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2022年农村征地新规:村委会只能留这么多补偿款!

摘要:对集体建设用地上建有房屋的“收回”和“征收”补偿安置标准是一致的,对宅基地使用权和住宅房屋的价值都需要给予补偿,而不能出现“只管地不管房”,在补偿未到位的情况下强制收回土地使用权的情况。
2022年农村征地新规:村委会只能留这么多补偿款!

  自2021年9月修订后的《土地管理法实施条例》施行以来,各省都开始陆续出台自己的“土地管理条例”或者“实施《土地管理法》办法”。日前,安徽省实施《土地管理法》办法修订公布,并将于2022年12月1日起施行。安徽省的新规中尽管没有对农村征地的具体程序和补偿细节问题作出更多细化的规定,但仍有一些涉及征地、宅基地管理的亮点值得大家关注。本文,在明律师就第一时间带各位被征地农民梳理一下其中的新规定,提示大家需要注意的问题。

  【亮点一:农村宅基地上房屋征收也要评估】

  以往,房地产价格评估多是针对国有土地上房屋征收开展的,集体土地征收领域法规中并未有对评估程序的明文要求。

  在一些地方,对宅基地上房屋的“重置成新价”仍采取“按表乘以面积”的固定计算模式,并没有引入评估的流程。

  此次修订的《实施办法》在第33条规定,重新安排宅基地建房的,应当评估原住宅的价值给予货币补偿……采取货币补偿的,应当评估宅基地和住宅的价值,一并作出补偿安置。

  也就是说,对重新安排宅基地建房和货币补偿这两种补偿安置方式,评估是必经的步骤。而根据《国有土地上房屋征收评估办法》所确立的评估操作流程,有评估就必然会涉及评估机构的选定、入户实地查勘、初步的分户评估结果公示和正式评估报告的送达等一系列环节。

  被征地农民要像城里人一样,牢牢把握住评估程序中的重要时间节点,及时行使协商、投票、抽签或摇号选定评估机构,全程参与并监督实地查勘以及申请复核和专家委员会鉴定等权利,确保自己的宅基地上房屋能估出一个合理的价值来。

  顺便一提,那种直接给出不同房屋结构的重置价值标准的“一刀切”计算模式已经严重不符合当下将“农村村民住宅补偿费”独立在地上附着物之外给予补偿的精神了。再碰上那种简单粗暴“一张表”的算法,农民大可予以明确拒绝,要求征收方依规履行委托评估机构进行评估的职责。

  【亮点二:土地补偿费村委会只能留这么多】

  大家都知道,农村集体土地的所有者是村集体而非某个农户,因此在过往的实践中,土地补偿费是允许村委会或者村集体部分“留用”的,各地的做法都不一致,由此引发的纠纷也不少。

  安徽省在《实施办法》第38条中是这样规定的:土地补偿费、安置补助费主要用于被征地农户。被征收的土地已经确权到户的,土地补偿费的80%以上归被征地农户所有,其余部分留给农村集体经济组织,安置补助费全部归被征地农户所有;被征收的土地未确权到户的,土地补偿费、安置补助费归农村集体经济组织所有。

  就目前的情况而言,绝大多数农用地和宅基地都已完成确权登记工作,农户手握土地承包经营权证和集体土地建设用地使用证(宅基地使用权证)。这种情况下,土地补偿费部分村集体至多留用不超过20%,其余的都要支付给被征地农民。

  新规同时还明确,土地补偿费不高于征地区片综合地价的40%,安置补助费不低于征地区片综合地价的60%。

  这些规定都是为了更加有力的保障被征地农民的合法补偿权益,确保其“原有生活水平不降低、长远生计有保障”。

  【亮点三:收回宅基地使用权,应按照征地补偿安置标准给予补偿】

  通过收回集体土地使用权的决定收回土地、拆除房屋在以往属于法规中相对模糊的地带,由此引发的争议也较多。

  《土地管理法》第66条仅规定“依照前款第(一)项规定收回农民集体所有的土地的,对土地使用权人应当给予适当补偿”,却未对“适当补偿”予以明确。

  安徽省在《实施办法》第60条规定,依照《土地管理法》第六十六条第一款第一项规定收回集体土地使用权的,按照本办法第三十五条第二款的规定给予补偿,即“乡镇村公共设施、公益事业建设使用土地,应当对原土地所有权人、使用权人按照征地补偿安置标准进行补偿安置。涉及宅基地及农村村民住宅的,按照本办法第三十三条的规定进行补偿安置。”

  也就是说,对集体建设用地上建有房屋的“收回”和“征收”补偿安置标准是一致的,对宅基地使用权和住宅房屋的价值都需要给予补偿,而不能出现“只管地不管房”,在补偿未到位的情况下强制收回土地使用权的情况。

  在明律师最后要提示农民朋友的是,《安徽省实施<土地管理法>办法》对强制征地、拆除房屋行为采“征地补偿安置决定—申请法院强制执行”的程序,并未提及责令交出土地决定的存在。这也再次提醒被征地农民,一定要将权利救济的起点尽量向前提,务必确保对征地补偿安置决定在法定期限内的复议或者诉讼。只有这样,才能为自己赢得更大的协商、博弈空间,为提升补偿结果创造条件。遇到拿不准主意的地方请务必咨询专业律师后再采取行动,切勿盲目操作而将本属于自己的机会丧失殆尽。

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