拆迁补偿风险评估，征收的风险评估包括哪些

拆迁补偿风险评估，征收的风险评估包括哪些

征收的风险评估主要包括对税收征管风险、税务检查风险以及其他风险的评估。

税收征管风险主要表现为税务登记不准确、纳税人性质认定错误、减免税划分不准确、定税程序不严格、税率执行有误等。此外，还包括税收执法人员徇私舞弊或者玩忽职守，不征或者少征税款，违反规定提前征收、延缓征收税款，以及随意改变税种、入库级次和入库地点等。这些不规范的税收征管行为，可能使税收执法机关面临形象受损、执法信誉降低的风险。

税务检查风险涉及税收执法机关或执法人员在检查纳税人时，是否按规定程序和要求进行调查取证。这包括税收执法人员是否徇私舞弊，对应移交司法机关的涉税犯罪案件是否依法移交，是否滥用职权违法采取税收保全措施、强制执行措施，或采取措施不当导致纳税人、扣缴义务人或纳税担保人的合法权益受损，以及在对纳税人做出补税或处罚决定时，是否听取纳税人的陈述，是否按程序举行听证或完整告知诉讼权等。

其他风险主要表现为税收执法人员利用职务便利，收受或索取财物，或谋取其他不正当利益，滥用职权故意刁难纳税人、扣缴义务人，以及因廉政防范意识不强导致的渎职失职、贪污腐败行为，从而面临的行政或刑事处罚风险。

综上所述，征收的风险评估是一个综合性的过程，需要对各种潜在风险进行全面分析和评估，以确保税收征收的公正性、合法性和效率。

法律主观：

土地风险评估报告应当包括以下内容：

1、征地的原因；

2、征地动员；

3、征地范围；

4、征地补偿方案。

根据《 土地管理法 》第四十七条第一款、第二款的规定， 国家征收土地 的，应当依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村 集体经济组织 及其成员、 村民委员会 和其他 利害关系人 的意见。

法律客观：

估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。

这种偏差，即是风险的发生源，主要包括下面几个方面：

1、技术风险。

为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。

从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。

不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。

因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。

实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。

另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。

再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。

因此，估价技术也是一个风险源。

2、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。

政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。

政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。

同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

3、估价对象手续不全产生的风险。

房地产估价主要是对房地产权益的估价。

我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。

比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。

企业为了节省费用不去办理产权登记手续。

这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。

4、不端正执业态度引发的风险。

这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。

在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。

另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

5、客观因素引发的风险。

除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。

通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。

如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。

同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。

另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。

还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。

6、房地产估价自身特性而导致的风险。

房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。

评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。

由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。

征地补偿风险评估的内容包括：

1、拆迁原因；

2、拆迁动员；

3、拆迁数量；

4、拆迁补偿；

5、迁移位置；

6、补偿解决方法。

一、呼和浩特市大青山前坡征地补偿标准是什么

一般拆迁补偿标准的调整由市县人民政府公布。

我国法律规定各地政府应根据经济发展水平、当地人均收入增长幅度等情况，每2至3年对征地补偿标准进行调整，逐步提高征地补偿水平。

这个全国没有统一标准，得看当地的政策一般来说，国家对于农村房屋拆迁补偿的标准，地方不同补偿不同，以下仅供参考农村房屋拆迁补偿安置原则和补偿安置标准，农村房屋拆迁补偿按以下国家标准确定：

(一)砖混结构一级房屋每平方米400元，二级每平方米380元，三级每平方米360元；

(二)砖木结构一级房屋每平方米260元，二级每平方米240元；

(三)砖土木结构一级房屋每平方米200元，二级每平方米180元；

(四)简易结构一级房屋每平方米50元，二级每平方米30元。

各结构房屋折旧率按以下标准扣减：

(一)5年以内(含5年)房屋折旧率为0%；

(二)5年以上(不含5年)至10年(含10年)房屋折旧率为5%；

(三)10年以上(不含10年)房屋折旧率为10%。

二、签订房屋拆迁补偿协议应注意哪些问题

1、审查签订合同的主体是否合法我们签订拆迁协议的一定要是拆迁人，具有法人资格，否则合同的签订会因为主体不明确、主体没有承担法律责任的能力而面临无法履行的风险。

比如拆迁指挥部、拆迁办公室之类的机构，是不具备法人的主体资格的，拆迁一结束就撤了，找都找不着，更不要说以后履行的问题了。

2、合同的主要条款内容要明确很多被拆迁人都是第一次经历拆迁，在合同细节应当怎么约定没有经验，经常签订的合同内容不明确，导致以后的履行的过程中存在麻烦。

拆迁协议里比较重要必须明确的内容有：

（1）补偿款的总金额及各项补偿内容的具体明细，如果存在厂房出租的情况，这个各项补偿内容的具体明细就尤为重要，这涉及到双方以后分割拆迁补偿款的份额确定。

（2）补偿款的支付时间及支付方式。

（3）安置房、安置土地的面积及具体位置、土地性质因为地理位置决定了土地的区位价值，土地性质是住宅、工业还是商业也直接决定土地的价值，如果双方在合同中没有明确的约定，在实际履行中很容易产生纠纷。

