已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。
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文章来源参考：头条-搬迁协议书范本，法院判决房屋买卖协议无效并且已生效现又起诉对方反还拆迁费补偿面积等我
内容审核：郑远航律师
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