北京市城市房屋拆迁补偿，北京拆迁律师：国有土地房屋征收案件解析

一、北京市城市房屋拆迁补偿，北京拆迁律师：国有土地房屋征收案件解析

拆迁律师的办案秘籍你想知道吗？大家好！我是拆迁律师李顺华，欢迎大家收看我最新总结的拆迁律师办案秘籍系列课，今天讲第二课，题目是《国有土地上房屋征收案件维权措施工具包之申请政府信息公开》

国有土地上房屋征收一般发生在市区，征收依据就是国务院颁发的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，我们说依法维权，就是善于在法律法规中发现对方的违法点，并且善于在法律法规中发现可以利用的法律程序。

面对行政征收，可能很多被征收人会一脸茫然，主要问题就是信息不对称，对于征收工作人员的说法总感觉哪些地方不对，但又不知道从何处反驳，对于征收方总感觉过于强势，根本没有把被征收人放在眼里，但又不知道他们哪些地方违法了，总感觉自己的利益被克扣了，却因为没有证件而有口难辩，对于这些问题，我们可以通过申请政府信息公开这一法律程序来解决，只有让他们觉得我们不好糊弄，才有提高补偿的筹码和机会。

需要了解的政府信息其实有很多，首先就是了解本次征收是否有合法的征收手续，按照征补条例的规定，国有土地上房屋征收必须要广泛征求意见后作出征收决定公告，之后的征收才有合法基础，因此，如果没有见到征收公告，也没有征求过咱们的意见，就可以申请公开征收决定以及对被征收人征求意见的相关文件来了解。对于补偿方案征求意见及根据意见修改的情况，很多时候是马马虎虎，甚至瞒天过海的，为了让这个情况进行曝光，也可以申请公开征求意见及处理情况。

对于自家房屋建筑面积等情况不清楚的，或者是有未登记的建筑面积，按照征补条例的规定，征收部门需要进行入户调查测量公示，对于未登记建筑需要组织相关部门进行调查认定是否为合法建筑，因此，对于自己建筑面积情况和合法性不明确的当事人，为了不被随意克扣面积，完全可以通过信息公开有关调查公示文件来作为自己维权的权力基础，如果对于认定不合法，及时提出异议或者采取法律措施。

还有就是征收补偿资金专户存储的证明文件，也是涉及到征收决定是否合法的关键环节，很多情况是资金不到位就启动了征收，到头来补偿安置资金或者房屋迟迟落实不了，因此申请公开补偿资金到位证明是审查征收决定是否合法的关键一招。

另外，按照征补条例的规定，对于分户补偿情况，征收部门是需要进行对外公示的，但实际情况是存在不公平补偿现象，征收部门很少对外公示，因此申请分户补偿情况甚至是补偿协议公开是跟对方博弈的很好棋子，这样既可以有利于争取自己的补偿提高，也可以避免国家财政资金被滥用浪费。

总之他们越不愿意公开的，咱们就越要通过政府信息公开这一法律程序申请其公开。很多人会问，咱们申请了他们不公开怎么办，完全可以依法向法院起诉，这类案件胜诉率还是很高的。

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二、北京拆迁补偿安置律师：国有土地房屋拆迁补偿实例分享

案情介绍：

张某某在辽宁省盘锦市某某区拥有两处合法的房屋，总面积将近1000平米，证件齐全，房产证上是住房，但实际用于经营公司，有营业执照，属于住改非房屋。

该地块于2013年就开始动迁了，但至今一直未看到征收公告、征地批文等相关需要行政机关按照法律规定的征收程序贴出向被征收人公示的文件。后征收主体私自找了评估公司，但房屋评估价格非常底，还不到正常住改非房屋补偿价格的五分之一，经营用的设备设施补偿也非常底。搬迁费、临时过渡费、停产停业损失等补偿都没有。征收主体并不是为了国家的公共利益征收，而是打着为了公共利益实施征收的旗号，实际上是为了建设商品房征收老百姓的房屋，目前大部分被征收人都已被威逼利诱、胁迫、忽悠签字了。

