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上海市旧城改造案例:自助者天助——拆迁裁决中被逼出来的第二套安置方案

作者:肖卫红 来源:在明律师事务所 时间:2018-01-26

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导读:2011年颁布施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》之前,《城市房屋拆迁管理条例》时期的拆迁项目如今仍有一些尚在持续运作中。这些项目仍在一些方面适用旧的规定。那么,针对此类“历史遗留项目”被征收人究竟该如何维权呢?本文,在明所的纪召兵、肖卫红律师通过实例为大家提供一些思路。


关键词:上海拆迁、拆迁裁决、合理补偿


基本案情:越拆越远的无奈


本案的当事人赵家海居住在上海市杨浦区,有一套位于老弄堂里的二层楼房。六十多岁的赵老爷子退休后平日养养鱼、遛遛鸟,生活过得悠闲自在。在阳光灿烂的日子,他经常坐在院子里,透过斑驳的门槛与石阶,感受老上海里弄的喧哗与惬意。然而,有关部门认为老城的杂乱拉低了上海这座国际化大都市的形象,旧城改造迫在眉睫!纵使有诸多不愿,在国家政策面前,爱党爱国的赵老爷子也懂得大是大非,想要积极配合政府拆迁。但等到拆迁政策出台时,赵老爷子却感到一阵心寒,传说中的“上海拆迁人手两套房”根本就是无稽之谈!拆迁单位拿出来的拆迁补偿安置方案根本无法保障现有的生活水平——家在杨浦区,安置房竟然远在松江区!且不提松江区与杨浦区土地及房屋区位价格差距巨大,仅孙子孙女在杨浦区上下学的接送问题就让六十多岁的老爷子愁白了头发。然而,拆迁公司可不管老人的辛酸,工作人员一脸蛮横“就这一套方案,爱签不签”。对方强硬的态度激化了双方矛盾,脾气火爆的赵老爷子决定拿起法律武器维权到底!


2016年6月,一次旁听庭审的机会,赵老爷子见到了在上海高院开庭的北京在明律师事务所的资深征收维权律师纪召兵。纪召兵律师高超的庭审技巧、流畅的法律逻辑让赵老爷子深深折服。一番接洽后,赵老爷子毫不犹豫的与纪召兵律师及其团队成员肖卫红律师签订了委托代理协议。


办案经过


承办分析开启维权之战


纪召兵、肖卫红律师接受委托后,并没有盲目提起法律程序,而是针对本案案情进行了全面的分析。本案系典型的拆迁遗留纠纷,我国自2011年1月21日《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施之后,全国的房屋拆迁已正式更名为房屋征收。按照法律逻辑,占据拆迁市场长达20年的拆迁管理条例已然退出历史舞台。然而在全国各地,征收条例实施之前已经办理拆迁许可证且处于有效期内的拆迁项目仍占半壁江山,针对此类遗留下来的拆迁项目,仍应继续沿用原有规定办理,这就造成了已经废止的拆迁条例仍对该类纠纷具有羁束力,直接导致拆迁纠纷对法律适用的选择与判断具有极高的专业要求。纪律师认为,拆迁管理条例调整的是拆迁人与被拆迁人的关系,如果是商业性质的拆迁,拆迁双方协商一致是根本原则,但如果房屋拆迁管理部门已经以行政权力介入,则被拆迁人就必须积极应对。本案中,赵老爷子家的拆迁正是这种问题,他早在两个月前就收到了住房管理局作出的拆迁裁决,已不能盲目坚持协商原则。两位拆迁律师权衡后,决定选取拆迁许可证续期行为与拆迁裁决作为突破关键。


拆迁许可证诉讼迎来谈判契机


拆迁人在实施拆迁前,必须由行政机关根据其提交的文件资料批准的一种附有明确期限的行政强制许可行为,这种行政许可就是拆迁许可证。本案中,涉案房屋所在区域于2007年第一次取得拆迁许可证,但截止到2016年已经过多次续期,并在2016年3月发布的《房屋拆迁期限延长公告》中明确同意延长房屋拆迁期限至2017年3月。纪律师认为,这种拆迁许可证的续期行为是一种可诉的行政行为,对于拆迁纠纷而言是非常重要的维权途径。最高人民法院于2010年1月4日颁布施行的《关于审理行政许可案件若干问题的规定》第一条规定:“公民、法人或者其他组织认为行政机关作出的行政许可决定以及相应的不作为,或者行政机关就行政许可的变更、延续、撤回、注销、撤销等事项作出的有关具体行政行为及其相应的不作为侵犯其合法权益,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理”,故拆迁许可证延期行为是一个独立的行政行为,具有可诉性。基于两位拆迁律师的指导,该拆迁许可证续期纠纷在法院顺利立案。


