拆迁补偿费 含税价 成本，成本法评估是含税价吗

拆迁补偿费 含税价 成本，成本法评估是含税价吗

成本法评估的结果通常是含税价。含税价是包含税金在内的计税价格，价格由成本、利润和税金组成，税金内含于价格之中。在成本法评估中，评估价值往往包含了各项税费，以反映资产的实际价值。但请注意，具体情况可能因评估对象、评估目的和评估方法的不同而有所差异。因此，在实际操作中，应根据具体情况进行判断和确定。

拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格。

一般来说，这两种估价都不是以成本法为主体的估价。

在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。

在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价：

还有一种情形，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。

例如城市道路改造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分土地，这时存在两种截然相反的情况：

一种是收地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道路、大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着手;另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面积不相匹配。

这时只能采取房地分开的方式，分别评估土地和地上建、构筑物的价值，再予以加总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的估价结果。

除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法。

应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意见》规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但是有一些省市(包括北京市)还是规定城市拆迁估价主要采用成本法：

土地按基准地价标准或所谓土地区位价格测算土地重新购置价格;建筑物按重置成新价测算价值，再行加总。

这种采用成本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接受。

操作上只好再给予相当数量的奖励金子以补齐。

那么，采用成本法测算房地产市场评估价格为什么偏低呢?是因为成本法本身存在着缺陷。

1搜集有关成本、税费、开发利润等资料;

2估算重置成本或重建成本;

3估算折旧;

4求取积算价值

估算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命，遇有下列情况时的处理应为：

1建筑物的建设期不计入经济寿命，即建筑物经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起计;

2建筑物经济寿命短于土地使用权年限时，应按建筑物经济寿命计算折旧;

3建筑物经济寿命长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算折旧;

4建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济寿命计算折旧;

5建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济寿命晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算折旧。

运用假设开发法估价应按下列步骤进行：

1调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况;

2选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况;

3估计后续开发经营期;

4预测开发完成后的价值;

5估算后续必要支出及应得利润;

6计算待开发房地产价值。

成本是按照不含税成本计算的；

因为虽然成本里有增值税，但增值税是价外税，最终是消费者负担；

产品成本价包括原料价格、直接人工成本、管理费用、固定资产折旧费和税价即（增值税）销，但购买原料价格就包含了税务（进项税），供应商当时成交时应该提供增殖税（进项税）发票，所以制定现在成品价格时候不用考虑再交纳税；

所以，成本不含税的。

具体分析如下。

成本不含税可以从以下几个方面看：

1、缴纳增值税的普通工业企业，增值税价外计征，故购进的材料在成本核算中是不含增值税的。

2、缴纳增值税、消费税的特殊工业企业，增值税价外计征，成本核算中不含增值税；

消费税是价内税，“价”是指销售价，消费税是含在销售价中，产品成本也是含在销售价中，消费税与成本在销售价中是并列的关系，如：

仅仅知道某应税消费品的生产成本，在无销售价的情况下，就要按组成计税价格公式把生产成本换算为含消费税、含利润的销售价格，所以说，成本中也是不含消费税的。

3、其他如商业企业、交通运输业、服务业等类型企业，其库存商品成本、劳务成本、运输成本等，均是不含流转税的，原因与消费税雷同是价内税。

一般纳税人在结算成本时是不含税的价格。

一般纳税人主要是针对增值税，而增值税属于价外税，与成本没有关系，所以结算成本是不含税价格。

纳税是指税收中的纳税人的执行过程，就是根据国家各种税法的规定，按照一定的比率，把集体或个人收入的一部分缴纳给国家。

一般纳税人必须按照国家税务机关的要求准确核算进销项税额，提供纳税资料，及时足额缴纳应纳税款，依法使用增值税专用发票，并接受国家税务机关组织的每年一次的一般纳税人资格查验和管理。

法律依据：

《中华人民共和国税收管理法》第十九条扣缴义务人依照法规、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。

对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。

扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。

纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。

税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。

第二十条纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。

纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经县以上税务局（分局）批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。

纳税人未按照前款规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照前款规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款2‰的滞纳金。