将近十年的时间里，拆迁办几十次找张某某协商谈判补偿问题，但每次都是威逼利诱、胁迫、扯皮，让尽快签字，并没有合理合法的补偿文件及补偿标准。2022年X月X日，征收主体作出了征补决定，该征补决定的补偿标准和之前一样低，没有任何提升。该征补决定有征收主体的盖章，也告知了被征收人救济的权利和途径，“在收到该征补决定之日起，被征收人可以在60日内和6个月内依法向法院提起诉讼，如果被征收人在该征补决定规定的时间内既不同意该征补决定的补偿标准，也不依法向法院提起复议或者诉讼的，那么征收主体在该征补决定期限届满后，将依法申请法院强制执行”。

目前张某某的房屋因征收拆迁已将近10年未经营，造成了较大的经济损失，房屋也因征收导致漏水漏电，小猫、小狗也被电死，这是很多人都知道并有证据证明的。该房屋及企业是张某某亲自一砖一瓦建成的，企业也是由张某某实际操作经营，张某某认为，很多老百姓不懂法，被威逼利诱签字，吃了很大的亏，所以想引以为戒，谈几十次也不管用，所以不谈了，直接打官司，委托律师尽快介入法律程序，通过起诉打击对方的违法点，争取在合理的范围内获得最优的安置补偿标准。

张某某通过网络自媒体平台，了解到北京资深拆迁律师李顺华主任律师是一位非常认真负责任的优秀律师，代理超过1000件以上的征收拆迁案件，为当事人争取非常满意的拆迁补偿，赢得当事人一致好评和良好的口碑。所以张某某通过网络聊天工具发给了李顺华律师团队相关评估标准、房屋相关情况等与征收有关的资料，李主任通过提前看资料，了解案情，再和张某某一对一线上咨询，再具体了解情况。张某某也详细介绍了案件有关的情况，希望李主任全面了解案情后，作出分析、判断、案件的可操作性、从哪些方面入手进入法律程序争取合理合法补偿？以及律师代理征收拆迁官司如何争取补偿等打官司的原理？以下是李主任初步线上咨询后给出的几点建议、意见、及解决方案，以供张某某参考！

北京一讼专业征拆主任律师实例咨询分析、建议及解决方案：

一、李主任通过线上和张某某一对一沟通咨询，更详细全面的了解案情后认为，张某某刚才分析提供给李主任的几个方面都还是非常到位的，一是补偿标准的问题，比如说张某某提到不能因为征收导致生产生活水平下降，这是一个大的原则，这个张某某也和征收方提到了。二是补偿标准按照周边类似的房屋的市场价值进行评估，不能够低于周边类似的房屋市场价值，这个刚才也提到了。三是应该公平补偿，所谓公平补偿是指同一征收范围之内，相类似的情况大家应该同等对待。主要从以上三个维度来衡量补偿的标准是否合理合法的问题。

二、现在的一个问题是评估报告的问题，评估报告作为一个从法律程序上来讲是确定补偿标准的一个法律文件，但是现在这个评估报告完全有可能是被操控了，就像张某某担心的一样，找当地的评估公司，就算找多少个也不会有一个本质上的改变，有这个担心还是有一定道理的，所以说想重新委托评估的话，李主任建议还是不要找当地的评估公司，如果能找外地的评估公司，还是找外地的评估公司。但现在还不清楚征收方是否同意被征收人张某某找外地的评估公司，当然，关于这个问题，张某某也和征收主体沟通过，张某某认为，找外地的有资质的正规的国家认可的评估公司，比如从北京找，包括征收拆迁律师从北京找，也不是未尝不可。

三、目前维权的基础条件不错，一是房子还未被强拆，我们主动起诉，就占主动。二是，张某某前面提起了复议，事实上把征收主体下的相关文件生效的进程中止掉了，这个是很有利的，所以说现在走法律程序，后边还有很大的律师可以发挥的空间，也就是说，后面除了诉补偿决定的诉讼程序，李主任考虑还要增加筹码，也就是说起诉征收决定，因为征收决定是根本的，也是剥夺我们房屋所有权的法律文件。很多老百姓对征收决定不重视，但事实上征收决定来讲，征收方要做的工作、遵守的法律程序、如刚才张某某所说的怎么征求意见等，其实不止这么多，实际上还有各项的规划、计划，它要符合的条件很多，包括补偿安置资金，要足额存储，专款专用等这些，涉及的内容相当多的，总而言之，诉征收决定这个事，还得采取法律措施的。三是通过信息公开了解下周边其他户的补偿情况，这个也可以作为我们维权的一个筹码，也是提高补偿的其中一个依据，所以信息公开也要重视起来，申请做一下。

