江西省棚户区改造案例:没有房屋评估报告?从天而降的房屋拆迁补偿决定要不得!

作者:燕晓静 来源:在明律师事务所 时间:2018-06-06

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导读:因棚户区改造项目的需要,甘女士的商铺被纳入征收范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,国有土地上房屋征收,应当严格按照法律规定对被征收房屋进行调查评估,制定符合法律规定的补偿安置方案并作出分户评估报告,保障被征收人对评估报告的异议权和对产权置换或者货币补偿方式的选择权。但是区政府却以剥夺被征收人合法权益的方式,违反法定程序,强行对甘女士作出了房屋征收决定书。最终因违反法律强制性规定,侵害被征收人的法定权利,被人民法院予以撤销。通过这样一起案件,被征收人又需要了解哪些针对房屋价格评估的维权知识呢?


【案情简介:拆迁户频遭骚扰】


甘女士在2001年购买了江西省某市商业中心地带一处商铺,并一直用于出租。因为商铺位置好,所以甘女士一家的收益也算可观。2016年7月底,甘女士突然接到社区电话通知,让业主带着产权证去登记。一头雾水的甘女士去了之后才知道,商铺可能要被征收了。甘女士觉得自己商铺位置在市中心,即使被征收,补偿也不会差。心里想着一定会好好配合政府工作。所以甘女士和家人积极参与政府的征收问卷调查,并把自己的补偿意愿表达明确,希望能够获得相应的店面安置。谁知在没有任何征收部门与甘女士沟通的情况下,甘女士的商铺租户开始遭遇不同程度的骚扰和威胁,阻扰租户正常经营。后来一些不明身份人员更是变本加厉,多次电话骚扰甘女士,甚至登门到甘女士家里无理取闹,要求甘女士他们无条件交出商铺。甘女士及家人的身心受到极大刺激。甘女士认为,自己的补偿要求是合理合法的,怎么就会遭受这样的威胁?于是甘女士开始学习法律,准备寻求专业律师的帮助,后来她找到了北京在明律师事务所的杨念平燕晓静律师。


【律师办案:评估报告不容替代】


两位律师听取了甘女士的案情之后,从专业角度分析,认为现阶段征收部门从未将补偿情况告知甘女士,也没有进行过评估,甘女士现在面临的逼迁情形没有任何的法律依据。需要进行调查取证来锁定证据。甘女士委托律师后不久,便收到区政府作出的房屋征收补偿决定书。于是燕律师详细制定维权方案,在时机恰当之时,将区政府诉至南昌铁路运输法院,要求撤销区政府对甘女士作出的房屋征收补偿决定。


在开庭之前,甘女士收到被告区政府的答辩状和证据材料。案件庭审时,被告席上区政府工作人员和律师向法庭一一举证答辩其作出房屋征收补偿决定的依据和理由,意图以此来证明自己作出行政行为的合法性。


燕律师严格按照法律规定分析这些证据材料并逐一进行质证时,发现了重大突破口,找到了被告区政府作出房屋征收补偿决定的根本违法点——评估报告的缺失!主要表现在:区政府作出的房屋征收补偿决定中,针对被征收人甘女士商铺给出的补偿价值没有任何评估依据,仅仅是一些作为补偿的数字列举在补偿决定书里。甘女士和燕律师对此表示质疑,针对这一问题双方展开了激烈的辩论。


区政府辩称,这一补偿结果是由选定的评估机构评估所得,并认为已经向法庭出具了选定的委托评估机构作出的“致委托方函”(即向评估机构出具的授权委托书),足以证明在作出房屋征收补偿决定之前,已经对被征收人甘女士的商铺进行了评估,也告知了甘女士这一评估结果,所以房屋征收补偿决定中的补偿数额是有法律和事实依据的,也符合法定程序,希望法院能够维持房屋征收补偿决定。


燕律师对区政府的答辩果断表示不予认可。认为区政府对于是否进行评估房屋的答辩并不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》中对国有土地上房屋进行补偿的法律要求。根据《条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》的规定,纳入征收范围内的国有土地上房屋,应当由征收部门委托房屋评估机构调查评估,分别作出房屋征收的整体评估报告和分户评估报告,并送达至被征收人。评估机构作出的分户评估报告中对被征收房屋及物品价值的评估,作为征收人向被征收人作出房屋征收补偿决定,确定被征收人获得补偿安置利益的基础和关键。而被告区政府在向甘女士作出房屋征收补偿决定之前,不但没有对其房屋进行评估,也未向其送达分户评估报告,且在案件诉讼中并未向法庭出示有关评估报告的证据,因此属于违反法定程序作出房屋征收补偿决定,这一决定依法应当予以撤销。


法院在听取了双方的质证和辩论意见之后,认为区政府没有提供向甘女士作出的分户评估报告证明其行为的合法性,在征收过程中,仅仅委托评估机构,出具一份没有实质内容的“至委托方函”,损害了甘女士对自己被征收房屋评估价格的知情权和异议权,作出的房屋征收补偿决定违反了法定程序,导致甘女士无法获得合法合理的补偿。法院最终作出判决,撤销区政府对甘女士作出的房屋征收补偿决定。


棚户区改造


【案件评析】 


对国有土地上房屋进行征收,对被征收人而言,最重要和最关注的就是最终能够获得多少补偿安置利益。


第一,被征收人应当依据何种标准、以何种方式确定被征收房屋所能获得的补偿?


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的,可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的,可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。


据此,对被征收人的补偿要参考周边类似房屋市场价格,这是法定标准;


其次,根据法定补偿价格标准,应当由具有相应资质的房地产评估机构对被征收人的房屋进行评估。即评估报告是房屋征收部门对被征收人作出房屋征收补偿决定的核心依据。同时,法律赋予了被征收人对评估结果持有异议时可以主张权利的方式方法。


第二,被征收房屋的评估报告如何作出?被征收人如何确定房屋征收补偿决定中确定的补偿数额是否真实合法? 


首先,房地产价格评估机构在接受委托之后,应当通过实地查勘等方式确定估价房屋的补偿价值。


根据《国有土地上房屋征收评估办法》第六条第一款规定,房地产价格评估机构选定或者确定后,一般由房屋征收部门作为委托人,向房地产价格评估机构出具房屋征收评估委托书,并与其签订房屋征收评估委托合同。第十二条规定,房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘,调查被征收房屋状况,拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料,做好实地查勘记录,并妥善保管。在甘女士诉房屋征收补偿决定一案中,区政府仅仅提供“致委托方函”,这一证据只能证明区政府作为征收人委托了房地产估价机构欲对征收范围内房屋实施评估行为。但是却没有证据证明房地产估价机构对甘女士房屋进行了实地查勘,故而亦无法精准评估甘女士房屋价值。


其次,房地产估价机构在评估事项完成之后,应当出具整体评估报告和分户评估报告,并送达至被征收人。


国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定,房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定,向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第十七条第一款规定,分户初步评估结果公示期满后,房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告。房屋征收部门应当向被征收人转交分户评估报告。


那么,在甘女士一案中,区政府没有委托房地产评估机构对甘女士房屋进行评估,房地产估价机构也未能向甘女士出具分户评估报告,更谈不上送达分户评估报告的问题。如此一来,便剥夺了甘女士作为被征收人对评估结果的异议权。又因为区政府作为征收人,对被征收人作出的房屋征收补偿决定中,涉及的房屋补偿价值是依据分户评估报告里确定的价值评估结果为依据,由此可以得知,在没有分户评估报告的情况下作出来的房屋征收补偿决定,必然因为房屋补偿价值这一核心内容没有客观事实依据,而导致其最终被确认违法。


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