不可不知!腾退与征收拆迁,不仅仅是换了词儿!

作者:王小明 来源:在明律师事务所 时间:2019-02-12

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导读:腾退项目来袭,我能继续按拆迁那套维权吗?如果说2018年的年度拆迁领域热词是“棚户区改造”的话,那么在2019年新年伊始的阶段,“腾退”无疑就是该领域最热的话题了。问题在于,我们几乎无法在任何一部法律法规中找到“腾退”这一名词,甚至无法像棚户区改造那样能找到很多国务院发的规范性文件。那么,今天的腾退到底是种什么项目?对老百姓而言是福还是祸?你还能继续按照拆迁维权的那套思路来应对腾退项目吗?


敲黑板划重点之一:“腾退”五花八门,但与征收拆迁有本质不同


有一种观点认为腾退和征收拆迁差不多,只是“换马甲”的关系。尤其对于一些普通群众而言,他们很难分清腾退项目和征收项目的区别,反正都是领钱(房)搬迁走人,似乎没什么两样。但事实上,这二者从法律性质上的区别是巨大的。


实践中存在各种各样的腾退项目,譬如文保腾退、绿化隔离腾退、宅基地腾退、平房院落区腾退等等,每一种都由不同的主体发起,每一种都适用截然不同的补偿安置标准和“尺子”。所谓“一把尺子量到底”,是一个项目一把尺子,一个院子一个方案,而绝没有棚户区改造征收那么统一(一律适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定)。以“方案”“手册”之类的可能存在较大差异性的标准来取代590号令明文规定的“不低于周边类似房地产的市场价格”这一一刀切式的标准,是腾退项目的最大独特性所在。


故此,被腾退人一定要首先搞清自己面临的哪一种、哪一类型的腾退项目,而不能简单地按590号令的那些规定去“套”,因为人家这项目压根儿就不是征收,自然不存在征收决定、征收补偿决定这些你可以去复议、诉讼的文件。这是广大被腾退人一定要注意的重要一点。


拆迁律师


敲黑板划重点之二:“腾退”补偿安置多寡之关键,在于涉案房屋是否有产权


有一种观点认为腾退项目的特点就是补偿给得比征收少,这可是冤枉腾退项目了。腾退项目给得多给得少,主要看腾退出来以后这块地日后要用来干嘛。譬如建设机场、高铁、地铁等重大工程项目所涉及的腾退,给的自然低不了,事实上它不受590号令划定的“征一还一”大致原则的限制。但如果赶上自己居住的房屋恰巧是清代某个王爷、大臣的宅子,被贴上了不可移动文物的牌儿,这样的文保腾退肯定是拿不了“几套房”的。原因就在于涉案房屋是不能随便拆改、翻新的,而是以公益性保护利用为主。这类项目的补偿安置标准,通常与老百姓的预期之间存在较大的落差。


而腾退后究竟用来干嘛,这事儿的确不是老百姓能定的。你能够关心的,是自己的房屋是否有产权,还是仅仅是公房承租权,亦或者连这种权利都“晃悠”。目前的政策趋势已经是越来越明显了:


产权换产权,公房承租权换共有产权或者公共租赁,一般性的承租、借住则是啥也没有直接轰到大街上;自建房看有没有办下来规划等手续,没有的按违建拆的可能性大。


就一般的老城区而言,究竟属于上述哪种情况,拼的是人品、智慧、运气、关系以及其他说不清道不明的东西。譬如说这公房,上世纪90年代很多人仅用很少的钱(也许1万到小几万元不等)就把这类房子买成私有的了。但是谁能买谁不能买,谁能分到谁不能分到,这个主要看单位领导,不在“房屋行政主管部门”,这里面的事儿就复杂了。还有的人当年“发扬风格”,一看单位分的房子位置在城外荒郊野地里,直接就谦让给徒弟了。到头来落得个两手空空,只能是望房兴叹。如今时移世易,当初买成自己的那些人都比较踏实,棚户区改造项目一来选回迁有权利,选外迁可以多拿至少一倍的安置面积,是妥妥的政策受益者;而那些继续承租公房的可就没那么踏实了,一旦腾退项目启动就可能面临被迫外迁或者领钱走人的结局,甚至可能没有大产权安置房可拿。而如果你不肯搬,房投公司就会想出各种理由来起诉到法院要求和你解除公房租赁合同。合同一解除,被腾退人就丧失了继续居住在房屋里的合法依据,随时都会面临被申请人民法院强制执行的厄运。


让一些被腾退人不明白的一点是,以往征收项目中的公房承租人是能分得大产权安置房的,地方的征收规定也始终保障这部分人的补偿安置权益。但如今政策似乎发生了微妙但根本性的变化——征收项目变成了腾退项目,原来的那些规范性文件不适用了,转而适用的新方案里面只有共有产权住房或者公共租赁住房可选,而且还要看你是否符合申请的条件。拿钱走人似乎成了相当一部分人可预见的结局。


更为令人恼火和无奈的是那种“借住”的房屋,在明律师已接待了多起这样的咨询:某人是单位职工,早年间分房的时候和领导关系不好,领导就不给她分。一怒之下她就去闹,结果一折腾领导同意给她房居住使用,但却没签任何“公房承租合同”,即使签过也叫做“借住”协议。就这样借住了几十年,当事人早就把涉案房屋当成自己的了,结果腾退项目一来,一分钱补偿没有,直接到大街上。这类的事情并不少见,老百姓似乎并不认为“协议”“合同”是需要咬文嚼字的,甚至将其理解为“和别人的一样”“这房就是国家、单位分给我居住的,就是我的”。然而很遗憾,法律似乎并不这么认为,一旦遇到腾退项目,这样的案件麻烦是很大的。


在明拆迁律师最后想提示大家的是,腾退项目的情况、种类纷繁复杂,想统一出一个认知来几乎是不可能也不客观的。我们只能说,集体土地上的腾退项目可供维权的抓手更多,国有土地上的更需要具体案情下的灵活机动。总之,“腾退”似乎是个新编的筐,可往里装的东西层不出穷。广大被腾退人一定要在充分分析自身房屋情况的基础上理性维权,及时咨询专业征收维权律师和了解涉案项目背景的人的意见,为自己和家人未来的生活做出一个正确而不至于买后悔药吃的选择。至于当年自己的那些“糊涂”,如今就别去苛责了,毕竟好人终归是会有好报的,难的正是一辈子当好人。



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