四、李主任认为，总的来讲，咱们这个案件维权的基础条件还是相当不错的，将来法律程序要走好的话，应该不会像以前一样和对方谈了几十次还是原标准，应该会有所提高。

三、北京专业房屋拆迁律师：针对所谓协议拆迁可采取的法律措施

拆迁律师的办案秘籍你想知道吗？大家好！我是拆迁律师李顺华，欢迎大家收看我最新总结的拆迁律师办案秘籍系列课，今天讲第九课，题目是《针对所谓协议拆迁可采取的法律措施》

除了前面的课程里讲到的两种由政府组织实施的征收拆迁之外，在实践中还经常遇到所谓协议拆迁的形式，协议拆迁顾名思义就是双方协商同意而实施的拆迁，这种形式的拆迁虽然也是由行政机关组织实施的，但是却没有法律依据，根据行政机关法无授权不可为的原则，该拆迁行为本身是否合法争议很大。协议拆迁与征收拆迁相比，最大的不同是不具有行政强制性，也就是理论上讲，如果被拆迁人不认可补偿条件，就可以不签协议，行政机关无权强行作出征收补偿决定，并申请法院强制拆迁。因此，为了达到拆迁目的，拆迁方经常使用一些软暴力逼迫被拆迁人签协议，而这些软暴力说到底就是违法侵权行为，因为无论什么形式的拆迁，老百姓的私人财产权益是受法律保护，任何人任何单位不得非法剥夺。因此也需要采取必要的法律措施才可以与之抗衡，

我们针对协议拆迁经常采取的法律措施包括：申请政府信息公开，以及直接就违法拆迁行为起诉，申请公开的信息主要就是看有无征收决定文件，以此确定是否对方是否强制征收的权力，否则如前所述，理论上讲只能让被拆迁户自愿签字，不能通过行政权力或者法院搞强拆。其次，主要就是对协议拆迁过程中发生的各种逼签行为直接起诉，上面说了，如果不同意拆迁方的补偿方案，拆迁方虽然不能走强制征收的程序，很多情况下就是采取软暴力逼签，比如多人围困式协商，敲窗户砸门，甚至利用拆已签协议的房屋破坏房屋结构等等，遇到此类情况首先要尽可能的利用手机拍照录像录音收集取证，然后报警，如果能明确侵权主体也可以直接起诉，如果警察不作为袒护对方，也可以起诉公安不作为。

另外需要注意的是，协议拆迁没有就国有土地使用权收回或者集体土地征收为国有走法律程序，因此，协议拆迁后的土地还不具备直接入市交易的条件，否则就是违法的，因此，我们拆迁律师也可以就这个方面申请查处违法出让土地或者违法施工，甚至直接起诉。

总之，协议拆迁不能是法外之地，无论他的形式如何变换，国家法律对老百姓的权利进行保护的规定就在那儿，土地开发利用的法律规范也在那儿，如果他们违法了，就是我们拆迁律师提起法律程序的素材。

好本节课就讲到这里，如果您认为我讲的内容对您有帮助，请关注我，如有征地拆迁问题，欢迎来电或私信咨询。我们下节课再见！

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四、拆迁请北京律师有用吗

法律主观：拆迁 维权不一定必须要请 律师 ，根据个人需要来选择是否 委托律师 ，其实，从法律来说， 律师函 并不具有法律效力，其从性质上来说只是一种告知行为。但是，其在实践中又非常奏效。因为政府知道，如果无视这个律师函，将会导致律师采取下一步措施，如提起 诉讼 等，这将会给政府带来麻烦。正是对律师的忌惮，才会导致政府重视律师的话语权。

法律客观：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

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内容审核：刘晓玉律师