第二十一条纳税人可以依照法律、行政法规的规定向税务机关书面申请减税、免税。

减税、免税的申请须经法律、行政法规规定的减税、免税审查批准机关审批；

地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人违反法律、行政法规规定，擅自作出的减税、免税决定无效。

成本是按照不含税成本计算的；

因为虽然成本里有增值税，但增值税是价外税，最终是消费者负担；

产品成本价包括原料价格、直接人工成本、管理费用、固定资产折旧费和税价即（增值税）销，但购买原料价格就包含了税务（进项税），供应商当时成交时应该提供增殖税（进项税）发票，所以制定现在成品价格时候不用考虑再交纳税；

所以，成本不含税的。

具体分析如下。

成本不含税可以从以下几个方面看：

1、缴纳增值税的普通工业企业，增值税价外计征，故购进的材料在成本核算中是不含增值税的。

2、缴纳增值税、消费税的特殊工业企业，增值税价外计征，成本核算中不含增值税；

消费税是价内税，“价”是指销售价，消费税是含在销售价中，产品成本也是含在销售价中，消费税与成本在销售价中是并列的关系，如：

仅仅知道某应税消费品的生产成本，在无销售价的情况下，就要按组成计税价格公式把生产成本换算为含消费税、含利润的销售价格，所以说，成本中也是不含消费税的。

3、其他如商业企业、交通运输业、服务业等类型企业，其库存商品成本、劳务成本、运输成本等，均是不含流转税的，原因与消费税雷同是价内税。

一般纳税人在结算成本时是不含税的价格。

一般纳税人主要是针对增值税，而增值税属于价外税，与成本没有关系，所以结算成本是不含税价格。

纳税是指税收中的纳税人的执行过程，就是根据国家各种税法的规定，按照一定的比率，把集体或个人收入的一部分缴纳给国家。

一般纳税人必须按照国家税务机关的要求准确核算进销项税额，提供纳税资料，及时足额缴纳应纳税款，依法使用增值税专用发票，并接受国家税务机关组织的每年一次的一般纳税人资格查验和管理。

法律依据：

《中华人民共和国税收管理法》第十九条扣缴义务人依照法规、行政法规的规定履行代扣、代收税款的义务。

对法律、行政法规没有规定负有代扣、代收税款义务的单位和个人，税务机关不得要求其履行代扣、代收税款义务。

扣缴义务人依法履行代扣、代收税款义务时，纳税人不得拒绝。

纳税人拒绝的，扣缴义务人应当及时报告税务机关处理。

税务机关按照规定付给扣缴义务人代扣、代收手续费。

第二十条纳税人、扣缴义务人按照法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的期限，缴纳或者解缴税款。

纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经县以上税务局（分局）批准，可以延期缴纳税款，但最长不得超过三个月。

纳税人未按照前款规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照前款规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款2‰的滞纳金。

第二十一条纳税人可以依照法律、行政法规的规定向税务机关书面申请减税、免税。

减税、免税的申请须经法律、行政法规规定的减税、免税审查批准机关审批；

地方各级人民政府、各级人民政府主管部门、单位和个人违反法律、行政法规规定，擅自作出的减税、免税决定无效。

拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格。

一般来说，这两种估价都不是以成本法为主体的估价。

在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。

在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价：

还有一种情形，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。

例如城市道路改造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分土地，这时存在两种截然相反的情况：

一种是收地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道路、大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着手;另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面积不相匹配。

这时只能采取房地分开的方式，分别评估土地和地上建、构筑物的价值，再予以加总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的估价结果。

除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法。

应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意见》规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但是有一些省市(包括北京市)还是规定城市拆迁估价主要采用成本法：

土地按基准地价标准或所谓土地区位价格测算土地重新购置价格;建筑物按重置成新价测算价值，再行加总。

这种采用成本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接受。

操作上只好再给予相当数量的奖励金子以补齐。

那么，采用成本法测算房地产市场评估价格为什么偏低呢?是因为成本法本身存在着缺陷。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿费 含税价 成本，成本含税还是不含税的

内容审核：刘鑫律师