拆迁业务 法律问题 讨论，拆迁法律问题（一）：借拆迁谋利，不履行拆迁义务，拆迁补偿纠纷

拆迁业务 法律问题 讨论，拆迁法律问题（一）：借拆迁谋利，不履行拆迁义务，拆迁补偿纠纷

一、拆迁法律问题（一）：借拆迁谋利，不履行拆迁义务，拆迁补偿纠纷

拆迁是一个老话题了。

城市房屋拆迁动辄数百万的“拆迁款”，更能“拆一补三”。

“一夜暴富”，成了拆迁的代名词。

更有“拆二代”、“拆家致富”等说法。

但是，因拆迁引发的法律问题却层出不穷。

拆迁是一个老话题

根据国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一款、第二款规定：

市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条第一款规定：

房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。

也就是说，我国房屋征收与补偿工作的责任主体是政府房屋征收部门，而政府房屋征收部门往往委托房屋征收实施单位，也即拆迁组，实施具体的房屋征收与补偿工作。

通过拆迁工作谋取私利

政府房屋征收部门的工作人员负有为国家房屋征收与补偿工作的职责任务。

但部分国家工作人员却借拆迁行腐败之事。

成都市纪委曾通报：

原郫都区友爱镇金台社区居委会主任秦某在负责金台社区拆迁工作过程中，利用职务之便，向某建设工程有限公司透露招标底价，帮助其顺利取得该拆迁工程，收取好处费人民币5万元，最终以涉嫌受贿犯罪被依法追究刑事责任。

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通过拆迁工作谋取私利

西安也曾爆出拆迁问题：

付某与李某是负责西安北客站汉城征地拆迁的主要官员，承担重要拆迁任务。但是，付某与李某却共谋从拆迁工程中为个人捞取好处费。

李某与拆迁公司约定以每平方米23元的拆迁费用予以计算征收补偿，但实际却以每平方米20元与拆迁公司结算，另外的每平方米3元由拆迁公司支付给付某和李某。

付某还变本加厉，买车买房，也让拆迁公司承担。

三年拆迁工作期间，拆迁公司先后从公司账户提现金465万元送给李某，其中，李某个人分得290万元，付某收到155万元。

所幸，付某、李某被“双开”，依法以贪污罪、受贿罪被追究刑事责任。

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三年拆迁工作期间，拆迁公司先后从公司账户提现金465万元送给李某

在安徽省某地，动迁居民中曾风传部分公职人员通过拆迁工作谋取私利，甚至形成了送钱就能获得违规补偿”的恶劣风气。

该地房屋征收管理服务中心王某、张某、马某及端某等四人利用职务之便，进行违规分户、虚增面积、优先选房、待价而沽等手段进行钱权交易，构成了贪污罪和受贿罪。

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部分公职人员通过拆迁工作谋取私利

城市动拆迁中，涉及的主体包括：房屋征收部门；开发商；动迁组；被拆迁人

除了政府房屋征收部门，在城市动拆迁中，涉及的主体还包括：开发商；动迁组；被拆迁人等。

城市需要发展，土地则是城市发展过程中的重要资源。

由于城市土地归国家所有，政府支配着土地的使用权。而开发商作为土地开发的施行者，需要通过与政府谈判乃至合谋获得土地资源。

动迁组则是作为政府代表依法征收土地，并承担协调动迁、裁决申报、房源调配、信息宣传以及财务预算等业务，直接与被拆迁居民协调。

早期的动迁组可能为政府在编人员，但发展到如今，私人资本、自担盈亏等标签与动迁组绑定。

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早期的动迁组可能为政府在编人员

大多数动迁组以“包干制”承接动拆迁项目，根据动迁区域所测算的“总拆迁成本”内与被拆迁人谈判，在“总拆迁成本”扣除被拆迁人所得拆迁款后自负盈亏，已然成为盈利的拆迁公司。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定：

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：

(一)被征收房屋价值的补偿；

(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；

(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

虽然国家对房屋征收补偿有了明确的规定，但在过去的数十年内，“怎么样与拆迁组谈判”、“如何对付拆迁组”，是被拆迁人讨论的热门话题。

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“怎么样与拆迁组谈判”、“如何对付拆迁组”，是被拆迁人讨论的热门话题

动迁组与被拆迁人之间矛盾频发

动迁组的“收益”已然与被拆迁人的“拆迁补偿款”存在冲突，使动迁组与被拆迁人之间矛盾频发。

某拆迁办的工作人员王某就曾自曝黑幕：

“按规定，拆迁办是房屋拆迁管理部门，要维护拆迁双方的合法权益。但以前我们区里的拆迁办同时还挂着拆迁公司的牌子，利用这种便利，区拆迁办造假表骗取国家拆迁补偿金，又在补偿中采取恶劣手段坑害被拆迁群众。”

