拆迁补偿228平方米的文件，昆明市直管公房出售新政策

拆迁补偿228平方米的文件，昆明市直管公房出售新政策

昆明市出售公有住宅暂行办法

为缓解居民的住房困难,改善住房条件,正确引导消费,根据国务院关于住房制度改革的有关精神,结合昆明市的实际情况及昆明市房改方案,制定本暂行办法。

一、公有住房出售范围

1、凡我市四区城镇范围内和工矿区域内,房地产权归属明确并持有产权证的单位自管成套公有住房,经本单位提出,上级主管部门审核,昆明市房改办批准,可以向职工出售。房管部门直管公房,经四区房管部门提出意见,市房管局审核、市房改办批准后方可出售。

2、下列公有住房暂不出售:

(1)已列入近期改造建设规划的住房;

(2)具有历史文化名城保护价值的住房;

(3)地处临街的低层住房;

(4)适宜改造为商业营业用房的住房;

(5)严惩损坏,需要进行大量修缮的住房;

(6)与办公、教学和生产、试验区分不开的住房;

(7)政府或产权单位认为不宜出售的住房;

(8)产权不清或属于落实政策的住房;

(9)属于违章建筑或无照建筑的住房;

二、出售对象

1、有本市四区正式城镇户口的职工和居民,可以按房改售价购买一套住房,但每户只能享受一次。

2、住户对现有住房优先购买权。空关房应优先卖给予无房户,拥挤户和不方便户。

3、新建住房和出售对象为符合分房条件的职工和居民。

4、科技人员及党政机关干部响应市委市政府号召奔赴经济建设主战场的,与原单位职工购房条件同等。

三、出售公有住房面积计算

出售住房一律按建筑面积计算。建筑面积按《住宅建筑设计规范》的规定计算(不含公用部分)。

四、房屋售价

1、新房以住房本身建筑平均造价和征地拆迁补偿费为标准价,旧房以住房建筑的重置价为标准价(即以上一年新建同类住宅的建筑平均造价和征地拆迁费计算)。

在房改起步阶段,征地和拆迁补偿费可由单位适当负担。新建砖混结构普通设备装修标准的单元套房,每平方米售价为200元。新建钢混结构的普通装修标准化的单元套房,每平方米售价为210元。旧房每平方米售价低于120元的,按120元出售或不出售(住宅结构等级详见附件一)。

2、售房的价格按房屋成新、地段、结构、楼层、室内装修设备等不同因素加减计算。层高超过2.9米的,每超过0.1米加价1%。

实际售价(每平方米)=售价×成新系数(1-折旧率)×环境系数×楼层系数×室内装修设备系数。

应付房款=每平方米实际售价×标准面积+超标面积房款

折旧率:1992年12月31日以前投入使用的住宅原则上每年折旧2%。

环境系数见附件二,楼层系数见附件三,室内装修设备系数见附件四。

3、出售的公房应先评估,后出售,具体售价经昆明房地产评估事务所评估后执行。

4、售房价格,每年由昆明市房改办公室会同物价、房地产、财政部门核定公布。

五、购房办法

1、职工购买的住房在规定面积内的,按房改售价购买,超过规定面积的部分加价出售。

2、职工按房改售价购买的标准,按云政发(1984)228号文件计算。每套建筑面积超过11~20平方米的,其超过部分按实际售价以11平方米为起点加价50%,超过21平方米的,以11平方米为起点按市场价购买。

3、已领过修房、建房补贴费用,购买过房改售价住房的,如需再购买房屋的,只能按市场价购房。

4、职工按房改售价购买的房屋免征一次性契说,暂免土地使用税或使用费,售房单位免交营业税。

5、产权单位在住房出售后,对留存的部分产权,仍然可以继续提取折旧费、大修理费。

六、付款规定

1、一次付清房款的(一年内付清全部房款为一次付款),减收应交房款的20%,但首次必须交付房款的50%。

2、分期付款的新房须在15年内,旧房须在10年内全部付清房款。实行分期付款的,首次付款不得少于应付房款总额的30%,每多付10%,按应交房款减收2.5%。剩余部分须按月交付,每月付款不得少于付款期内的月平均数。欠款需支付利息。利率暂定:五年期以内月利率3.6‰,六至十年期月利率4.8‰,十一至十五年期月利率6‰。

实行分期付款的本单位职工,由单位在职工本人每月工资中扣除;调离单位的职工,由房屋产权单位委托其所在单位代扣,并定期划给产权单位。

七、售后管理

1、职工按房改售价购买的住房,付清房款后应向房屋所在地的产权监理部门申请办理房产共有权保持证。按房改售价购买的房屋,购买者拥有部分产权,享有占有权、使用权、有限处分权和有限收益权。购买的房屋可以继承,不能赠与和改变用途。购买者与原产权单位的产权比例,按实际售价占商品住宅成本的比例确定。房改起步阶段,个人产权比例应占40%,并在产权证上注明。

2、购房者领取房产证五年之后,可以按规定出租和出售,原产权单位有优先租用权和购买权。所得收益扣除有关税费后按产权比例分配。出售出租时须经原产权单位同意,房产交易管理部门批准。

