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被征收人应注意的12个重大问题

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2017-06-26

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导读:征收拆迁一直是行政诉讼案件中的热门话题,也是关联到自己的贴身利益,相对于征收决定的前置程序问题,征收补偿协议的履行、拆迁补偿标准的合理性在实际操作上更为复杂。在行政补偿过程中,除了应该注意的赔偿标准、赔偿范围,我们还需关注其他几个容易忽视的问题。小编为您整理了以下十二点内容供您阅读。


1、关于评估程序


法律规定,评估机构应该由被征收人选择,被征收人在公告协商期内协商不成的,房屋征收部门可以组织采取逐户征询、集中投票或者通过抽签、摇号等随机方式选定房地产价格评估机构。设区的市房屋征收部门应当会同房地产主管部门每年推荐一批具有三级以上资质的房地产价格评估机构,方便被征收人选择。拆迁户众多的区域由于不容易组织协商,此条款在实践当中往往行不通或流于形式,法律所规定的拆迁户的权利往往不能得到保障。


2、关于评估价格的公正合理


房屋评估价格的合理与否,与评估公司的资质、信誉度、权威度、有关,与中立性有关,与评估公司选择的评估时点及评估方法有关,与评估公司估价技术路线有关,与评估公司参照的房源及各种系数有关,总之,评估是一项非常复杂的系统工程,不同的评估公司有可能评估的差距较大。法律将选择评估公司的权利首先交由被征收人选择,体现了保护被征收人(拆迁户)的精神。因此,选择中立权威的评估机构非常重要。


3、征收当中的几种价格识别


法律规定,拆迁补偿价格应当是市场评估价,是根据征收区域周边新建商品房的价格按照比较法评估得出的,但是市场评估价不是市场价,市场价是经过充分的讨价还价得出的结果,一般来讲,市场评估价是有资质的评估机构得出的价格。一般来讲,讨价还价双方的市场地位是平等的,在地位不平等的情况,不可能有真正的协商价格,也就不会存在公平的市场价。


4、选择货币拆迁补偿好还是房屋安置好?


如果安置房的质量达标,能够按时交房,户型满意,地理位置和以前相差不远,周围基础设施及配套设施齐全,交通便利,选择安置房是更有利的。安置房的价格一般低于当地的商品房价格。因此,房屋安置对被征收人来说更为实惠。且根据我们以上的计算结果,得出的结论也是如此。


5、拆迁补偿协议是怎样签成的?


在被征收人不愿意签订协议的情况下,征收部门会下大力气去做思想工作。如果被征收人心理素质不强,就会导致心理崩溃而被迫签订协议。有一些工作人员为了达到签订拆迁补偿协议的目的,使用威胁、利诱、株连等方式做思想工作,将被征收人的心理防线击垮,而被迫签订协议,一般签订协议后会很后悔、懊恼。


6、我的房子会被拆迁吗?


有些被征收人认为,中央有精神,不允许拆迁,其实这是一种误导。法律规定只要符合条件可以进行拆迁。如果不能达成协议,征收人可以做出征收补偿决定,被征收人在拆迁补偿决定规定的期限内仍不搬迁的,将申请人民法院进行强制搬迁。法律没有规定签订协议的比例达到多少才允许拆迁。


7、消极对抗的心理要不得


有些被征收人抱定“不签协议不搬迁,看能把我怎么样?”的心态,这样做虽然能够延缓一定的时间,但有被司法拆迁的危险,反而受到损失,有些人在此过程中作出偏激性为,会以妨碍公务扰乱治安秩序为由承担刑事责任。


8、会不会拆着拆着不拆了?


省、市确定的重大项目政策一旦确定几乎不会更改,除非有重大的民意推动才有可能改变,因此拆迁政策改变的几率很小,或几乎没有,对此一定要保持清醒的认识。


9、征收人能否做出第二套、第三套安置拆迁补偿方案?


答:基本上不可能。因为该拆迁项目涉及的拆迁范围较大,涉及面较广,一旦发生较大的波动,会引起社会的不稳定因素,也会大幅度增加政府的拆迁成本,上次的听证会已经充分说明这一点。


10、是选择行政复议还是行政诉讼?


对于被征收人来讲是选择行政复议还是行政诉讼维权,意义重大。根据新的《行政诉讼法》的规定,起诉时效已经延长到六个月,所以采取行政诉讼的方式会给被征收人赢得更多时间去做多方面诉讼准备,比如调查取证等。而采取行政复议要在60天内提起,最多在四个半月的时候就要起诉,会因时间仓促、掌握证据不足造成不利后果。


11、顺风车能否搭上?


大部分被征收人持观望态度,看别人怎么做,看别人的结果,比如有人请律师,就看他请的律师有什么效果,但是因为请律师维权需要较长的时间,等到效果出来时,反映他自己的问题已经很被动。比如,已经超过诉讼时效。比如,请律师的当事人已经签订拆迁补偿协议,但他无法得知签订拆迁补偿协议的真实价格,所以顺风车有可能搭不上。


12、关于请律师的问题


大部分被征收人都有既想请律师又怀疑律师的态度,面临着选择律师难的问题。建议选择专业的拆迁律师,经验丰富的资深拆迁律师,多咨询,多思考,才能做出判断。

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