（4）如果签订补充协议，补偿协议上的内容必须合法，与主合同条款不冲突，如果对主合同有重大改动，须明确约定以补偿协议约定为准。

三、征地拆迁诉讼中需要收集哪些证据？

1、当事人在房屋拆迁补偿纠纷诉讼中需要收集的证据

（1）被拆除房屋的所有权证；

（2）证明被拆除房屋的结构、房屋的性质、房屋的建筑面积等证据；

（3）当被拆除的房屋所有权证上记载的所有人与主张权利的被拆迁人不同时，还需要提交证明拆迁人对于被拆迁房屋享有接受补偿安置权利的证据；

（4）证明房屋被拆除的时间的证据；

（5）已达成前拆补偿协议的，还应当提交拆迁补偿协议；

（6）经过房屋拆迁主管部门的裁决的，还应提交裁决书；

（7）拆迁许可证；

（8）房屋拆迁公告及张贴公告的照片资料；

（9）新建建筑物的《建设工程规划许可证》及工程竣工验收证明；

（10）房屋被拆除前的面积丈量报告；

（11）向被拆迁人支付补偿金、房屋搬迁费、电话迁移费、及过渡期安排补助费的凭证；

（12）提供过渡时期临时用房给被拆迁人的证据；

（13）用以安置被拆迁人的房屋平面图、建筑面积、竣工验收报告等。

2、当事人在土地征收补偿纠纷诉讼中需要收集的证据

（1）被征收土地的所有权或者使用权证明；

（2）地上附着物估计的证明；

（3）征地实施前三年的平均年产值；

（4）证明依法申报征地的文件；

（5）征地方案；

（6）征用土地方案公告及证明公告的图片资料；

（7）征地补偿安置方案；

（8）征地补偿、安置方案公告；

（9）国土资源管理部门颁发的建设用地批准书。

依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，所以社会风险评估是必须的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；

房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

一、拆迁评估的环节

1、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；

2、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；

3、估价师对被征收房屋进行实地查勘；

4、房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；

5、公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；

6、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；

7、对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

依据我国国有土地上房屋征收与补偿条例的规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估，所以社会风险评估是必须的。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》

第十一条市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

第十二条市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；

房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。

作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

第十三条市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。

公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。

市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。

一、拆迁评估的环节

1、被征收人在规定时间内协商选定房地产价格评估机构；

2、由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同；

3、估价师对被征收房屋进行实地查勘；

4、房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示；

5、公示期满后，评估机构向征收部门提供整体和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告；

6、双方对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向价格评估机构申请复核评估；

7、对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

法律主观：

土地风险评估报告应当包括以下内容：

1、征地的原因；

2、征地动员；

3、征地范围；

4、征地补偿方案。

根据《 土地管理法 》第四十七条第一款、第二款的规定， 国家征收土地 的，应当依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村 集体经济组织 及其成员、 村民委员会 和其他 利害关系人 的意见。

法律客观：

估价风险主要是估价结果与房地产真实价值偏差的程度及发生较大偏差的可能性。

这种偏差，即是风险的发生源，主要包括下面几个方面：

1、技术风险。

为估价行业广为接受的基本估价方法是成本法、收益法和市场法。

从估价理论角度这三种方法都有其存在的必要性。

不管采用哪一种方法，都需要详实的基础资料来支撑。

因此，在利用具体的估价方法进行估价时，是否掌握丰富的基础资料是估价结果能否准确的重要保障。

实际评估过程中，由于我国房地产估价业起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。

这样使得估价机构和估价人员将在房地产价格预期的技术上面临极大的不确定性。

另外，估价人员的技术水平和参数的获取能力不同，在技术运用上存在或多或少的不确定性，特别是许多因素判定都要靠估价师的主观判断能力。

再者就是估价人员素质水平不一，虽然通过估价师考试但缺乏实际估价经验，在参数选择和方法运用上存在这样或那样的偏差，也会产生一定的估价风险。

因此，估价技术也是一个风险源。

2、政策风险。

房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响;另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。

政策的变化是一般估价人员无法或者说是没有能力预期的。

政策的变化，包括税收政策、金融政策以及产业政策都必然会对房地产价格产生影响。

同时，政策的变动往往还会对估价方法产生影响，如《城市房屋拆迁条例》的修改，使得房屋拆迁补偿估价方法也发生了变化。

3、估价对象手续不全产生的风险。

房地产估价主要是对房地产权益的估价。

我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着这样那样的问题。

比如，某企业通过政府对原农民所有的土地通过征地取得了划拨土地使用权。

企业为了节省费用不去办理产权登记手续。

这种情况在估价实践中经常遇到，给估价的结果带来一定的风险。

4、不端正执业态度引发的风险。

这已成为房地产估价风险的重要来源，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差。

在未能掌握房地产的有关情况下，就盲目估价导致估价不实不准。

另外，在对国家政策理解不充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额;以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

5、客观因素引发的风险。

除估价人员本身原因外，由客观外界不确定因素引发的风险也比较多。

通常情况下有，委托评估房地产的情况未能真实告知评估人员，或有意借口拖延提供有关证件而造成评估不准确，出现经济纠纷。

如产权不明晰，产权证明文件不完整等情况，致使估价值严重失实。

同时，法律、经济政策等方面不可预料的变化也会导致某些风险。

另外，由于我国统计资料的发布存在不系统、不完全、严重滞后的问题，给估价操作带来难度，易造成估价值失实而引发争议。

还有，委托方对估价报告使用不当，也易造成经济纠纷。

6、房地产估价自身特性而导致的风险。

房地产评估是评估人员根据评估目的，遵循估价原则，按照估价程序，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定活动。

评估价格是评估人员对房地产理论价格作出的一种估测、推断。

由于房地产市场波动很大，分析影响房地产价格的因素时，国家产业政策、金融货币政策对房地产价格的影响方向、影响幅度等预测，在实际把握中难以做到丝毫不差。

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文章来源参考：头条-拆迁补偿风险评估，征收中必须要有社会稳定风险评估报告吗？

内容审核：司秉雷律师