拆迁补偿房屋转让优先购买权，公房拆迁了 谁有优先购买权

拆迁补偿房屋转让优先购买权，公房拆迁了 谁有优先购买权

公房拆迁时，关于谁有优先购买权的问题，主要涉及以下几方面：

一、房屋共有人

根据《中华人民共和国民法典》第三百零五条和第三百零六条，按份共有人可以转让其享有的共有的不动产份额，其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。若多个共有人主张行使优先购买权，应协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的共有份额比例行使优先购买权。因此，如果公房是按份共有的，那么其他共有人在公房拆迁时有优先购买权。

二、承租人

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十六条，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。但是，如果房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属，则承租人不享有优先购买权。因此，在公房拆迁且出租人未将房屋出卖给近亲属的情况下，如果房屋共有人未行使优先购买权，承租人可能享有优先购买权。

综上所述，公房拆迁时，优先购买权主要属于房屋的按份共有人；在特定条件下，承租人也可能享有优先购买权。具体情况需根据实际的法律关系和相关法律规定进行判断。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条明确规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。

因此，可以根据上述规定，要求优先取得安置补偿协议约定的回迁房屋。

一、房屋产权调换补偿标准

1、住宅用房的拆迁补偿安置实行产权调换和货币补偿的方式，被拆迁人可以自行选择补偿安置方式。

被拆迁人选择产权调换方式安置的，其应安置面积按以下规定计算与认定：

被拆迁住房的人均建筑面积超过40平方米的，按应安置人口的人均40平方米的安置标准计算其应安置面积，超出部分实行货币补偿；

被拆迁住房的人均建筑面积在40平方米以下的，可以按应安置人口人均40平方米补足计算其安置面积。

2、城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。

拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。

3、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换。

未经被拆迁人同意，不得擅自扩大或者缩小产权调换面积，拆迁人扩大或者缩小产权调换面积超过3％的，被拆迁人有权拒绝接受。

4、用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。

对私有住宅房屋产权建筑面积低于45平方米，他处无住房并持有城市居民生活保障金领取证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。

45平方米以内的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；

超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按实际成本价结算，超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。

拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋，应给予照顾。

具体办法由市、县人民政府确定。

5、同时，在拆迁补偿中，对弱势群体及独生子女等家庭予以倾斜。

6、城市房屋拆迁补偿安置协议的补偿金额，根据被拆除房屋的区位、用途、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；

拆迁当事人协商一致的，依照约定。

二、商户拆迁流程

1、拆迁单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门取得拆迁许可证。

2、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

3、房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

4、拆迁人与被拆迁人应当依照法律的相关规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

5、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

6、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

7、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

法律主观：

这个每个地区的具体规定是不同的，可以参照：

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上 房屋征收与补偿 条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行 房屋产权调换 ，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对 被拆迁房屋 进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：

是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易 均价：

是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：

是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置：

是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：

是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

结合型补偿顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

拆迁补偿是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。

拆迁补偿的方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，还可以选择货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多元组成的补偿金额。

以下介绍三种法定评估依据：

市场评估价：

是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。

商品房交易均价：

是指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。

重置价：

是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。

上述三种价格都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用。

产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。

价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。

面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。

产权置换分为两种形式：

异地安置：

是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。

回迁安置：

是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。

结合型补偿顾名思义，这种补偿方式就是指既给货币补偿又给产权置换。

由于我国城市化进程与其他诸多客观因素，导致房价和地价的虚高，因此造成了诸多不能够单单用货币补偿或者产权置换解决的问题，所以就出现了货币补偿和产权置换相结合的补偿方式。

法律客观：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

法律分析：

已购公房拆迁应按照当地动迁政策补偿。

已购公有住房的拆迁补偿，具体内容如下：

1、已购公有住房，是指职工以标准价购买的，对该房屋享有占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承的房屋；

2、房屋的所有人是职工个人而不是单位；

3、对拆迁补偿，购房职工个人是惟一受益主体；

4、个人出售已购公有住房要经过哪些步骤 从程序上讲，个人出售已购公有住房需经过以下步骤。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

法律分析：

已购公房拆迁应按照当地动迁政策补偿。

已购公有住房的拆迁补偿，具体内容如下：

1、已购公有住房，是指职工以标准价购买的，对该房屋享有占有权、使用权、有限的收益权和处分权，并可以继承的房屋；

2、房屋的所有人是职工个人而不是单位；

3、对拆迁补偿，购房职工个人是惟一受益主体；

4、个人出售已购公有住房要经过哪些步骤 从程序上讲，个人出售已购公有住房需经过以下步骤。

法律依据：

《城市房屋拆迁管理条例》第十三条 拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条明确规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该拆迁补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”。

因此，可以根据上述规定，要求优先取得安置补偿协议约定的回迁房屋。

一、房屋产权调换补偿标准

1、住宅用房的拆迁补偿安置实行产权调换和货币补偿的方式，被拆迁人可以自行选择补偿安置方式。

被拆迁人选择产权调换方式安置的，其应安置面积按以下规定计算与认定：

被拆迁住房的人均建筑面积超过40平方米的，按应安置人口的人均40平方米的安置标准计算其应安置面积，超出部分实行货币补偿；

被拆迁住房的人均建筑面积在40平方米以下的，可以按应安置人口人均40平方米补足计算其安置面积。

2、城市房屋拆迁补偿的面积，按照房屋的建筑面积计算，房屋建筑面积以房屋权属证书记载为准。

拆迁当事人认为房屋权属证书记载面积与实际面积不一致的，应当以依法设立的房屋面积鉴定机构实际测量的面积为准。

3、拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

拆迁人应当依照拆迁补偿安置协议约定的面积实行产权调换。

未经被拆迁人同意，不得擅自扩大或者缩小产权调换面积，拆迁人扩大或者缩小产权调换面积超过3％的，被拆迁人有权拒绝接受。

4、用于拆迁安置产权调换的住宅房屋，每户房屋产权建筑面积不得低于45平方米。

对私有住宅房屋产权建筑面积低于45平方米，他处无住房并持有城市居民生活保障金领取证的被拆迁人，按不低于45平方米产权建筑面积的标准户型进行安置。

45平方米以内的差价款由拆迁人承担，被拆迁人不再支付；

超过45平方米不足60平方米的，由被拆迁人按实际成本价结算，超过60平方米的由被拆迁人按市场价结算。

拆迁已丧失劳动能力或者没有生活来源的残疾人的住宅房屋，应给予照顾。

具体办法由市、县人民政府确定。

5、同时，在拆迁补偿中，对弱势群体及独生子女等家庭予以倾斜。

6、城市房屋拆迁补偿安置协议的补偿金额，根据被拆除房屋的区位、用途、产权建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；

拆迁当事人协商一致的，依照约定。

二、商户拆迁流程

1、拆迁单位向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门取得拆迁许可证。

2、房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

3、房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。

4、拆迁人与被拆迁人应当依照法律的相关规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

5、拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。

裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。

拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

6、拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。

诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。

7、被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿房屋转让优先购买权，已购公房拆迁怎么办

内容审核：李佳欣律师