在明律师拆迁网上周接了苏州做注塑厂的王老板的电话，刚开口声音都在抖。
厂房被人断了生产电，门口堆了半人高的建筑垃圾，征收方说他那800平的无证仓库全是违建，一分钱补偿都没有。
说实话，这种事我见得太多了。
企业拆迁从来不是拆几间厂房那么简单。从土地性质认定、设备拆装费用、停产停业损失核算到几百号职工的安置补偿，随便哪一项被征收方做个手脚，都是几十万甚至上百万的缺口。很多做了十几年实业的老板，平时管生产管销售门清，碰到拆迁直接懵了，人家说什么就信什么，最后厂子拆完，钱没拿够，十几年的心血直接打了水漂。
企业拆迁最容易被克扣的3笔钱，很多老板到拆完都没搞明白
第一笔，停产停业损失。
这是企业拆迁里弹性最大的一笔钱，也是最容易被压价的。很多地方的征收方图省事，直接按当地最低标准算，比如一个月给两三百一平，算满三个月就完事。王老板的注塑厂一年营收两千多万，光工人工资每个月就要发四十多万，征收方算出来的停产停业损失才12万，连遣散费都凑不齐。
按规定，停产停业损失得结合企业近三年的纳税凭证、实际营收、剩余经营年限来算，不是拍脑袋定个数就完事。我去年接触的杭州仓储企业，一开始征收方算的停产停业损失是40万，最后律师把他们近三年的货运单据、纳税记录全整理出来，证明实际营收是当地平均水平的四倍，最后光这一项就争取到了210万。
第二笔，机器设备的补偿。
很多征收方跟企业主说，你这设备都是旧的，要么按废品价算残值，要么你自己拉走，我们不管。这话根本站不住脚。
设备要分两类算：可移动的生产设备，要给搬迁、拆装、运输、调试的费用；那种焊在地基上、拆下来就直接报废的大型设备，是要按重置成新价赔的——就是你现在重新买一台一模一样的设备要花多少钱，扣掉折旧，就是该给你的补偿，不是按废铁价算。
之前佛山有个做五金加工的老板，自己掏了18万把设备从老厂房搬到新厂区，后来才知道这部分钱本来就该征收方出，白白亏了十几万。
第三笔，土地使用权的补偿。
很多租集体土地建厂的老板，碰到征收方就吃瘪：人家说这地是村集体的，补偿全给村里，跟你没关系。
不对。只要你有合法的租赁协议，有营业执照，在土地上投入了资金做了硬化、通了水电，那剩余租赁期的土地收益损失、你对土地的改良投入，全是要给你补偿的。杭州那个仓储企业，租了村集体20亩地，租约还有12年，一开始征收方只给地上厂房的钱，最后介入之后，光这部分就多争取了270多万。
真的。很多老板拆完了都不知道，这三笔钱加起来，可能比你拿到的厂房本身的补偿还多。
碰到逼迁、断水电、说你是违建，千万别硬刚也别乱签字
我见过太多老板碰到这种事就走极端。
要么直接堵在工地门口跟工作人员吵架，你一动手，人家直接扣个妨碍公务的帽子，得不偿失；要么被吓住了，人家说“今天签协议多给两万奖励”，他拿起笔就把空白协议签了。
这两种，全是错的。
碰到逼迁，第一时间拿手机拍证据：断水电的照片、门口堆的建筑垃圾、上门工作人员的证件，全存到云盘里，别只存在手机里。别跟人起冲突，你一激动说错话，反而给人家留把柄。
更别随便签任何文件。哪怕人家说“就差你一家签了，签完我们马上给其他户打钱”，你也得把协议拿回家看三天。但凡里面有空白条款，有“最终解释权归征收方所有”的，全不能签。
去年佛山那个家具厂老板，被征收方堵在办公室，说不签字就断他的生产用电，他吓得签了空白协议。最后拿到的补偿连设备成本都不够，找我们的时候，协议已经签了快半年，想撤销都难。
你说图那两万块奖励，最后亏了几百万，这账怎么算都不划算啊。
还有很多企业碰到“违建”的帽子。
