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《成都市青白江区农村宅基地审批和住房建设管理实施办法》政策解读

摘要:为帮助农村宅基地工作者学习、掌握农村宅基地相关法律和政策,根据农业农村部农村合作经济指导司编印的《农村宅基地管理法律政策问答》,结合青白江实际情况,形成《成都市青白江区农村宅基地管理实施办法》的政策解读,将对宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流转、退出、监管等方面,依据国家现行法律法规和政策文件,结合实践情况,对一些常见问题进行政策解读。
《成都市青白江区农村宅基地审批和住房建设管理实施办法》政策解读

  《成都市青白江区农村宅基地审批和住房建设管理实施办法》政策解读

  为帮助农村宅基地工作者学习、掌握农村宅基地相关法律和政策,根据农业农村部农村合作经济指导司编印的《农村宅基地管理法律政策问答》,结合青白江实际情况,形成《成都市青白江区农村宅基地管理实施办法》的政策解读,将对宅基地基本政策和宅基地取得、使用、流转、退出、监管等方面,依据国家现行法律法规和政策文件,结合实践情况,对一些常见问题进行政策解读。由于农村宅基地涉及面广、政策性强,各地情况千差万别,将随着实践的发展对政策解读进行进一步修订完善。该政策解读是为做好宅基地管理工作的辅助参考,不作为直接政策依据。

  一、制定《实施办法》依据

  为贯彻中央、省、市有关农村宅基地审批和住房建设管理工作精神,深化“放管服”改革,落实新修订的《中华人民共和国土地管理法》有关要求,根据《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》(中农发〔2019〕11号)、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》(农经发〔2019〕6号)、《中共四川省委农村工作领导小组办公室 四川省农业农村厅关于转发<中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知>的通知》(川农领办〔2018〕38号)、《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》(川农〔2020〕43号)、《成都市农业农村局 成都市规划和自然资源局 成都市住房和城乡建设局关于做好农村宅基地审批和住房建设管理工作的通知》(成农联发〔2020〕23号)精神,结合我区实际,制定本办法。

  二、国家加快宅基地确权登记的原因

  《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知 》指出,加快推进宅基地确权登记发证是维护农民合法权益,促进农村社会秩序和谐稳定的重要措施,是深化农村改革,促进城乡统筹发展的产权基础。今年,全国脱贫攻坚工作基本结束,明确将全面推进乡村振兴,加快宅基地登记发证,是推进乡村振兴的基础工作。

  三、农村宅基地审批和住房建设管理相关部门职能职责

  区农业农村局负责全区农村宅基地改革和管理工作,建立健全宅基地分配、使用、流转等管理制度,完善宅基地用地标准,指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用;组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查,及时将农村宅基地新增用地需求通报区规划和自然资源局;参与编制国土空间规划和村规划。牵头指导宅基地改革工作。

  区规划和自然资源局负责全区国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作,在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求;依法办理农用地转用审批、乡村建房规划许可等相关手续。

  区住建局负责指导全区农村住房建设,提供农房建设有关标准和规范指导,因地制宜编制符合当地实际的农房设计图集供农户选用,加强农房风貌管控和农村建筑工匠管理。负责按照《成都市农村住房竣工验收实施办法(试行)》要求指导全区农房建设竣工验收。

  区发改局探索将未批先建、骗取批准、违建超占、建新后应拆旧不拆旧等违法违规行为纳入社会征信系统,将相关失信行为记入个人信用记录。

  四、农村村民宅基地规定标准面积

  农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人不超过30平方米;3人及以下的户按3人计算,4人的户按4人计算,5人及以上的户按5人计算。扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。

  五、农村村民建房规划选址要求

  农村村民建房须符合土地利用总体规划、村庄规划、农业产业规划等。科学选址,充分利用原有宅基地、空闲地和其它未利用地,禁止占用永久基本农田、饮用水水源保护区,禁止占用耕地、天然林地、公益林地。合理避让地震活动断裂带、地质灾害隐患区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道。

  六、农村住房建安全防护要求依据

  农村住房建设按照《中华人民共和国公路法》《公路安全保护条例》《四川省农村公路条例》《成都市第二绕城高速公路(成都段)两侧规划建设控制要求》《四川省水利工程管理条例》《GB 50251-2015 输气管道工程设计规范》《城镇燃气设计规范 GB50028-2006》等法律法规规定,应当满足道路交通、水利、电力、电信、燃气等设施的安全防护要求。

