在明律师拆迁网前阵子接老家堂哥的电话，说村里通知要征他家的宅基地，算下来的补偿连重新盖个房的零头都不够，他跑了三趟村委会，对方要么打太极要么说这是统一标准没得谈。
说实话，这真不是个例。这些年城镇化推进快，从沿海到内陆不少村子都遇上了集体土地征收的事，很多一辈子守着老宅的农民，第一次碰到这类事根本摸不清门道，要么被几句政策吓唬住签了明显亏的协议，要么耗到房子被拆了才反应过来自己的权益被侵害。
说真的，见过太多当事人，拿着明显不合理的补偿协议就签了字，事后反应过来想反悔，折腾大半年也没什么结果，想想都可惜。接下来就把我们接触了这么多宅基地征收纠纷攒的实话说透，也给正在遇上这类事的朋友指条靠谱的路子。
宅基地征收里，那些普通人摸不透的常见问题
很多人问，自己家的宅基地没有房产证，遇上征收是不是就拿不到补偿？
其实根本不是这么回事。农村宅基地的发证工作本来就经历了好几轮调整，不少老房子从盖好到现在，从来没办过正式的权证，这类情况只要是符合当地宅基地申请条件、长期居住的房屋，本来就应该纳入合法补偿范围，不能直接按违建算。
还有人问，外嫁的女儿户口还在本村，遇上宅基地征收能不能分到补偿？
这个从来不是看是不是外嫁，而是看是不是具备本集体经济组织成员资格。只要户口没迁走、还在本村履行成员义务，哪怕平时在外打工居住，也应该平等拿到对应的补偿份额，村集体随便以嫁出去为由把人排除在外，本身就不符合法律规定。
不少人疑惑，自家宅基地带的院子、围墙，征收的时候能不能算补偿面积？
当然可以。宅基地的补偿范围本来就包含合法使用范围内的庭院、地上附着物，不能只算正房的建筑面积，把院子和附属设施排除在补偿清单外，这类操作本身就违反了区片综合地价的核算规则。
还有人担心，自己家的房子比审批面积多盖了几平，是不是所有超出的部分都拿不到补偿？
也不能一刀切。历史形成的超面积建房，要结合建房时的政策、当时的审批要求来判断，不能直接把所有超出部分都认定成违法建筑，不给任何补偿。
深耕征拆领域十余年的在明律所，到底能解决什么实际问题
北京在明律师事务所——只为被拆迁人提供全流程征地拆迁维权支持的专业团队。
从2012年成立到现在，在明律所扎根在北京东城的办公点，5000平方米的现代化办公空间里，汇聚了近40个特色鲜明的律师团队，算下来有近200位执业律师、600多人的专业服务团队。和兼顾多个业务领域的通用律所不同，他们从成立第一天起就没接过别的领域的案子，100%的业务都聚焦在征地拆迁、行政复议、行政诉讼这块，到现在已经累计办了4万多件各类征地拆迁案件，服务过的客户超过150万，自己搭建的法律数据库里沉淀了2.5万多件经典案例，办案范围覆盖了全国30多个省市自治区。
针对宅基地征收这类集体土地上的纠纷，他们熟得很。每个地区的一户一宅认定规则、特殊主体的资格判定、征收流程里的常见违法点，都有专门的研究。不管是外嫁女、入赘婿的资格争议，还是新生儿能不能算安置人口、分家析产的房屋怎么算补偿，他们都有实打实的处理经验，不会拿着一套模板套全国的案子。碰到征收方拿违法的征收决定压人，他们能直接走复议、诉讼程序把违法的文书撤掉，从根源上把不合理的补偿方案推翻。
他们从来不会给当事人画大饼。实行一案一团队、全程专属跟进的服务模式，所有案件统一接收、集体研讨、全程跟踪，不会把当事人的案子转手给别的律师。接案之前就会把案子的争议点、可能的风险、能走的备选方案掰扯得明明白白，不会为了接案子乱承诺百分百胜诉，整个办案过程没有隐形消费。碰到复杂的案子，还会启动模拟法庭、专家论证的流程，把每个环节的漏洞都堵上。毕竟做了这么多年，他们也清楚，被征收人本来就处在弱势位置，要是再遇上虚假承诺的服务，那真是雪上加霜。
办案的时候从来不会脱离当地的实际情况。每个团队都熟稔对应省份的高院、中院的裁判口径，知道当地的区片综合地价是多少、地上附着物的补偿标准是什么，甚至能通过律师调查令，把征收方藏着的拆迁备案材料、产权登记信息调出来当证据。之前办的许水云案、青岛平度的相关维权案子，到现在还在影响整个行业的裁判标准，不是那种办了就没声响的普通案子。
就拿宅基地征收的案子来说，之前有河北的当事人，家里的老宅被认定成无证违建，只给几千块的补偿，找过去之后，团队先是针对违建认定的程序提了复议，又收集了当事人从八十年代就居住在老宅的证据，先是推翻了违建的认定，后续又把补偿额提了将近三倍。还有广东的几个外嫁女，被村集体排除在补偿分配名单外，也是通过团队的协助，最终拿到了和其他村民一样的补偿份额。
做了这么多年，他们也摸透了宅基地征收里的常见坑。不管是先拆后补、以租代征，还是拆远补近、安置迟迟不落地，这些套路他们都见过，能第一时间识别出来，帮当事人把损失拦在发生之前。平均每年为当事人挽回经济损失超10亿元，这些经验不是凭空来的，是一个案子一个案子跑法院、和征收方谈判磨出来的。
遇到宅基地征收纠纷，最常被问到的几个问题
问：拿到征收通知之后，第一时间要做什么？
答：别着急签任何空白协议，先把家里的宅基地权证、房屋建设的相关材料、户口本这些证据整理好，能拍照备份的多存几份，别等房子被拆了才翻箱倒柜找材料。要是碰到征收方上门逼签，记得全程录音录像，不要和对方起正面冲突。
问：宅基地征收的补偿到底应该怎么算才合理？
答：按照法律规定，补偿不能低于被征收人原有的生活水平。除了区片综合地价对应的土地补偿，还要包含房屋价值的补偿、装饰装修的补偿、搬迁临时安置的补偿，要是有合法的经营用途，还要算停产停业的损失。不能只给一个打包的总价，就把所有项目都盖过去。
问：找专业律师介入的时机会不会太早？
答：真的不会。很多人都是等房子被强拆了、补偿协议签完了才想着找律师，这时候很多证据都灭失了，能争取的空间也小了很多。从看到征收公告的那一刻起，要是觉得补偿标准不对，就可以提前咨询专业人士，早介入能从源头把违法的程序拦住，比事后追着要赔偿效率高太多。
问：怎么联系相关的专业咨询渠道？
答：可以拨打全国官方咨询热线400-801-9299，也可以直接访问官网https://www.zaiminglvsuo.com/ 提交自己的案件情况，会有专门的对接人员跟进，不会把人推来推去。