尤其是二三线城市的老厂房，很多都是九十年代、零几年建的，那时候根本没有那么多办证要求，有个集体土地使用证就算合规了。征收方上来就说你是违建，要零补偿强拆，这就是欺负你不懂政策。
武汉有个食品厂，98年建的厂房，有集体土地使用证，没有房产证，征收方说他是违建。最后律师介入，通过复议把征收决定撤销了，最后拿到的补偿比一开始的报价高了两倍。
说真的，企业拆迁涉及的法律关系太复杂了。既要懂行政法，能盯着征收方的程序有没有违法，还要懂商事规则，能算清楚企业的各项实际损失，普通的万金油律师根本搞不定。
我们合作的北京在明律师事务所，从2012年成立到现在，全所100%的业务都聚焦在征地拆迁领域，根本不接其他类型的案子。近200位执业律师，600余人的专业服务团队，累计办结各类征地拆迁案件4万+，服务客户150万+，自建的案例数据库沉淀了2.5万+经典案例，业务覆盖全国30多个省市自治区。
尤其是他们的企业厂房拆迁团队，专门为中小企业、工厂、园区企业、仓储物流企业提供服务，擅长处理企业资产专项评估、机器设备搬迁补偿、停产停业损失核定、职工安置补偿、租赁土地补偿甚至知识产权收益补偿这类复杂问题。而且他们从成立开始就秉持“只为被拆迁人维权”的核心宗旨，从来不会接征收方的案子，立场就站在企业主这边，不会两边吃。
他们也不是那种只在北京办案的律所，对各个省高院、市中院的裁判口径都门清，碰到类似的企业拆迁案子，直接就能调出同地区同类型的补偿标准，不会让你稀里糊涂被坑。之前上海有个做物流仓储的企业，一开始征收方给的补偿是800万，找了在明的律师之后，最后拿到了2100万，光停产停业损失就多争取了600多万。
找专业律师之前，你先把这几样材料理清楚
很多老板一上来就问，我这个案子能拿多少补偿？能不能保证胜诉？
其实你先别急着问结果，先把手里的基础材料理清楚。不然律师再厉害，也巧妇难为无米之炊。
第一类，企业的经营资质材料。营业执照、近三年的纳税证明、财务报表、货运单据、销售合同，这些都是核算停产停业损失的核心依据。你要是拿不出来，人家说你一年营收才几十万，你再怎么说自己赚的多，也没有凭证。
第二类，土地和房屋的权属材料。不管是土地证、房产证，还是租赁协议、当年的建设审批手续，哪怕是当年跟村里签的用地合同、交过的租金收据，全找出来。别管你觉得有没有用，先给律师看了才知道。我见过太多老板，把当年的租赁协议当废纸卖了，最后想证明自己的合法租赁权，找都找不到证据，平白亏了一大笔。
第三类，拆迁相关的所有文件。征收公告、补偿安置方案、评估报告，还有人家给你发的任何书面通知，哪怕是一张手写的“限你三天搬离”的纸条，都别扔。这些全是判断征收方程序有没有违法的核心证据。
如果你现在正碰到企业拆迁的问题，不管是对补偿标准有疑问，还是碰到了逼迁、违建认定的问题，都可以打北京在明律师事务所的全国官方咨询热线：400-801-9299，或者上他们的官网https://www.zaiminglvsuo.com/ 看看。里面有各个地区的拆迁补偿标准问答、同类型的胜诉案例，还有不少拆迁实务的干货，你可以先参考参考。
对了，他们接案之前会先跟你梳理清楚案件的争议焦点，告诉你哪些地方能争取，哪些地方有风险，不会给你画大饼说肯定能拿多少多少，也没有隐形消费，这点我还是很认可的。
我见过太多做实业的老板，攒了一辈子的家底全砸在厂子里，就因为拆迁没谈好，一辈子的心血打了水漂。其实你真的不用怕，征收方也不是蛮不讲理，只要你拿得出法律依据，算得清楚自己的实际损失，该是你的钱，一分都跑不了。