  七、农村村民建房抗震技术等技术导则

  严格执行农村住房抗震设防和建设质量安全标准,农村住房设计应满足国家及四川省发布的农村居住建筑设计技术规范和标准的要求,并执行《中国地震动参数区划图》《四川省农村居住建筑抗震技术规程》《四川省农村居住建筑抗震设计技术导则》《四川省农村居住建筑抗震构造图集》《四川省农村居住建筑施工技术导则》等技术导则规定。

  八、农房设计图集要求

  区住建局提供农房设计图集供农户选择。农房设计图应当符合当地历史文化和农村风貌,外部形态美观,厕所、污水等配套设施完善,具备无害化卫生生活功能。

  九、农村村民建房对施工方的选择要求

  农村住房建设应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工。受村民委托的农村建筑施工人员或者施工企业应当按图施工,落实抗震设防措施,形成施工记录并作为竣工验收的主要依据,对承担的农村住房建设施工作业安全与质量安全负责。农村新建、改建、扩建住房应从选址、基础、材料、结构、墙体等方面注重提升质量安全,2层或2层以下的农民自建房,可由农民选择具备相应资质的施工企业或农村建筑工匠承接施工。村民新建、改建3层及以上的、住宅建筑面积300平方米及以上的或6米跨度及以上的,应当委托建筑施工企业、劳务分包企业承担施工,并向镇(街道)政府(办事处)申报,纳入工程质量监督。

  十、建新拆旧时限

  经批准用地建房的农户,自申请批准之日起,原则上2年内完成建房;住宅建成后应拆旧的,要严格按照建新拆旧要求,原则上在通过镇(街道)政府(办事处)验收后90天内拆除旧房,原有宅基地交由农村集体经济组织安排使用,能复耕的必须复耕。

  十一、现行农村地区居民分户政策

  根据《关于规范农村地区户籍登记管理工作的通知》(川公发〔2018〕113号)文件第六项“规范农村地区居民分户政策”如下:

  农村户籍居民因儿女成年、结婚、夫妻离婚、与父母兄弟姐妹分家等,符合公安部门“一房一户”“一家一户”户籍登记政策和相关部门政策规定的,可向公安部门申请分户。

  申请分户的居民已取得国土、住建、规划等部门颁发的《宅基地使用权证》或《不动产登记证》《建房许可证》等相关权属证明,并已在获批准的宅基地上新建了房屋,办理了《村镇房屋所有权证》的,公安部门按照“一房一户”政策,为其新建房屋编制户籍地址,并将分户居民登记在新的户口地址上。

  根据《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”规定,申请分户居民未取得国土、住建、规划等相关部门颁发的权属证明的,但为申请宅基地建房,要求公安部门按照“一家一户”政策办理同址分户的,由公安部门通报国土部门,对申请分户群众是否具备获批宅基地条件和相关资料进行初核,符合条件的,由国土部门向公安部门出具关于宅基地分户的函,公安部门再办理分户;或由公安部门先行予以分户,在原房屋地址下编制附号或在村社编制公共集体户,暂将分户群众落户到附号或村社公共集体户上,并通报国土部门。在办理分户前,公安部门应要求分户群众签订承诺书,承诺书中应有如下内容:“本人分户后主动找相关部门办理自己的房屋产权证、宅基地使用证等。如分户后一年内仍未办理或不符合办理相关证件的,同意公安机关将本人户口恢复原状”。分户后,1年内未取得国土、住建、规划等部门颁发的权属证明并在新批准的宅基地上新建房屋的,公安部门应通知分户居民迁移回原户籍地址;分户居民拒不主动迁移的,公安部门应强制将其户口恢复原状。

  农村户籍居民因征地拆迁补偿原因申请分户的,由征地拆迁主管部门对其是否属于征地拆迁补偿安置对象进行认定,认定为征地拆迁安置对象的,由乡镇以上政府向公安部门去函,由公安部门办理分户。

  农村户籍居民因其他原因申请同址分户的,需将原宅基地上房屋产权(不动产登记证)予以分割,或持分户成员间土地承包经营权、林权分割证明,并有相对固定的、可以独立关门上锁的居住空间,原则上经所在村组、乡镇人民政府同意后,由公安部门审核后办理分户。

