上新了!预签征收补偿协议,你签,还是不签?

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2019-03-05

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导读:预签征收补偿协议是一个诞生多年的老话题了。在其露面之处,“模拟征收”这个名称叫得更多,但很快就被“预签协议”这个官方说法取代了。那么,在2019年以棚户区改造、旧城改造类项目引领的城市房屋征收中,面对一份征收工作人员放到你面前的预签协议,签还是不签,你究竟该如何抉择呢?围绕预签的协议,又有哪些问题需要大家关注呢?


【预签协议的两种操作方式:是否直接关系到征收决定作出】


《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》第18条:


因旧城区改建(含棚户区改造)需要征收房屋,区人民政府采用征询方式的,房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后,组织被征收人、公有房屋承租人根据征收补偿方案签订附生效条件的补偿协议。在方案确定的签约期限内达到签约比例的(不得低于80%,具体由区政府在征收决定中确定),补偿协议生效;未达到签约比例的,补偿协议不生效,区人民政府应当于签约期限届满之日起3日内在房屋征收范围内予以公告,自公告之日起房屋征收决定终止执行。


《成都市人民政府办公厅关于进一步推进成都市中心城区旧城改造规范房屋征收与补偿行为的通知》中规定:


旧城区改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议的,五城区政府、成都高新区管委会可依法作出房屋征收决定,模拟搬迁补偿方案即作为征收补偿方案;改造范围内100%住户签订模拟搬迁协议的,不再另行签订征收补偿协议,模拟搬迁协议与征收补偿协议具有同等法律效力。


你能看出这两个地区规定的不同之处么?答案就在于预签协议的比例是否与房屋征收决定的作出直接相关这件事上。天津市的规定中是“先作出房屋征收决定,后组织预签约”,而成都市的规定则是“先组织预签约(模拟搬迁协议),后作出房屋征收决定”。这样微妙的差异会给被征收人的维权带来实际的影响,即在第一种情形下,被征收人可以针对房屋征收决定提起复议或者诉讼时,预签约尚未开始,此时可能参与依法维权的被征收人就会较多,更可能形成“集体维权”的效果;而在第二种情形下,预签协议环节将直接令80%以上的被征收人选择签约,可能进入到对征收决定提起复议、诉讼救济中的被征收人理论上难以超过20%,是绝对的少数人。


由此可见,是否预签约对于被征收人的维权心态将会产生巨大的影响。事实上,预签协议在满足一定比例“门槛”后通常会自动生效,转化为正式的征收补偿协议。故此,这份协议虽然名义上带一个“预”字,但却几乎和正式的补偿协议没有区别,甚至可能以此份协议取代正式的协议。一旦被征收人签约了,也就基本宣告了维权动力的丧失。


旧城区改造


【到底签不签?在明律师给出专业解析】


那么,广大被征收人到底该不该“带头响应号召”去参与预签补偿协议呢?我们认为至少应当考虑清楚3个问题:


其一,涉案旧城区改建项目的补偿方案是否公平合理,且符合590号令所规定的标准下限。在明律师曾多次提及过,《国有土地上房屋征收与补偿条例》中明确规定了“被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”这一硬杠杠。广大被征收人可参考房地产价格评估报告的结果来对这一最重要问题进行权衡考量。满足1:1以上的补偿比例了,那么补偿方案基本是合法的;不到1:1,就有考虑维权的必要了。同理,涉案项目的补偿方式(是否有回迁安置选项)等其他牵涉补偿安置问题的点也是被征收人需要掂量清楚的地方。


其二,要考虑涉案项目的政策性奖励金问题。在实践中,各种早搬、早签奖励金的数额累积起来是十分可观,有的项目甚至可能突破百万元,占整个补偿数额的比例突破20%。被征收人若选择依法维权暂不签约,则极有可能先损失掉这笔奖励金,且较难在事后进行“找补”。关于奖励金问题的应对大家可以参考在明律师以往的推文《咋办?征收奖励金“突变”高达百万,被征收人还能依法维权吗?》,作出慎重理性的选择。


其三,被征收人究竟从心理上想不想被旧改、棚改。实践中,确实有一些项目所涉的房屋是建造于上世纪90年代以后的,属于房龄刚刚满20年但各类基础设施尚好的状态。对于这类改造需求不迫切的房屋,被征收人如不愿意折腾就不要参与预签约,而要积极委托专业征收维权律师,通过对房屋征收决定的复议、诉讼来尝试进行救济。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,实践中针对预签的补偿协议本身尝试进行救济是一种征收维权的新思路,广大被征收人尽可以在专业征收维权律师的指导下一试。总之,面对新情况我们要有新办法,尤其是不断转变我们的维权理念,排除各类新手段带来的负面影响,争取更加公平、合理的征收补偿。


就现阶段而言,大家要像签正式补偿协议那样去预签补偿协议,这种思想是亟待确立的。



在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600、010-87521008或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。


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