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拆迁办的工作人员王某就曾自曝黑幕

据报道，拆迁黑幕主要有如下八点：

一、拆迁组与被拆迁人勾结串通，故意增大拆迁补偿数额，除给被拆迁人一点好处费外，剩余部分均被据为己有，导致国家利益被私吞。

二、将无证房变成有证房，套取国家补偿款。

三、伪造“房屋及附属物补偿表”，捏造被拆迁户，私分补偿金。

四、骗取被拆迁户的房产证，让房屋面积缩水，私吞差额面积的补偿金。

五、串通评估所搞假评估，故意压低补偿标准。

六、利用职务之便，直接威胁被拆迁户，索取好处费。

七、耍赖充硬等手段克扣被拆迁户的补偿款。

八、以暴力相威胁，拆迁由当“官”的说了算。

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拆迁黑幕主要有八个方面

拆迁公司不履行拆迁补偿协议约定义务，引发诉讼

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定：

房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。

曾发生过拆迁公司无法履行与被拆迁人已签订的房屋拆迁补偿安置合同，导致诉讼。

江苏徐州某拆迁公司与李某签订房屋拆迁补偿安置合同，约定：

该拆迁公司拆除李某所有的位于徐州贾汪夏桥洗运北里约52平方米的房屋，拆迁公司为李某提供安置房。

但合同签订后,约定给李某的安置房却被开发商另行出售给了他人，导致拆迁公司无法向李某交付约定的安置房。

拆迁公司认为,开发商将安置房屋出卖给他人才致使拆迁公司违约,导致原拆迁补偿安置合同无法履行。但被拆迁人李某不配合协商,达不成变更补偿安置方式的协议,现起诉要求变更或解除拆迁合同,并愿意承担应当承担的违约赔偿责任。

而被拆迁人李某则要求将拆迁补偿安置方式从原约定的产权置换补偿变更为货币补偿。

双方最终调解，以拆迁公司支付给被拆迁人李某17万余元、原拆迁合同予以解除结案。

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被拆迁人就房屋拆迁补偿利益存在分割纠纷由于土地本身还存在不同的权属性质，包括国有土地、集体土地，房屋按性质还可以分为公房和私房，一旦遇到拆迁，围绕土地房屋租赁、居住、使用及安置补偿纠纷，较为常见。

张某位于农村的住宅因城乡建设被拆迁，其女儿张某淑作为家庭代表在签订拆迁协议后领取了拆迁款70余万元，但一直拒不交出。

张某无奈之下将其女儿诉至法院，后经法院判决由张某淑支付父亲及继母严某拆迁补偿款共计20余万元。

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无独有偶。

老程夫妇在其居住地建造了平房一栋，后该栋房屋列入被拆迁范围，儿子程某代表全家与政府签订了《房屋征收补偿安置协议》，拆迁补偿款38万余元全部打至其银行卡上。

年事已高的老程夫妇要求儿子程某将拆迁补偿款预留一部分以供二人养老生活，程某却予以拒绝。后经法院判决由程某返还其父母补偿款23万余元。

您在拆迁中遭遇过类似纠纷吗？请评论区留言。

如果您需要法律咨询，欢迎联系陈律师。

二、拆迁补偿不合理应当找谁

法律分析：

按照最高法《民事案件案由规定理解与适用》的规定，一级案由为物权纠纷和债权纠纷；

二级案由相对应确定为用益物权组织和合同纠纷；

三级案由相对应确定为土地承包经营权纠纷和农村土地承包合同纠纷。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

三、拆迁补偿款纠纷案由

法律分析：

首先，家庭内部对安置补偿有约定的，只要该约定不违反法律法规的强制性规定，一般应予以遵从。

若没有约定或约定不明的，则应根据三项原则进行分配：

1、一人一份，均等分割。

这样做，一方面考虑到平等、公平合理是民法的基本原则，另一方面承租人和同住人对补偿款是共有的法律关系，原则上也应平均分割；

2、适当照顾老年同住人及缺乏经济来源的同住人。

这是因为多数老年人及缺乏经济来源的人社会保障不足，后继生存和发展能力较弱，需要给予特殊保护，而且公房大多源自老年人，在分割时也应适当照顾其利益。

3、承租人或同住人在取得公房承租权时额外支付过较多款项的，可以适当多分，这体现了权利义务相一致以及等价 的原则。

此外，如果被拆迁公房内居住未成年人的，对其实际承担监护义务的人，也可以适当多分拆迁补偿款。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

四、拆迁补偿款分配纠纷

1、土地承包经营权纠纷，在其项下又分为土地承包经营权确认纠纷和承包地征收补偿费用分配纠纷四级案由，前述8种类型的矛盾纠纷的前7种即确定为此类案由。

土地承包经营权是指土地承包经营权人为从事种植业、林业、畜牧业，对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的耕地、林地、荒地以及其他用于农业的土地所享有的占有、使用、收益的权利。

（1）土地承包经营权确认纠纷是指就土地承包经营权是否成立及其归属和内容的发生的纠纷；

（2）承包地征收补偿费用分配纠纷是指承包经营的土地被国家依法定程序征收后，国家按照法律规定给予失地者的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费并由此而发生的纠纷。