  县级及县级以上人民政府要组织公安、国土、住建、规划等部门,共同研究制定本地群众符合分户的条件手续,确保农村政策与户口登记政策紧密对接。

  下列情况不符合农村地区申请分户条件不予分户:夫妻不分户;未成年子女与父母不分户;父母投靠子女、父母与子女之间不分户;自行违规搭建或超标准建房的、无权属证明的不分户;户内只有一个成年直系亲属的不分户;挂靠户口人员不得在同址分户;未成年人不得单独立户分户;统征区、未统征但土地已冻结区,是否允许分户,按县级及县级以上人民政府相关政策规定执行。

  农村地区孤儿、扶贫对象、拆迁安置对象等,按相关部门规定享受救助、抚恤、帮扶政策等利益分配需要单独立户分户的,但其属无房户、未取得独立的宅基地使用证和村镇房屋所有权证的,可将其户口登记地址暂时变更到乡镇、村社公共集体户地址上,由公安部门为其出具户籍证明并备注用途,提供给相关部门使用;或不变更其户籍地址,由公安部门为其出具户籍证明并备注用途,作为已单独立户分户依据提供相关部门使用。

  城乡结合部规划区、水库淹没区、集镇规划区、工业经济开发区等待拆迁的区域范围内,已统征统转的和待统征统转的农村地区,是否允许分户,按县级及县级以上人民政府相关政策规定执行。

  十二、农村村民在申请建设住房中,针对宅基地和房屋面积现状不同情况的处理方式

  一类是有足够的宅基地,但是房屋面积不够的情况。在满足《成都市青白江区农村宅基地审批和住房建设管理实施办法》的申请条件下,可以申请扩建。农村村民一户只能拥有一处不超过规定标准面积的宅基地。宅基地面积标准为每人不超过30平方米;3人及以下的户按3人计算,4人的户按4人计算,5人及以上的户按5人计算。扩建住宅所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。

  二类是没有足够的宅基地,且房屋面积不够的情况。在《成都市青白江区农村宅基地审批和住房建设管理实施办法》第八条中规定,在本集体经济组织具有可利用的集体建设用地前提下,结合申请人家庭人员构成、分户情况、宅基地和住房现状等实情,按照要求逐级审查。如果集体经济组织没有足够的宅基地,区规划和自然资源局在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局,满足合理的宅基地需求。

  三类是没有足够的宅基地,但是房屋面积超且的情况。农村村民必须要符合宅基地审批条件,才能够申请宅基地修建房屋,但现阶段许多农民原本就拥有宅基地已经不符合宅基地审批条件,却不顾《土地管理法》和《宅基地管理办法》禁令,强行占用耕地、宅基地修建房屋,由此导致的一户多宅则属于违法一户多宅;同时还有一部分农村村民由于未按照宅基地审批手续中规定的面积标准和地理位置修建房屋,由此导致的宅基地面积超标也是违规违法的,根据《土地管理法》、《宅基地管理办法》规定,这一类的一户多宅和超标的宅基地将会被农村集体组织收回。

  十三、城镇户籍子女不可单独继承宅基地使用权

  农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承,按照房地一体原则,继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权,农村宅基地不能被单独继承。《不动产登记操作规范(试行)》明确规定,非本农村集体经济组织成员(含城镇居民),因继承房屋占用宅基地的,可按相关规定办理确权登记,在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。《自然资源部近日对十三届全国人大三次会议第3226号建议作出答复》(自然资人议复字〔2020〕089号)

  十四、“一户多宅”如何登记

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)指出,结合实际依法处理“一户多宅”问题。宅基地使用权应按照“一户一宅”要求,原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户,但未经批准另行建房分开居住的,其新建房屋占用的宅基地符合相关规划,经本农民集体同意并公告无异议的,可按规定补办有关用地手续后,依法予以确权登记;未分开居住的,其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的,依法按照实际使用面积予以确权登记。

