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城中村改造能不能按“城”的标准补偿?

时间:2021-03-23 16:38:48 来源:北京在明律师事务所 浏览量:21次


摘要: 2021年,棚户区改造项目基本“凉凉”了,但叫其他名字的各种“改造”项目却活跃依旧。城中村改造便是其中的关注重点,毕竟拆迁片区离城市越近,它所牵涉的补偿安置利益就越大。老百姓最关心的问题就是,城中村改造能不能按“城”的标准补偿?

2021年,棚户区改造项目基本“凉凉”了,但叫其他名字的各种“改造”项目却活跃依旧。城中村改造便是其中的关注重点,毕竟拆迁片区离城市越近,它所牵涉的补偿安置利益就越大。老百姓最关心的问题就是,城中村改造能不能按“城”的标准补偿?离城那么近,甚至就身处城市之中,还按“村”的标准补偿大家岂不是要赔死了?本文,在明律师就简明扼要地告诉大家事情的真相……

 

【“城市”拆迁的补偿标准】

所谓城市房屋拆迁的补偿标准,在2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后变得很明朗:

1. 对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格;

2. 被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

第一点的关键在于“市场比较法”下的不低于“1:1”的补偿比例,也有的地方直接表述为“征一还一”;第二点的关键则是专业评估环节的引入,即房屋价值不是靠“一刀切”的标准算出的,而是由征收方以外的第三方评估机构评估得出的。

 

【“城中村”究竟是城还是村?】

“城中村”并非一个准确的法律概念,而是一种约定俗成的称谓,与“棚户区”一样都是不确定的概念。

站在被征收人的立场上看,如果“城中村”带有形容词意味,即涉案片区只是扎在城市中心长得像“农村”的一块国有土地,那么大家对补偿标准就无需担心了。国有土地上的房屋征收自然要按前述法定标准来,不存在什么疑问。

而如果这里的“城中村”比较名副其实,是城市周边的一块农村集体土地,还保留着村委会、村经济合作社、乡镇政府等典型的农村地区特征,那么其也应当适用《土地管理法》的规定实施征收拆迁。

在此种更为常见的情形下,590号令的上述“市场价值”补偿标准一般就用不上了。对宅基地上房屋的拆迁补偿要适用“居住条件有改善”的原则,并依据“地钱+房钱+补助和奖励”的计算方法得出。

这里的“地钱”,通常表述为“宅基地区位补偿价”或者“土地使用权基价”,也有的地方直接依据征收农用地的区片综合地价,按1:1的比例计算。

这么一看,单就补偿利益而言,农村的房屋拆迁补偿标准当然比不上城市的。但若考虑到村集体经济组织成员所享有的人员安置资格这部分,最终到手的补偿安置利益总额也不会少。按人头给面积,这是城市房屋征收中不会有的节目。

 

【参照执行城市房屋征收补偿标准?不那么容易】

很多城中村的被拆迁人又会想到能不能参照执行城市房屋征收补偿标准这一老问题。在明律师此番给大家一个简单粗暴的解析:

最高人民法院《关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第12条第2款的规定,针对的根本不是“城中村改造征收拆迁”,而是农村征地项目中一类极特例的情况——征地时未在合理期限内对地上房屋予以拆迁补偿,到拆迁时涉案地块已被纳入城市规划区,征收方为弥补其怠于履行补偿安置职责的过失而在村民的主张下参照执行国有土地上房屋征收补偿标准。

换言之,对于地和房一并征收、拆迁的项目,这一条这一款是用不上的。很多人将此条款解读为“城中村改造征收拆迁应参照执行城市房屋征收补偿标准”的依据,这纯属误读。

再换个说法就是,在上述特例情形下,地已经被征收为了国有,地上房屋也就自然成为了国有土地上房屋。此时再去拆人家,当然应当按照国有土地上房屋征收的标准补偿了。

而对于拆迁时地仍是集体土地的片区,上述规定显然不会被适用。

 

【非征收类城中村改造,补偿要靠自己谈】

以上我们分析的都是征收性质的城中村改造,当然还有不是征收的“协议搬迁”类城中村改造项目,譬如广东省的由村集体、开发商发起的“旧村庄改造”之类。

这类项目一般无所谓“补偿标准”,关键在于村民去和拆迁方协商谈判。谈得成,就全面改造;谈不成,就微改造或者暂不改造。主动权应当牢牢掌握在村民和代表村民利益的村委会、村集体手中,而不应被拆迁方牵着鼻子走。

 

在明律师最后要提示居住于城中村内的村民朋友的是,无论你所面临的改造项目是上述何种情形,“越拆越好”而不是“越拆越穷”都应当成为颠扑不破的原则。在此原则基础之上,我们可以考虑配合改造、签约搬迁;补偿到不了“1:1”甚至动辄组织逼签、帮拆,那么对不起,签字交钥匙可以免谈了,余下的就是委托律师提起法律程序。至于涉案项目的补偿安置方案中规定能不能参照执行城市房屋补偿标准,或许并没有那么重要,争取你能拿到手的全部补偿、安置利益,是更为重要和现实的。(王小明/文)