2、农村土地承包合同纠纷，在其项下又分为土地承包经营权转包合同纠纷、土地承包经营权转让合同纠纷、土地承包经营权互换合同纠纷等5种四级案由。

前述8种类型的矛盾纠纷的第8种即确定为此类案由。

农村土地承包合同是指以农村集体经济组织成员家庭承包或者不宜采取家庭承包方式的荒山、荒丘等农村土地以招标、拍卖、公开协商等方式承包农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地等以及其他依法用于农业的土地的合同。

（1）土地承包经营权转包合同是指承包人将通过家庭承包方式取得的土地承包经营权转给其他人承包而签订的合同。

（2）土地承包经营权转让合同是指农村土地承包人依法将农村土地承包经营权转让给他人经营而签订的合同。

（3）土地承包经营权互换合同是指农村土地承包人将通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权与他人互换而签订的合同。

一、对耕地征收补偿不满意该怎么办

当前我国的法律法规对于被征收人的权益保障是比较完善的。

我国《土地管理法》明确规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，并明确了相关补偿费用的核算原则。

对农村集体土地的征收，在征收前有组织听证的环节，如果村民对补偿数额、补偿的计算方式有异议，可以在听证时就表达异议。

征地批复后，如果认为补偿不到位，可以通过行政复议、行政裁决的方式来解决。

二、对房屋征收补偿不满意怎么办

对于国有土地上房屋的征收补偿问题，法律也有明确的规定。

在评估阶段，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

需要说明的是，对于拆迁补偿款项是和被拆迁房屋的性质、区位、建筑结构、装修装饰、具体用途等因素相关的，如果对拆迁补偿的数额有异议，最好在评估阶段就及时沟通。

五、拆迁补偿款纠纷是什么案由

1、土地承包经营权纠纷，在其项下又分为土地承包经营权确认纠纷和承包地征收补偿费用分配纠纷四级案由，前述8种类型的矛盾纠纷的前7种即确定为此类案由。

土地承包经营权是指土地承包经营权人为从事种植业、林业、畜牧业，对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的耕地、林地、荒地以及其他用于农业的土地所享有的占有、使用、收益的权利。

（1）土地承包经营权确认纠纷是指就土地承包经营权是否成立及其归属和内容的发生的纠纷；

（2）承包地征收补偿费用分配纠纷是指承包经营的土地被国家依法定程序征收后，国家按照法律规定给予失地者的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费并由此而发生的纠纷。

2、农村土地承包合同纠纷，在其项下又分为土地承包经营权转包合同纠纷、土地承包经营权转让合同纠纷、土地承包经营权互换合同纠纷等5种四级案由。

前述8种类型的矛盾纠纷的第8种即确定为此类案由。

农村土地承包合同是指以农村集体经济组织成员家庭承包或者不宜采取家庭承包方式的荒山、荒丘等农村土地以招标、拍卖、公开协商等方式承包农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地等以及其他依法用于农业的土地的合同。

（1）土地承包经营权转包合同是指承包人将通过家庭承包方式取得的土地承包经营权转给其他人承包而签订的合同。

（2）土地承包经营权转让合同是指农村土地承包人依法将农村土地承包经营权转让给他人经营而签订的合同。

（3）土地承包经营权互换合同是指农村土地承包人将通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权与他人互换而签订的合同。

一、对耕地征收补偿不满意该怎么办

当前我国的法律法规对于被征收人的权益保障是比较完善的。

我国《土地管理法》明确规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费，并明确了相关补偿费用的核算原则。

对农村集体土地的征收，在征收前有组织听证的环节，如果村民对补偿数额、补偿的计算方式有异议，可以在听证时就表达异议。

征地批复后，如果认为补偿不到位，可以通过行政复议、行政裁决的方式来解决。

二、对房屋征收补偿不满意怎么办

对于国有土地上房屋的征收补偿问题，法律也有明确的规定。

在评估阶段，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告，被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

需要说明的是，对于拆迁补偿款项是和被拆迁房屋的性质、区位、建筑结构、装修装饰、具体用途等因素相关的，如果对拆迁补偿的数额有异议，最好在评估阶段就及时沟通。

六、拆迁补偿安置纠纷案的法律关系

法律分析：

按照最高法《民事案件案由规定理解与适用》的规定，一级案由为物权纠纷和债权纠纷；

二级案由相对应确定为用益物权组织和合同纠纷；

三级案由相对应确定为土地承包经营权纠纷和农村土地承包合同纠纷。

法律依据：

《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第八条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

（一）国防和外交的需要；

（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；

（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；

（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；

（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

《中华人民共和国土地管理法》 第四十七条 国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见。

多数被征地的农村集体经济组织成员认为征地补偿安置方案不符合法律、法规规定的，县级以上地方人民政府应当组织召开听证会，并根据法律、法规的规定和听证会情况修改方案。

拟征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持不动产权属证明材料办理补偿登记。

县级以上地方人民政府应当组织有关部门测算并落实有关费用，保证足额到位，与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿、安置等签订协议；

个别确实难以达成协议的，应当在申请征收土地时如实说明。

相关前期工作完成后，县级以上地方人民政府方可申请征收土地。

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内容审核：赵阳律师