土地能否买卖?承租人能否获得拆迁补偿?

时间:2021-06-25 15:10:33 来源:北京在明律师事务所 浏览量:43次


摘要: 土地能否买卖?承租人能否获得拆迁补偿?

  子适卫,冉有仆。

  子曰:“庶矣哉!”

  冉有曰:“既庶矣又何加焉?”

  曰:“富之。”

  曰:“既富矣,又何加焉?”

  曰:“教之。”

  没有土地,焉能产粮;没有粮食,哪有民众;没有民众,哪有五千年华夏史。

  可见,土地作为人类最重要的生活与生产资料,自人类诞生以来,就发挥着不可替代的作用。换言之,土地是农民的命根子,也正如此,围绕着土地的纷争从未停止过。

  一、从一件土地纠纷案说起

  1927年,李尚财、李刘氏夫妇因经济困难将自家的60垧土地“夏魏单”典当

  给地主丁攀生。两年后,李尚财因病去世,其妻子因家中生活困难,又将“夏魏单”出卖给丁攀生。

  这时,地主丁攀生共有土地300余垧。

  1936年,土地革命爆发,丁攀生因害怕逃跑。按照土地政策,丁攀生所有地及典受地被没收充公,且所有权归属国家。

  之后,丁攀生趁政府监管不严,侵占了一部分土地。对于丁攀生的这种行为,李刘氏认为,丁攀生所侵占的土地中,包含一部分其此前出卖的“夏魏单”,因此,想要赎回这一部分“夏魏单”。

  经过双方协商,丁攀生拒绝了李刘氏的请求。

  1940年,李刘氏提起诉讼。

  在诉讼过程中,定远县政府判决李刘氏和丁攀生各有一部分土地使用权。

  两年后,定远县司法处对此案进行再审。经查,双方争夺之地于土地革命时期已经没收归公。李刘氏所称仅于民国十六年出典于丁攀生并未出卖无论是否属实,不能阻挠土地政策已生效的事实,故已收归公有的土地,不能再返还于旧有地主。

  因此,陕甘宁边区高等法院依法判决:“撤销原判,将判给丁攀生和李刘氏之地一律收归公有。”但考虑到丁攀生和李刘氏家庭困难,法院还判决当地政府重新分出一部分土地给两家耕种。

  由此可见,在土地改革之前,土地所有权一直归私人所有。而土地私有制的长期存在是造成“三无”(无地、无业、无社会保障)农民的根源。

  为解决这一问题,二元土地所有制即土地归属国家与集体的制度运应而生。

  二、土地是何时归属国家与集体?

  事实上,从建国之初到1953年春,我国才彻底废除了封建地主土地所有制,实现了农民土地私有制。

  这也就是说,建国后,我国还是沿用了土地私有制。

  转变随机到来。

  1954年9月20日,中华人民共和国第一部宪法经第一届全国人民代表大会第一次会议全票通过(简称五四宪法)。该部宪法提出了“中华人民共和国的生产资料所有制现在主要有下列各种:国家所有制,即全民所有制;合作社所有制,即劳动群众集体所有制;个体劳动者所有制;资本家所有制。”这是现行生产资料公有制的雏形和基础。

  随后20年里,我国先后经历了人民公社化运动、大跃进运动和文化大革命运动......

  在一次次的改革与发展中,75宪法诞生了。

  1975年1月17日,中华人民共和国第四届全国人民代表大会第一次会议通过修正案(简称75宪法)。75宪法第五条规定:“中华人民共和国的生产资料所有制现阶段主要有两种:社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制......”这是我国现行经济制度的雏形。

  七年后,1982年12月4日,第五届全国人民代表大会第五次会议通过新中国历史上第四次宪法修正案,即我国现行的宪法(简称82宪法)。该部宪法重点对土地的所有权进行了阐述,并规定,城市土地属于国家所有;农村与城市郊区土地,除由法律规定属于国家所有外,其他属于集体所有。

  至此,土地开始归属于国家与集体。

  值得注意的是,82宪法还规定,“ 任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。 一切使用土地的组织和个人必须合理地利用土地。”

  这也就从实质上限定了土地的流转。

  三、“三权分置”的到来

  疑问接踵而至。有人会说,早在1988年,第七届全国人民代表大会第一次会议就通过了宪法修正案,其中宪法第十条第四款有“任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地,土地的使用权可以依照法律的规定转让。”的规定。

  那么,土地到底可不可以买卖呢?

