拆迁补偿评估计算规则，房屋拆迁评估规则

拆迁补偿评估计算规则，房屋拆迁评估规则

房屋拆迁评估规则主要涉及评估的程序、方法和标准。以下是详细的房屋拆迁评估规则：

一、评估程序

确定评估机构：由被拆迁人选定具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。

现场勘查：评估机构对被拆迁房屋进行实地勘查，了解房屋的实际状况。

综合分析：评估机构根据勘查结果，结合房屋的市场价格、结构、装修等因素，进行综合分析。

编写评估报告：评估机构根据综合分析结果，编写评估报告，确定房屋的补偿价值。

评估复核和审批：评估报告完成后，需要进行复核和审批，确保评估结果的公正性和准确性。

二、评估方法

重置价值法：根据实际评估时间点计算房屋的重置价值。

预期收益法：预估房屋未来的收益进行计算。

市场比较法：参照类似的房地产市场价值进行评估。

假设开发法：预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算。

基准地价修正法：评估土地在进行实际区位确定的价值。

三、评估标准

评估标准主要根据当地的房地产市场价格、政府发布的补偿标准以及房屋的实际情况进行确定。在评估过程中，应充分考虑房屋的区位、用途、建筑面积、结构、装修等因素，确保评估结果的公正性和合理性。

需要注意的是，如果被拆迁人对评估结果有异议，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

以上内容仅供参考，具体的房屋拆迁评估规则可能因地区和政策的不同而有所差异。如需了解更详细的信息，建议咨询当地的房屋拆迁管理部门或专业律师。

房屋评估后自拆迁补偿方案批准之日起3个月内予以拆迁补偿。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，在签订拆迁补偿协议后、实施房屋征收前一次性支付拆迁补偿。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

房屋拆迁补偿评估的方法有：

1.根据实际评估时间点计算重置价值；

2.预估预期收益进行计算；

3.参照类似的房地产市场价值；

4.预估土地开发后扣除相应税费的价值进行计算；

5.评估土地在进行实际区位确定的价值。

一、房屋遗产继承要交多少钱

房屋遗产继承要交多少钱，需要按照房地产的具体价值进行确定。

具体如下：

1、继承权公证费，按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元；

2、评估费用根据房地产价值的高低不同，采用差额定律累进方式来计算；

3、房地产继承过户税费，由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成；

4、法定继承人继承房地产，免契税。

对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。

二、滁州农村拆迁补偿标准

1、房屋价值补偿标准，这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。

2、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)。

搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。

如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。

以石家庄为例(自主搬迁)：

2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算;临时安置费(过渡费)按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。

3、停产停业损失的补偿。

该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。

4、补助和奖励。

补助包括困难补助和公摊补助。

困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定;公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。

三、我国农村土地被国家征收怎么赔偿

国家征用土地赔偿标准由当地作出征收的人民政府确定，根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。

具体办法由省、自治区、直辖市制定。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

【本文关联的相关法律依据】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。

对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。

1、收集交易实例运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。

因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。

目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。

2、选取比较实例尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。

因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。

一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：

（1）估价对象房地产的用途应相同。

这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。

大类用途如下：

商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。

混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。

（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。

建筑结构一般有如下几种：

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

（3）与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。

由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。

因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。

（4）与估价对象房地产的价格类型应相同。

一般来说，价格类型大致有如下几种：

买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。

拆迁估价原则上应适用买卖价格。

（5）与估价对象房地产的估价时点应接近。

估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。

所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。

如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。

一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。

（6）该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。

3、建立可比价格选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。

建立可比价格要做的工作主要包括：

1统一划为单价，如元平方米；

2统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位；

3统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米；

4统一面积内含，原则上应是建筑面积。

1、收集交易实例运用市场比较法评估被拆迁房屋的价格，必须具有较多的原始资料，如果资料太少，则比较评估出的价格难免武断、不够客观。

因此，运用市场比较法进行估价时，首先应尽可能地收集较多的交易实例。

目前的评估机构与房地产交易机构关系较密，对此，应不存在困难。

2、选取比较实例尽管收集和积累的交易实例较多，但针对要估价的某一拟拆迁的房地产来说，其中有些交易实例并不适用。

因此，在对某一房地产进行估价时，还需要选择其中符合一定条件的交易实例，作出供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例，作为供比较参照的交易实例。

供比较参照的交易实例选择得恰当与否，直接影响到市场比较法评估出的价格的正确性，因此应特别慎重。

一般来说，选择交易实例应尽量满足以下要求：

（1）估价对象房地产的用途应相同。

这种用途主要反映大类用途，如果能做到小类用途也相同则更好。

大类用途如下：

商业、办公楼、宾馆、住宅、工业、仓库。

混淆用途，是目前估价错误的主要原因之一。

（2）与估价对象房地产的建筑结构应相同。

建筑结构一般有如下几种：

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。

（3）与估价对象房地产所处的地区应相同，或在同一供求范围内的类似地区。

由于市场比较法是以替代原理为理论依据，用来比较参照的交易实例房地产与估价对象房地产之间要具有替代关系。

因此，交易实例必须是在同一供培育范围内的类似地区中的房地产交易，如果能做到在同一地区则更好。

（4）与估价对象房地产的价格类型应相同。

一般来说，价格类型大致有如下几种：

买卖价格，租赁价格，入股价格，抵押价格，征用价格，课税价格，投保价格，典当价格。

拆迁估价原则上应适用买卖价格。

（5）与估价对象房地产的估价时点应接近。

估价时点，是指决定估价对象房地产估价额的基准日期。

所谓接近的含义是相对的，如果房地产市场相对稳定，在几年前的交易用于现在比较，也比较有效。

如果房地产市场变化快，则比较的有效期要缩短。

一般认为，交易实例的交易日期越近越好，实在无近期交易实例，采用的交易实例的交易日期在5年以上的不宜采用，因为在进行交易日期修正时会出现较大偏差。

（6）该交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易，所谓正常交易，是指交易应是公开、平等、自愿的，即在公开市场、信息通畅、交易双方平等自愿、没有私自利益关系情况下的交易，正常交易应是一种对交易双方来说经济上合理的交易。

3、建立可比价格选取了比较实例后，还应使各比较实例的价格之间及其与拟将评估的估价对象的价格具有比较的基础，然而再作有关修正。

建立可比价格要做的工作主要包括：

1统一划为单价，如元平方米；

2统一货币单位，原则上应以人民币为计算单位；

3统一面积单位，如是平方米，还是平方尺，原则上为平方米；

4统一面积内含，原则上应是建筑面积。

房屋评估后自拆迁补偿方案批准之日起3个月内予以拆迁补偿。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，在签订拆迁补偿协议后、实施房屋征收前一次性支付拆迁补偿。

【法律依据】《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。

作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。

禁止建设单位参与搬迁活动。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿评估计算规则，房屋拆迁评估方法

内容审核：王诗雨律师