庭审中,纪召兵律师对拆迁许可证续期行为职权依据、事实依据、程序依据等方面的违法性阐述,对《城市房地产管理法》《行政许可法》《城市房屋拆迁管理条例》《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》等法律法规的灵活运用,带给被告莫名的压力。庭审结束后,拆迁办第一次递出和谈橄榄枝,但因补偿标准仍差距过大,第一次协商未能成功。


拆迁裁决诉讼展现专业风采


在起诉拆迁许可证续期行为的同时,两位拆迁律师及时安排委托人在起诉期限内针对房管局作出的拆迁裁决提起了行政诉讼。针对拆迁裁决,两位拆迁律师进行了深入的分析与论辩,发现这份拆迁裁决存在多处违法问题,不论是其拆迁目的、裁决面积、评估报告,还是裁决程序,都存在了或多或少的错误和瑕疵。这份拆迁裁决仅裁决了产权调换,并未裁决货币补偿,已明确剥夺了被拆迁人对货币补偿和产权调换的自由选择权,这一违法性问题经最高人民法院发布征收拆迁十大典型案例予以明确规定“在房屋征收拆迁补偿安置诉讼中,我国法律旗帜鲜明地维护被征收人的补偿方式选择权,对于剥夺被征收人选择补偿方式的机会而径直加以确定的补偿方式,应当坚决予以撤销”。于是,在两位拆迁律师的保驾护航下,拆迁裁决诉讼顺利展开,庭审过程中,盛名在外的北京拆迁维权律师纪召兵的庭审辩论吸引了大量群众的旁听。专业的思想碰撞出激烈的火花,这场庭审,律师辩的畅快、法官审的顺利、群众看的过瘾。


遗憾的是,因多方面原因,精彩的法庭辩论并未能带来理想的结果。在这座号称行政诉讼零败诉的“法治城市”中,民告官案件败诉已在意料之中。信心满满的赵老爷子很受打击,纪律师告诉他“正义从来不会缺席,只会迟到”!好的拆迁律师不仅是委托人的法律指导者,还是委托人心理上的咨询师。经过两位拆迁律师的鼓励,年迈的赵老爷子重新鼓起勇气,密切配合拆迁律师指导,积极投入到法律维权之中!


量变形成质变逼出理想补偿


随后的维权过程果然如纪律师所言,后续提起的针对土地使用权出让行为、信息公开违法行为的行政诉讼形成一组连环诉讼,对拆迁违法问题步步紧逼。积少成多、集腋成裘!多个诉讼案件出色的庭审效果、详尽的违法性阐述让拆迁人惴惴不安,这种不安终于在赵老爷子坚定捍卫补偿权益的坚强意志下得到无限放大。面临法院下发的执行裁定,赵老爷子不慌不躁,坚定的拿起专业拆迁律师出具的执行异议文书迎难而上。


2017年8月,拆迁办终于拿出诚意,与赵老爷子进行再次协商。经过几次协商后,拆迁办最终同意在坚持现有政策的原则下,补充提供第二套拆迁方案,为赵老爷子在市区调换了一套安置房。委托人经过艰难的维权终于赢得了公平、合理的征收补偿。


律师说法


Heaven helps those who help themselves,翻译成中文是“自助者天助”,这句话不仅是英国社会改革家赛缪尔·斯迈尔斯的名言,也是我们中华民族传承多年的文化精髓,更同样适用于征收拆迁纠纷。《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确赋予居民对征收补偿安置方案提出意见的权利,更支持被征收人拿起法律武器保护自身合法权益。“生活水平不下降、长远生计有保障”是征收拆迁最基本的补偿标准,当补偿安置标准显失公平性与合理性时,被征收人不应坐以待毙,应在专业拆迁律师的保驾护航下,不绝望、不放弃,最大限度的充实自己的谈判筹码,提高自己的抗压能力,通过不懈努力,穷尽法律手段,得到最终的合理补偿!(注:为尊重委托人隐私,本案人名及街道均为化名。)

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