  进入新世纪以来,为了进一步保障亿万农民的根本权益,保持农村稳定。三权分置即所有权、承包权、经营权出现了。

  在三权分置中,农民实质上只享有承包权与经营权。那么,什么是承包权?什么是经营权?

  比如:某村A农民从所在村庄的农村集体经济组织中分得10亩地,但为了扩大生产规模,A农民又与农村集体经济组织协商,从农村集体经济组织承包了20亩地。这里A农民就是在使用土地承包权。后期,由于营收不理想,A农民准备和他人一起外出务工,并其将30亩地全部出租给B农民,这时,A农民的行为是土地经营权的体现。

  所以,A农民的行为不是真的倒卖土地,而仅仅是出售经营权,其一直享有承包权。当然,在土地承包后,土地的所有权性质不变,A农民的30亩地的所有权仍旧归属于集体。

  现实生活中,很多事情来的如狂风暴雨般,让人猝不及防。如果A农民的土地被纳入到征收范围内,B农民是否有权获得拆迁补偿呢?

  以(2018)京02民终3670号判决为例:出租人李某泉系本案租赁房屋所在西一村农村承包地的承包经营权人。后将西一村养殖地的房屋租赁给承租人杨某圣使用。2015年9月涉案土地征迁。2016年2月23日,李新泉领取拆迁款1400000元。款项未分给承租人,故承租人起诉至法院。

  一审法院认定,虽然杨某圣与李某祥所形成房屋租赁合同关系系双方当事人真实意思表示,但针对该租赁房屋既未取得建设工程规划许可证,亦未经主管部门批准建设,且已被拆除腾退,故本案房屋租赁合同应属无效。

  此外,在合同书所约定租赁期限到期后,杨某圣继续占有使用租赁房屋,并继续按照每年40000元的标准交纳租金,其交纳租金至2015年12月27日,而在2015年8月、9月期间,当地基层自治组织发布拆除腾退公告,故杨某圣必然遭受一定程度的停产停业损失,对该损失参照拆迁档案中数据确定。对于拆除腾退补助费中的搬迁补助费,应以拆除腾退房屋中的总面积644.13平方米(编号8、9、10之和)乘以每平方米25元,金额为16103.25元;考虑该部分补助费,系按照被拆除腾退房屋的建筑面积数给予被拆除腾退人补偿,故对于出租人、承租人双方,均应履行一定的搬迁腾退义务,该部分费用应在双方当事人之间合理分担,考虑到实际占用情况,法院确定作为承租人杨德圣应取得大部分款项(70%)……考虑到虽然杨德圣未在租赁地址注册企业,但确进行生产经营,虽然李增祥本人未在租赁地址注册企业,但租赁房屋之行为亦系经营活动,故应认定双方均有实际经营活动,综合考虑a本案房屋租赁合同系不定期租赁、b发布拆除腾退公告时间(2015年8月、9月期间)、c停水停电时间(2015年10月)、d承租人已交纳租金情况(租金交至2015年12月27日)、e承租人实际遭受停产停业损失的程度、f双方经营情况、g租赁双方是否妥善采取措施减少因拆除腾退所造成停产停业损失等各种因素,对上述停产停业损失补偿在出租人与承租人之间合理分配,法院酌情确定承租人应取得20%,对该金额确定为57931元。综上所述,一审法院判决:承租人得拆迁相关补偿69203元。李某祥上诉。

  二审法院认为,虽然杨某圣在涉案房屋没有注册营业执照,但拆迁单位实际给予的补偿系按照每平米500元计算,故一审法院按照该标准确定补偿标准亦无不妥。一审法院已经考虑到李某祥出租行为亦系经营活动,及本案租赁合同的具体履行情况,酌定承租人享有涉案房屋20%的一次性停产停业综合补助费,与拆迁政策及法律规定均不违背。

  可见,租赁合同无效或承租人无证经营,仍可结合搬迁腾退费用支出、停产停业的时间、获得拆迁补偿的项目和金额等实际情况,判令承租人取得部分征迁赔偿。同时,出租人有权与承租人按比例共享拆迁搬家补助费、停产停业损失。

  有些农民一辈子没有踏入法院的大门,有些农民因为一些事情可能第一次进去,但恰巧这第一次也可能成为最后一次,所以法律要能够树立农民对政府、对公权力的信赖。笔者认为,“没有永恒的法律,适用于这一时期的法律决不适用于另一时期,我们只能力求为每种文明提供相应的法律制度。”

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

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