在征收拆迁中，只要引入了评估机构来作出评估报告，它就是事关补偿最重要的环节之一，城市和农村房屋概莫能外。不过被拆迁人的困惑在于，评估机构似乎怎么也估不出自己心目中涉案房屋的“真实价值”，有时甚至换了一家之后估出来的数反而更低了，不免令人灰心丧气。那么，这究竟是怎么一回事呢？本文，在明律师就为大家解析房屋价值评估程序中的种种问题，带大家一探解决之道。
【问题一：能否实现真正意义上的协商选定评估机构】
我们曾多次为大家普及过，根据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称“办法”）第4条的规定，房地产价格评估机构的选定程序是：先协商，协商不成再采取投票、摇号或者抽签的方式确定。
这里面，“协商”其实才是最有利于被拆迁人的选项，但却往往在实践中被忽视或者错过了。 一般而言，征收方都会提供一份当地房地产估价机构的“名录”供被拆迁人选择。但需要注意的是，法规规章并未禁止被拆迁人协商选定名录之外的其他有资质的评估机构。
如果被拆迁人能够团结一心，协商选定大家普遍认可的专业度、业内口碑较好的非本地评估机构，其评估结果的客观性、公平性或将更有保障，至少更能令被拆迁人信服。当然，能不能这样做还需要以被征收房屋所在地的地方性法规、规章为准。
无论是否在名录范围内选择，大家都应当牢记，协商选择权是不能被直接剥夺或者跳过的。未经协商而径行组织投票、抽签，该环节将被评价为程序违法，可能影响到征收补偿决定的合法性。
【问题二：能不能选两家评估机构？】
《办法》第5条明确规定，房屋征收范围较大的，可以由两家以上房地产价格评估机构共同承担。
也就是说，在一个征收项目中完全有可能出现两家甚至更多的评估机构共同接受委托完成评估工作的情况。
至于“房屋征收范围较大的”，笔者认为可从房屋征收涉及户数、征收范围所涉面积等角度考量，被拆迁人如有协商选定两家及以上评估机构的需求，大可在协商过程中向房屋征收部门直接提出。不过一般而言，选几家都是由征收方确定的，被拆迁人只需要去选就可以了。
【问题三：被征收房屋状况是否及时提供给了评估机构】
评估机构能不能为我们的房屋估出我们想要的数字来，关键之一就在于能不能实现“应评尽评”，即每一部分建筑和建筑面积都进行了评估。
在房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确评估对象。评估对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。
之后，再由房屋征收部门将调查、认定情况向受托的估价机构提供，估价机构据此对涉案房屋进行评估。
故此，若被征收房屋中的相当一部分面积、楼层、附属建筑被认定为违建或者无证面积，那么评估机构就会依据涉案项目的补偿方案对其进行区分处理，估出来的价格自然很可能大打折扣。
被拆迁人要盯紧征收方的调查、认定环节，对其不服要及时提出异议，对作出违建认定处置决定的要及时复议诉讼，从而确保在评估中自己的“基数”不受损失。
【问题四：征收评估时点是否科学合理】
在一些征收方看来，评估时点就是一个固定死的点——房屋征收决定公告之日。但凡事无绝对，一旦因征收方的原因导致补偿决定迟迟未能作出，评估报告超过了一年的有效期，评估时点也可能面临重新确定。
对此，北京大学法学院博士研究生金诚轩在其实务研究文章中提出的如下观点值得借鉴：
1. 在合理期限（1年）内完成补偿的，仍应以征收决定的公告时点为评估时点；
2. 对于超过合理期限作出补偿或者未予补偿且房地产市场价值波动较大的，可以启动“时点重选”；
3. 因征收部门导致迟延补偿需要启动“时点重选”的，可以选择更有利于被征收人的评估时点。
最高人民法院在（2020）最高法行申3108号行政裁定书和（2019）最高法行赔申360号行政裁定书中分别阐述了补偿和赔偿中的评估时点重新确定问题。
简言之，一旦征收方未能做到“及时履行补偿职责”，评估时点是完全可以调整变动的。也许是补偿决定作出之时，也许是赔偿决定作出之时，也许是强拆行为被确认违法之时，究竟定哪个要根据个案情况判断。征收方如有过错，原则上是哪个更有利于被拆迁人获取更高的补偿就选择哪个。
【问题五：评估方法选择是否依规且合理】
评估方法的选择是一个专业性极强的问题，但同样有规可循。《办法》第13条就规定，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。
对于多种情形交织存在的房屋，可以同时选用两种以上评估方法评估，再对测算结果进行校核和比较分析后合理确定评估结果。
笔者需要提示大家的是，评估方法的选择虽然专业、难懂，但绝非不可被质疑或者审查。同样一座房屋，不同的评估方法估出来的价格很可能相距甚远，这在个案中比比皆是。
所以，被拆迁人一定不要对这一块的监督轻言放弃，而要在入户实地查勘、初步评估结果公示等阶段中及时与估价师沟通探讨，询问了解评估方法的选择理由。
在市场比较法个案中，要特别注意可比实例的选取是否合理。其他情况拿不准的要及时咨询专业律师。
在明律师最后要提示广大被拆迁人的是，评估程序中可供我们参与、监督、救济的点事实上还有很多，在操作得当的情况下，个案中完全能够通过专家委员会鉴定将已经作出的评估报告推翻。被拆迁人要对上述问题加强意识，不要畏惧其专业性，越早发现问题就越能为我们争取到解决问题的时间，那么获取我们心目中满意的估价结果就不仅仅是说说而已。（王小明/文）
附：《房屋征收中的评估时点研究》（作者：金诚轩，选自《法律适用》）
https://mp.weixin.qq.com/s/jjeI-DOi4WGvLQgRwcFI4A
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