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河南省房屋强制拆除案例:依据房屋评估报告得出的拆迁补偿结果是可以被改变的

作者:孟登高 来源:在明律师事务所 时间:2017-08-07

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【基本案情:2年前的评估结果】


张先生居住在河南省商丘市梁园区某小区,该小区属于单位分配的房屋,具有自己合法的产权,因城中村改造项目被列入拆迁范围之内。2014年梁园区政府做出了关于该项目的征收决定和征收补偿方案,可以进行货币补偿或产权调换补偿。2014年7月政府委托的评估公司对张先生的房屋进行了评估,2016年10月梁园区政府对张先生的房屋做出了征收补偿决定,价值依然是2014年的数额。张先生不服安置补偿决定书的补偿数额,提起复议,复议期间张先生房屋遭到强制拆除,复议机关维持该决定。全案经过一审,除对相关的漏补的事项进行确认之外其他没有任何变化。张先生拿到一审判决后,立即找到了北京在明律师事务所的资深征收维权律师孟登高代理此案。


【律师代理:一次开庭解决问题】


孟律师经过和张先生了解情况,全面分析案件之后,认为该案件经过了2014年的征收决定,2016年的征收补偿决定一审又败诉,此案要赢必须在二审中提出强有力的依据,足以使二审法官改判该案件,经过仔细查看证据找到了该案件的关键违法点评估报告。在河南省高级人民法院开庭时,孟律师对一审中存在的问题进行了逐一指出,重点就落在评估报告上。政府补偿依据的评估报告没有依据《房地产估价规范》规定具备应记载的事项,最重要的是评估报告已经超过了有效期。根据中国房地产估价师学会《关于估价报告有效期问题》第三条的规定,估价报告有效期一般为1年,即从出具估价报告之日起1年内有效。估价机构对估价报告有效期的规定可以短于1年,但不应长于1年。而张先生的评估报告早在2014年就做出来,征收补偿决定在2016年作出,依据还是2014年的评估报告,超过了有效期。在2014年至2016年两年中全国的房地产市场价格发生了巨大变化,全国都处于快速上涨期间,这是有目共睹的。基于保护被征收人合法权益的需要应该以作出征收补偿时市场价格为标准对被征收人进行补偿。对于该类案件最高人民法院指导案例中也有类似的评论。经过开庭的审理和法官对该案件的建议协商,梁园区政府同意与张先生进行沟通协商。双方在二审期间达成征收补偿协议,张先生获得了满意的补偿。


【律师说法】


《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台以来,政府作为征收方对被征收人的房屋进行征收,依据评估报告作为被征收人补偿数额的依据,估价时点为征收决定之日的市场价格,评估报告在价值补偿中的作用尤为重要。在维权中需要聘请专业征收维权律师来甄别评估报告的合法、合理性,才能最大限度的维护被征收人的合法权益。(孟登高/文)

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