3、公有住房售后的管理和维修,按《昆明市公有住房售后维修管理暂行办法》的规定执行。

4、购房者在未付清购房款期间,如出现调离本市、出国定居或去世等情况时,可由其继承人或代理人继续付款。如原购房者不需该房时,应退还原出售单位,其购房款扣除房屋折旧费后,退还原购房者。如购房者去世又无继承人,其房屋由出售单位负责收回。

5、购房者购房后,应将原租用的公房退还产权单位。不退者,按超标加租的规定执行。

八、出售公有住宅办理程序

1、由售房单位填写“昆明市城镇住房制度改革单位公有住房出售计划申请表”一式三份,报经主管部门同意后连同房屋平面图、竣工证件、房产所有证(复印件)一并报市房改办审批。

2、房改办将批准的购房申请表转“昆明房地产评估事务所”统一评估定价。

3、申请单位根据评估结果组织购房户填写购房申请和签订售购协议,报市房改办批准。

4、售房单位按批准的售购协议书向购房者收款、开具云南省收款专用发票,房改办实施监督。

5、售房单位按栋收集整理购房申请书、售购协议、付款收据等,向房屋产权管理部门申请办理购房者的房产证。

九、本办法自1993年10月1日起执行,由昆明市住房制度改革领导小组办公室负责解释。

1、昆明的一些公产房可以交易，公产房与普通商品房的区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房并不能向商品房一样能够自由买卖，也无法继承或办理婚前公证。

但是后来国家出台了房改政策，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了房改房、已购公房。

2、以下是禁止出售公房的范围：

以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

住房面积超过省、自治区、直辖市人民＊＊＊规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。

3、户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

上市出售后形成新的住房困难的；

擅自改变房屋使用性质的；

法律、法规以及县级以上人民＊＊＊规定其他不宜出售的。

一、什么是公房

（一）、其公共产权住房、国有住房，在国外又叫做公共住宅、公营性质的住宅。

主要由本地的政府建设而成，可以向当地城市的居民出租出售；

由企业建设的公共住宅，向本企业职工出租出售。

公房随着出售而变为私房。

（二）、其公房有时也指拆迁后分到的房子，公产房与私产房的区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。

公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估，同时由房管站验房。

按照产权人的不同又分为三种：

1、直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

2、单位自管产。

指全民所有制和集体所有制等单们全部的住房，俗称企业产。

3、公产房是事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

二、公房和商品房有何区别

我们知道公房和商品房的售房机制不同，所以购买房改出售的公房和房地产市场上购买的商品房是有很大区别的。

具体表现在以下几个方面：

1、其购买公房的对象是有限制的，但在市场上购置商品住房的对象基本上是不受限制的。

购买房改出售的公有住房的人只能是承住独用成套公有住房的居工攻符合分配住房条件的职工。

而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的，只要有住房消费的需求，又有足够的资金，就可以任意选购商品住房。

2、在房改售房的公房价格是受政府控制的，而市场上商品住房的价格是由市场供求关系所决定的。

3、我们国家对职工购买房改公房的面积有所控制，但职工到市场上购买商品住房时，在面积上是没有限制的。

对购买公有住房的面积有一定的限制，且购房的数量必须严格按照国家和各人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

4、国家对职工购买房改公房制定了一系列的优惠政策，但购买市场上的商品房，则没有政府的优惠政策。

5、在购买公房后上市出售的收入分配是有限制的，而购买商品房则拥有完全产权，上市出售归个人。

公房上市的收入分配各地规定差异很大，但总的原则是要给国家上缴一部分土地收入。

1、昆明的一些公产房可以交易，公产房与普通商品房的区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房并不能向商品房一样能够自由买卖，也无法继承或办理婚前公证。

但是后来国家出台了房改政策，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了房改房、已购公房。

2、以下是禁止出售公房的范围：

以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。

3、户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

上市出售后形成新的住房困难的；

擅自改变房屋使用性质的；

法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

一、昆明公房如何买卖

1、当事人在《出售合同》签订后的三十天内，应持《出售合同》、《公有住房买卖合同》、《公有住房上市出售交易过户申请表》及有关资料，向房屋所在地区、县房地产交易核心办理交易过户审核手续。

2、承租人在收到经区、县房地产交易核心审核的《市已购公有住房上市交易过户审核表》（简称《过户审核表》）后，持《公有住房买卖合同》及《出售合同》、《过户审核表》等有关资料向公有住房权属人或受托人办理购房手续，并交纳公有住房购房款项和首期房屋维修基金。

3、分别向财税部门和交易核心交清全部税费或保证金后三天内，凭税费或保证金交款凭证及有关资料向区、县房地产登记处办理变更登记手续，申领房地产权证。

4、凭区、县房地产登记处出具的《公房上市出售已受理权证变更通知》，向原公有住房物业管理部门办理房屋维修基金。

二、昆明公房管理条例是什么

1、根据《公有住房管理暂行办法》规定，只有取得合法产权证书的已购公房才能上市交易，但有8类已购公房不在交易范围之内。

以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的。

2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或违反规定利用公款超过标准装修，且超标部分未按照规定退回或补足房款及装修费的；

