游泳池拆迁补偿方法，计算土地增值税房地产开发成本

游泳池拆迁补偿方法，计算土地增值税房地产开发成本

计算土地增值税时，房地产开发成本是一个重要的考虑因素。房地产开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等。这些成本在计算土地增值税时可以从转让房地产所取得的收入中扣除。

一、土地征用及拆迁补偿费

这包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出，安置动迁用房支出等。这些费用是房地产开发初期的重要成本。

二、前期工程费

前期工程费主要包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。这些费用是房地产开发前期准备工作的必要支出。

三、建筑安装费

建筑安装费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。这是房地产开发过程中的主要成本之一。

四、基础设施费

基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。这些费用是房地产开发中不可或缺的一部分。

五、公共配套设施费

公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。这些设施可能包括公园、游泳池、健身房等，它们的建设费用也是房地产开发成本的一部分。

六、开发间接费用

开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。这些费用是房地产开发过程中的间接成本。

在计算土地增值税时，以上各项成本均可以从转让房地产所取得的收入中扣除。但需要注意的是，扣除的成本必须是实际发生的，且能够提供合法有效的凭证。同时，各项成本的扣除也需要符合国家相关税收法规的规定。

总的来说，房地产开发成本是计算土地增值税的重要依据之一。在房地产开发过程中，合理控制和规划各项成本，对于提高企业的经济效益和降低税收负担具有重要意义。

法律主观：

土地增值税 是采用超率累进税率计算的。

只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应 纳税 额。

其计算公式如下：

增值率=增值额/扣除项目金额×100% 应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) 这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。

因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 [例1]某房地产开发 公司转让 一块已开发的 土地使用权 ，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有 关税 费77.7万元。

计算应纳土地增值税如下：

开发费用21万元，未超过(320+65)×10%=38.5万元，可据实扣除。

扣除项目金额=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(万元) 增值额=1400-560.7=839.3(万元) 增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69% 应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54(万元) [例2]某房地产开发 公司 转让高级 公寓 一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。

公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：

利息支出295万元，未超过承认标准)，支付转让房地产有关的税金47万元。

计算应纳税额如下：

收入额=7500+2100×0.25=8025(万元) 扣除项目金额=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(万元) 其他开发费用实际支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2% 超过5%的限额，按5%计算如下：

(1450+2110)×5%=178(万元) 增值额=8025-4792=3233(万元) 适用级次=3233÷4792=67.5(%) 应纳税额=3233×40%-4792×5%=1053.6(万元)

法律客观：

土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。

审核程序通常包括：

(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

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1、房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的，一般的预征率在2％－4％，具体每个地方不一样的。

先计算可以扣除项目金额，计算收入。

收入－扣除项目金额＝增值额，增值额／扣除项目金额＝增值率。

2、计算土地增值税的公式为：

应纳土地增值税＝增值额×税率。

公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

一、土地增值税计算方法实例

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。

开发该写字楼有关支出为：

支付地价款及各种费用1000万元；

房地产开发成本3000万元；

财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；

转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；

该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5％。

试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

答：

（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元；

（2）房地产开发成本为3000万元；

（3）房地产开发费用＝500－50＋（1000＋3000）×5％＝650（万元）；

（4）允许扣除的税费为555万元；

（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20％；

允许扣除额＝（1000＋3000）×20％＝800（万元）；

（6）允许扣除的项目金额合计＝1000＋3000＋650＋555＋800＝6005（万元）；

（7）增值额＝10000－6005＝3995（万元）；

（8）增值率＝3995÷6005×100％＝66．53％；

（9）应纳税额＝3395×40％－6005×5％＝1297．75（万元）。

二、二手房增值税计算公式

二手房增值税计算：

不动产证未满2年：

增值税及其附加税税率为5．6％（增值税税率为5％）。

不动产证满2年：

免征增值税。

注意：

北京、上海、广州、深圳等4个城市，不动产证满2年及以上的非普通住宅、非住宅，二手房增值税及附加税税率为两次交易差额的5．6％。

增值税及其附加税计算公式：

房屋的计税价÷（1＋5％）×5．6％。

法律分析：

房产税的计税依据中是不包括土地的价值的。

房产税的计税依据有：

（1）房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。

所谓从价计征，是指按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳；

所谓从租计征，是指以房产租金收入计算缴纳。

（2）税率我国现行房产税采用的是比例税率，主要有两种税率：

一是实行从价计征的，税率为1.2%；

二是实行从租计征的，税率为12%。

法律依据：

《中华人民共和国房产税暂行条例》

第二条 房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第五条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。

法律分析：

房产税的计税依据中是不包括土地的价值的。

房产税的计税依据有：

（1）房产税的计税依据有从价计征和从租计征两种。

所谓从价计征，是指按照房产原值一次减除10%-30%后的余值计算缴纳；

所谓从租计征，是指以房产租金收入计算缴纳。

（2）税率我国现行房产税采用的是比例税率，主要有两种税率：

一是实行从价计征的，税率为1.2%；

二是实行从租计征的，税率为12%。

法律依据：

《中华人民共和国房产税暂行条例》

第二条 房产税由产权所有人缴纳。

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。

产权出典的，由承典人缴纳。

产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。

第五条 下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。

第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。

法律主观：

土地增值税 是采用超率累进税率计算的。

只有先计算出增值率，即增值额占扣除项目的比例后，才能确定适用税率，并计算应 纳税 额。

其计算公式如下：

增值率=增值额/扣除项目金额×100% 应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率) 这种计算方法比较繁琐，要分段计算，汇总合计。

因此，在实际工作中，一般采用速算扣除法计算，其计算公式如下：

应纳税额=土地增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除率 [例1]某房地产开发 公司转让 一块已开发的 土地使用权 ，取得转让收入1400万元，为取得土地使用权所支付金额320万元，开发土地成本65万元，开发土地的费用21万元，应纳有 关税 费77.7万元。

计算应纳土地增值税如下：

开发费用21万元，未超过(320+65)×10%=38.5万元，可据实扣除。

扣除项目金额=(320+65)×(1+20%)+21+77.7=560.7(万元) 增值额=1400-560.7=839.3(万元) 增值额占扣除项目比例=839.3÷560.7=149.69% 应纳税额=839.3×50%-560.7×15%=335.54(万元) [例2]某房地产开发 公司 转让高级 公寓 一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。

公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：

利息支出295万元，未超过承认标准)，支付转让房地产有关的税金47万元。

计算应纳税额如下：

收入额=7500+2100×0.25=8025(万元) 扣除项目金额=(1450+2110)×(1+20%)+295+178+47=4792(万元) 其他开发费用实际支出比例=(480-295)/(1450+2110)=185/3560=5.2% 超过5%的限额，按5%计算如下：

(1450+2110)×5%=178(万元) 增值额=8025-4792=3233(万元) 适用级次=3233÷4792=67.5(%) 应纳税额=3233×40%-4792×5%=1053.6(万元)

法律客观：

土地增值税 清算 鉴证业务准则第四十条 税务师事务所应按照税 法规 定审核清算项目的收入总额、扣除项目的金额，并确认其增值额及适用税率，正确计算应缴税款。

审核程序通常包括：

(一)审核清算项目的收入总额是否符合税收规定，计算是否正确。

(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税收规定，计算是否正确。

1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目; 2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算; 3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入的实现时间及其扣除项目的配比。

(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率。

(四)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补或应退税额。

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文章来源参考：头条-征收鱼塘怎么补偿，计算房产税要不要加土地价值

内容审核：尹利兵律师