评估师签字涉嫌造假遭举报,住房和城乡建设部被判履行查处职责

作者:黄艳、宋丹丹 来源:在明律师事务所 时间:2018-02-14

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导读:针对国有土地上房屋评估这一直接关乎征收补偿多寡的重要环节,以往被征收人的救济方式多为申请复核和专家委员会鉴定。北京在明律师事务所的专业拆迁律师黄艳律师则率先摸索出了通过诉违法评估查处的途径来对此环节进行维权的方法,对于开拓维权思路有重大现实意义。那么,究竟该如何实际操作呢?


事实概要


2012年6月,上海市黄浦区人民政府作出黄府征[2012]1号《房屋征收决定》,实施露香园路地块旧城区改建项目。袁先生、王女士、沈女士权利项下的房屋均因此被划入征收范围。


2013年8月,普陀区人民政府作出普府房征[2013]2号《房屋征收决定》,实施洵阳新村地块旧城区改建项目。李先生权利项下的房屋因此被划入征收范围。


前述发生在不同时空的两个项目,原本没有什么交集,唯一共通的地方是两个项目的征收单位均委托了上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对征收范围内的居住房屋进行房地产价值评估。2017年,代理袁先生、王女士、沈女士、李先生等四人房屋征收补偿安置纠纷法律事宜的北京在明律师事务所黄艳律师钻研案卷资料时的一个发现,却让异路前行的不同征收项目的几名被征收人站在了共同维权救济之旅的起点,并由此揭开了房屋征收评估乱象中的冰山一角。


办案经过


缘起:过低的房地产市场价格评估均价,引导信息公开获整体评估报告


露香园路地块是上海市当之无愧的黄金地块:露香园原是明代嘉靖年间卸任道州太守顾名儒的私家花园,与豫园、日涉园合称为“明代上海三大名园”,后于鸦片战争期间作为火药仓库设置点发生仓库爆炸而园毁。2004年,露香园路地块被出让,拟建设为上海老城厢特色洋房,五星级宾馆、甲级办公楼、商业、住宅等,综合性旅游商业地产。不过,“黄金地块”在征收活动中却被低廉定价——黄浦区住房保障和房屋管理局于2012年6月28日发布的《关于黄浦区露香园路房屋征收范围内居住房屋房地产市场评估均价标准的公告》认定,露香园路地块居住房屋每平方米建筑面积的房地产市场评估均价为人民币23799元。对于该“房地产市场均价”,袁先生、王女士、沈女士自始不予认可,认为与真正的市场价格相去甚远。


2016年8月,袁先生、王女士、沈女士委托了黄艳律师代理其揪心数年的征收补偿案件。案件交流过程中,委托人一再强调了对23799元“房地产市场均价”的难以接受。为了溯根求源,黄艳律师指导三位委托人向黄浦区住房保障和房屋管理局申请公开露香园路房屋征收范围内居住房屋的整体评估报告。一个月后,沪八达估字(2012)CQ0001号《上海市黄浦区露香园路地块旧城区改建项目范围内所涉国有土地上房屋征收估价报告》的扫描件发送到了黄艳律师的邮箱。


惊晓:整体评估报告与分户报告中不一样的笔迹


心细如发的黄艳律师将沪八达估字(2012)CQ0001号《上海市黄浦区露香园路地块旧城区改建项目范围内所涉国有土地上房屋征收估价报告》通读了几个来回,并与三位委托人的《上海市城市居住房屋征收评估分户报告单》进行了比对阅读,赫然发现,每份分户报告单上至少两名估价师的签字与整体评估报告中的估价师签字笔迹存在明显差异!


前述发现非同小可:《国有土地上房屋征收评估办法》第十七条第二款规定,整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。倘若分户报告单上的估价师签字并非本人所签,那么上海八达国瑞房地产土地估价有限公司涉嫌假冒注册估价师签名出具估价报告,被签名的注册估价师则涉嫌允许他人以自己的名义从事房地产估价业务,评估报告亦将失去法律效力。


当然,任何一项法律行为都要求充分的事实依据!为了更谨慎地得出结论,黄艳律师一方面寻求专业人士的帮助——委托人之一恰有亲属在公安机关工作,遂通过其进行鉴定求证;另一方面,则扩大样本范围——就普陀区李先生所涉征收项目的居住房屋整体评估报告申请政府信息公开,进而与李先生手中的分户评估报告做估价师字迹比对。而鉴定的结论、李先生新“样本”的比对结论,双双证实了签字造假的猜测。


