正义 / 诚信 / 融合 / 责任
    您现在的位置:首页 > 厂房拆迁

厂房拆迁面临强制征收,停产停业损失究竟怎么算才划算?

摘要:企业厂房、车间的征收拆迁相较于一般住宅房屋而言无疑更为复杂,最突出的体现就在于其多出了“停产停业损失的补偿”这一法定补偿事项。那么,停产停业损失的补偿究竟该怎样依法主张?被征收人要收集哪些证据才能有效支持自己的利益诉求?地方性规定中对此又有着怎样的细化规定?本文,在明律师就为你揭晓这一切的答案。

  企业厂房、车间的征收拆迁相较于一般住宅房屋而言无疑更为复杂,最突出的体现就在于其多出了“停产停业损失的补偿”这一法定补偿事项。那么,停产停业损失的补偿究竟该怎样依法主张?被征收人要收集哪些证据才能有效支持自己的利益诉求?地方性规定中对此又有着怎样的细化规定?本文,在明律师就为你揭晓这一切的答案。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第23条确立了停产停业损失补偿的计算原则:根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省一级制定。

  实践中很多企业厂房是利用集体建设用地建成的。不过就停产停业损失这一项目而言,国有土地上与集体土地上的差别不大,基本的计算方法是相似的。

  具体而言,停产停业损失这部分补偿利益的计算主要有以下两种做法:

  首先是直接制定一个“一刀切”的按比例补偿规则。譬如《西安市国有土地上房屋征收与补偿办法》第37条就规定,因征收营业、生产加工业房屋,被征收人选择货币补偿,造成停产、停业损失的,按被征收房屋评估价值的5%一次性给予停产停业损失补偿费。值得一提的是,武汉市也将这一比例规定为5%。

  而按照上海市2011年制定的规则,这一补偿比例为被征收房屋市场评估价的10%。天津市2017年的规则中则将这一比例确定为“不高于被征收房屋价值的10%”。

  这种“一刀切”的确定方法最大的优势就是简单明了,易于计算。稍后大家便可看到,若要科学、认真地计算一处企业用房的停产停业损失,是要涉及众多数据和证据的,其复杂程度可能超乎一般被征收人的想象。

  “一刀切”恰好绕开了停产停业损失这一事物的实质,而是直接通过由评估机构得出的被征收房屋价值来乘以一个百分比得出,这是小孩子都能掌握的算法,省去了很多麻烦。

  但某种意义上说,效率的提升就意味着公平性、准确性的损失。不同企业的经营利润、人工成本有着很大差异,简单地乘以一个比例得出一个数,显然不能客观真实地反映某一企业的停产停业利益损失。

  于是,各地都提供“一刀切”之外的其他选项,也就是通过“举证+协商”或者专业评估的途径算出损失数额来。

  譬如南京市的规定就强调要优先适用这一模式,这条路走不通才可按比例直接计算。双方先就停产停业损失补偿进行协商,协商不成的再委托评估机构进行专门的评估。

  而在协商或者评估中,主要就会涉及上述590号令提及的以下两个问题:

  1. 停产停业期限的确定。停产停业期限即被征收企业用房因征收拆迁所导致的被迫停产停业的时长。实践中这个时长最长不会超过1年。

  譬如《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》第7条就规定,停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定……但最长不超过12个月。

  而从所谓“参考表”中来看,停产停业期限的确定与被征收房屋的建筑面积高度相关,一般在6-7个月之间。

  而《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第30条规定,选择货币补偿的,停产停业期限按照6个月计算。

  2. 房屋被征收前效益的确定。相较于前述停产停业期限,显然这才是决定停产停业损失数额多寡的关键因素。

  北京市规定中提供了一个公式,我们这里不妨再带各位复习一遍:

  停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限

  接下来是一连串的“名词解释”,你只要稍微耐心一点儿去读,是可以读得懂的:

  用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由房地产价格评估机构评估确定。

  月净利润是指生产经营者利用被征收房屋,在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。

  修正系数基准值为1,根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正,修正调整幅度不得超过20%。

  员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间,每月支付给员工的基本生活保障补助,员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。

  员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。

  由此可知,想要通过协商、评估来获取较“一刀切”补偿标准更多的停产停业损失补偿并不容易,被征收人需要提供大量的证据来证明自己的房屋在被征收前的效益状况,可谓是“谁主张,谁举证”的又一典型范例。

  在明律师事务所的李辉律师曾在《在明说法》视频中指出,这就要求企业主体在平时一定要做到规范经营,纳税、缴纳社保、营收账目等信息一定要真实、完备。倘若涉案企业平时总想着“合理避税”等打擦边球的操作,那么到了征收补偿时其在停产停业损失补偿这一项上就可能会吃亏。

  而如果企业主体拿不出上述证据来,就只能自行承担举证不能的不利后果了。北京市的规定中指出,被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的,在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。

  这规定制定得很简单直白,拿不出证据,相应的补偿利益就和您说拜拜了。

  故此,广大企业主体一定要明白,委托专业评估也是有前提的,那就是你得有上述该有的证据。如果没有基础性证据以证实征收行为给企业造成的损失,那么评估机构水平再高也估不出你想要的数额来。

  在明律师最后要提示大家的是,对停产停业损失补偿的主张一定要“以证据为依托”,切勿凭主观期待而认为要的“越高越好”。同时,被征收拆迁的企业主体还要善于“算总账”,将停产停业损失与机器设备搬迁、重置费用,厂房建筑本身的补偿等全面审视评价,不要只顾其中某一项而忽略其他项。对于这一专业性要求极强的补偿项目,如果被征收人自己拿不准主意,就要趁早咨询专业律师和评估领域的专业人士,在行家的指导下争取公平、合理的征收补偿。

  如对于征收补偿方案不满意,或想要提高赔偿标准的话,可以找北京在明律师事务所的律师帮你。

  在明律师提示您:如果您的房屋或土地即将面临拆迁征收,请县了解清楚拆迁具体项目是什么以及进展到了哪一步,并在签字前尽早咨询律师,向律师了解当地拆迁政策,帮您分析拆迁货币补偿,装修补偿,安置费,附属物赔偿,停产损失等具体可以拿多少,如果差距,可以向律师了解如何争取自己的合法权益,请在下方“输入”您的“姓名”和“手机号”,在明律师将免费为您解答,请放心!