该房产处于户籍冻结地区并已经被列入拆迁公告范围内的。

3、产权共有的房屋，但其他共有人不同意出售的；

已经进行抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

房产上市出售后形成新住房困难的；

擅自改变房屋使用性质的；

法律、法规及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。

一、限购区域：

五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区。

二、限购人群及数量：

昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。

商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

昆明政策比较松，昆明户口是不限购的，只要有钱，想买多少套都可以，外省户口自然人限购1套。

昆明2019年并没有颁布新的限购政策，政策参考2018年7月1日发布的《昆明市人民政府办公厅关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》（昆政办〔2018〕84号）文件。

政策内容：

昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍人士销售新建商品住房；

暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。

在上述区域内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

政策解读：

云南省户籍自然人不在限购范围；

限购标准是单个自然人，非家庭，非企业；

非本省户籍未满18周岁客户，无论在昆明名下是否有房均在限购范围；

省外客户家庭成员（满18岁）均有购房资格，企业购房不在限购范围；

此前在非限购区域内的房产不计入已购套数；

非本省客户购买新房受限，购买二手住房、公寓、商铺、写字楼不受限。

一、限购区域：

五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区。

二、限购人群及数量：

昆明市户籍居民和非本市户籍居民的同一购房家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含三个国家级开发、度假区）只能新购买一套商品住房。

商品住房包括新建商品住房和二手商品住房（含达到上市条件的经济适用住房）。

法律依据：

《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。

在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。

房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。

法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

昆明政策比较松，昆明户口是不限购的，只要有钱，想买多少套都可以，外省户口自然人限购1套。

昆明2019年并没有颁布新的限购政策，政策参考2018年7月1日发布的《昆明市人民政府办公厅关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》（昆政办〔2018〕84号）文件。

政策内容：

昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区、滇池旅游度假区范围内，暂停向已拥有上述区域内1套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍人士销售新建商品住房；

暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。

在上述区域内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套新建商品住房。

政策解读：

云南省户籍自然人不在限购范围；

限购标准是单个自然人，非家庭，非企业；

非本省户籍未满18周岁客户，无论在昆明名下是否有房均在限购范围；

省外客户家庭成员（满18岁）均有购房资格，企业购房不在限购范围；

此前在非限购区域内的房产不计入已购套数；

非本省客户购买新房受限，购买二手住房、公寓、商铺、写字楼不受限。

1、昆明的一些公产房可以交易，公产房与普通商品房的区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房并不能向商品房一样能够自由买卖，也无法继承或办理婚前公证。

但是后来国家出台了房改政策，允许个人将该种类型的房屋买下产权，变成了房改房、已购公房。

2、以下是禁止出售公房的范围：

以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

住房面积超过省、自治区、直辖市人民＊＊＊规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的。

3、户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；

产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；

上市出售后形成新的住房困难的；

擅自改变房屋使用性质的；

法律、法规以及县级以上人民＊＊＊规定其他不宜出售的。

一、什么是公房

（一）、其公共产权住房、国有住房，在国外又叫做公共住宅、公营性质的住宅。

主要由本地的政府建设而成，可以向当地城市的居民出租出售；

由企业建设的公共住宅，向本企业职工出租出售。

公房随着出售而变为私房。

（二）、其公房有时也指拆迁后分到的房子，公产房与私产房的区别在于产权，公产房没有产权人，业主只有承租权，没有转让权，所以公产房不是想卖给谁就能卖给谁，也无法继承或办理婚前公证。

公产房交易步骤是先由房管局下属部门对卖方进行评估，同时由房管站验房。

按照产权人的不同又分为三种：

1、直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

2、单位自管产。

指全民所有制和集体所有制等单们全部的住房，俗称企业产。

3、公产房是事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。

通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

二、公房和商品房有何区别

我们知道公房和商品房的售房机制不同，所以购买房改出售的公房和房地产市场上购买的商品房是有很大区别的。

具体表现在以下几个方面：

1、其购买公房的对象是有限制的，但在市场上购置商品住房的对象基本上是不受限制的。

购买房改出售的公有住房的人只能是承住独用成套公有住房的居工攻符合分配住房条件的职工。

而在房地产市场上购买商品住房的消费者基本上是不受任何限制的，只要有住房消费的需求，又有足够的资金，就可以任意选购商品住房。

2、在房改售房的公房价格是受政府控制的，而市场上商品住房的价格是由市场供求关系所决定的。

3、我们国家对职工购买房改公房的面积有所控制，但职工到市场上购买商品住房时，在面积上是没有限制的。

对购买公有住房的面积有一定的限制，且购房的数量必须严格按照国家和各人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。

4、国家对职工购买房改公房制定了一系列的优惠政策，但购买市场上的商品房，则没有政府的优惠政策。

5、在购买公房后上市出售的收入分配是有限制的，而购买商品房则拥有完全产权，上市出售归个人。

公房上市的收入分配各地规定差异很大，但总的原则是要给国家上缴一部分土地收入。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿228平方米的文件，昆明市房子限购政策

内容审核：杨念平律师