  十五、宅基地超面积如何登记

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)指出,分阶段依法处理宅基地超面积问题。农民集体成员经过批准建房占用宅基地的,按照批准面积予以确权登记。未履行批准手续建房占用宅基地的,按以下规定处理:1982年《村镇建房用地管理条例》实施前,农民集体成员建房占用的宅基地,范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的,无论是否超过其后当地规定面积标准,均按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施时止,农民集体成员建房占用的宅基地,超过当地规定面积标准的,超过面积按国家和地方有关规定处理的结果予以确权登记。1987年《土地管理法》实施后,农民集体成员建房占用的宅基地,符合规划但超过当地面积标准的,在补办相关用地手续后,依法对标准面积予以确权登记,超占面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的,按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定,予以确权登记。

  十六、宅基地上的房屋是不是一起登记

  《国土资源部、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作的通知 》要求,各地要按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求,全面落实宅基地、集体建设用地使用权以及农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作,做到应发尽发。要从工作现状出发,尽快制定或调整工作计划,将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物纳入工作范围。《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)要求,农村宅基地和集体建设用地使用权以及房屋所有权是不动产统一登记的重要内容,各地要按照《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范(试行)》等法规政策规定,颁发统一的不动产权证书。

  十七、没有土地权属来源材料的宅基地能不能登记

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,对于没有权属来源材料的宅基地,应当查明土地历史使用情况和现状,由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后,公告30天无异议,并出具证明,经乡(镇)人民政府审核,报县级人民政府审定,属于合法使用的,予以确权登记。

  十八、没有规划或建设材料的房屋能不能登记

  自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)规定,对合法宅基地上房屋没有符合规划或建设相关材料的,地方已出台相关规定,按其规定办理。未出台相关规定,位于原城市、镇规划区内的,出具规划意见后办理登记。位于原城市、镇规划区外且在《城乡规划法》实施前建设的,在办理登记时可不提交符合规划或建设的相关材料;在《城乡规划法》实施后建设的,由村委会公告15天无异议,经乡(镇)人民政府审核后,按照审核结果办理登记。

  十九、农民进城落户了,原来的宅基地和房屋能不能办理登记

  《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)规定,农民进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

  二十、不能确权登记的情况

  自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)规定,对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。

  二十一、原来的证是否需要换

  自然资源部《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》(自然资发〔2020〕84号)规定,坚持不变不换原则,不动产统一登记制度实施前,各历史阶段颁发的宅基地证书继续有效,对有房地一体不动产登记需求的,完成地上房屋补充调查后办理登记。

  二十二、合法一户多宅、合法宅基地面积超标怎样处理

  合法一户多宅的认定主要是指通过合法继承获得的宅基地、由于政策冲突导致多申请了一处宅基地、拥有多处宅基但是总宅基地面积超标、通过合法宅基地转让而获得宅基地、符合分户条件但未分户而另行建房等;而合法宅基地面积超标主要是由于历史原因导致。对于农村村民合法获得一户多宅以及宅基地面积超标等问题,国家并不会强行收回,而是通过试点超标宅基地付费制度、宅基地有偿退出、宅基地转让等方式来推动农村“一户一宅”制度的改革,从而保障农村宅基地资源的公平性和保障农村村民能够户有所居的同时推动宅基地改革的深入开展,提升农村宅基地的价值和使用效率。

  二十三、农村乱占耕地建房“八不准”内容

  不准占用永久基本农田建房;不准强占多占耕地建房;不准买卖、流转耕地违法建房;不准在承包耕地上违法建房;不准巧立名目违法占用耕地建房;不准违反“一户一宅”规定占用耕地建房;不准非法出售占用耕地建的房屋;不准违法审批占用耕地建房。

  二十四、村集体可以收回农民宅基地的情况

  乡(镇)村公共设施和公益事业建设需要使用土地的,集体收回宅地基使用权,并对它基地使用权人给予适当补偿;不按照批准的用途使用宅基地的;因撤销、迁移等原因而停止使用宅基地的;空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地,不再确定土地使用权,已经确定使用权的,由集体报经县级人民政府批准,注销其土地登记,集体收回它基地使用权;非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体建设用地使用权,房屋拆除后没有批准重建的,集体收回宅基地使用权;在确定农村居民宅基地使用权时,其面积超过当地政府规定标准的,可在土地登记卡和权证内注明超过标准面积的数量,以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时,按当地政府规定的面积标准重新确定使用权,其超过部分由集体收回使用权;地方政府规定的其它情形。

  二十五、解读机关、解读人及联系方式

  解读机关:青白江区农业农村局

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