求索:首例诉住建部不履行查处违规估价行为法定职责纠纷行政诉讼


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的规定,房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的,由发证机关责令限期改正,给予警告,对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款,对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款,并记入信用档案;情节严重的,吊销资质证书、注册证书;造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任”,黄艳律师代理袁先生、王女士、沈女士、李先生等四人分别向中华人民共和国住房和城乡建设部(以下简称住建部)提交了《房地产价格评估虚假评估查处申请》,请求作为估价机构、估价师发证机关的住建部对上海八达国瑞房地产土地估价有限公司及相应的估价师查处追责。


两个月过去,黄律师和她的委托人们并没有等来住建部的查处结果。期间,委托人们仅收到上海市住房和城乡建设管理委员会(以下简称上海市住建委)的电话答复,大抵内容均为:举报的估价师签字虽然确实并非本人所签而系代签,但估价师本人对代签行为有授权,故不违法。于是,黄艳律师指导四委托人向住建部申请了行政复议,请求决定住建部履行查处法定职责。住建部经审查认为,住建部已经向上海市住建委发出《关于转请办理举报件的函》,要求其根据职权和法定程序进行调查处理,而上海市住建委已经要求区房屋管理部门进行了调查并电话告知举报人调查处理结果,故其已经履行了相应职责。遂,住建部作出了驳回复议申请的复议决定。


因不服行政复议决定,四位委托人先后向北京市第一中级人民法院提起了行政诉讼,请求判令住建部履行查处法定职责,并撤销前述行政复议决定。因是涉及房屋征收违规评估查处举报的第一例行政诉讼,庭审中,原、被告双方对举报事项的管辖及处理方式存在重大分歧并各执一词:


被告住建部主张,原告举报事项属于住房城乡建设领域违法违规行为,适用住建部制定的规章《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》,故应当根据属地管辖原则由地方房屋管理部门管辖。至于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条的规定,应当理解为先由属地机关调查、再由发证机关处罚。另外,被告还陈述,上海八达国瑞房地产土地估价有限公司的许可机关,在2013年前为住建部,2013年以后续发资质的许可机关为上海市住建委。


原告方则认为,《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》属于部门规章,《国有土地上房屋征收与补偿条例》属于行政法规,根据《立法法》第八十八条规定,行政法规的效力高于地方性法规、规章,《国有土地上房屋征收与补偿条例》应当优先适用。而针对被告关于“先由属地机关调查、再由被告处罚”的意见,原告亦援引《行政诉讼法》第三十条、三十六条、三十八条第一款进行了反驳——有管辖权的行政机关需自行调查取证、查明事实,并根据调查结果作出是否处罚的终局决定。


2017年12月,北京市第一中级人民法院审结上述案件,认为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十四条规定,房地产价格评估机构的发证机关对于房地产估价机构在房屋征收评估活动中的违法评估行为具有查处的职责,房地产估价师的发证机关对房地产估价师在房屋征收评估活动中的违法评估行为具有查处的职责。本案中,原告举报的房地产估价机构的发证机关是上海市住建委,针对房地产估价机构的举报应当由上海市住建委履行查处职责,被告将原告针对房地产估价机构的举报转上海市住建委处理并无不当;原告举报的估价师的发证机关是被告,针对原告举报的估价师涉嫌在房屋征收过程中进行虚假评估的违法行为,被告具有查处的法定职责,故被告将该举报一并转上海市住建委处理违反前述法规规定。综上,法院判决撤销被告对四原告所作《行政复议决定书》,驳回四原告关于请求判令住建部在一定期限内履行查处上海八达国瑞房地产土地估价有限公司违规评估行为的法定职责的诉讼请求;责令被告住建部在法定期限内对四原告关于估价师进行虚假评估的评估作出重新处理。


北京在明律师事务所的专业拆迁律师告诉大家:


在房屋征收活动中,人们总是对房屋价值评估寄予厚望,希望拿到一份客观合理的、能反映房屋市场价格的评估报告,但往往却事与愿违,地方征收活动中的评估能落实《国有土地上房屋征收评估办法》中“客观公平”要旨的少之又少且本案中呈现出来的注册估价师签名造假现象亦不在少数。分析其背后的动因并不复杂:各地征收活动无一不追求短周期、高效率,而估价活动仍然未能脱离征收方意志的影响,相应地,被征收人所期待的真实性、客观性、合理性等往往就会被牺牲。面对这种情况,被征收人应当学会运用法律这一武器去抗衡,维护自身的合法权益。


北京在明律师事务所是一家专业从事征地拆迁维权的律师事务所

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