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进退有度,腾退乱局中拿下6套房加近千万补偿款!

作者:段福惠 来源:在明律师事务所 时间:2017-10-27

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导读:腾退拆迁,真的是法外之地么?被腾退人的补偿安置权益,真的无法得到切实保障么?对此,北京在明律师事务所的资深征收维权律师段福惠给出了否定的答案!


基本案情:“三无”的腾退


腾退严格说来无法律依据,无法定程序,无补偿标准,因而造成了被腾退群众维权难的局面,这也是法律界公认的现状。刘女士一家前一段时间就遭遇了宅基地腾退。刘女士祖孙三代八口人一直居住在村里,宅基地300余平方米,上有年迈的老父亲,下有重病的弟妹,里里外外都需要刘女士操持。由于此次腾退搬迁户数多,项目紧,村委会做足了文章,又是找人说和,又是砸门敲窗,甚至威胁强拆,补偿数额却是迟迟涨不上去,本就因为占地搬迁吃过一次亏的老父亲坐不住了,刘女士也是压力倍增。经过一番调查了解,刘女士最终决定委托北京在明律师事务所段福惠律师毕文芳律师,为其争取公平合理的补偿安置利益。


律师代理:腾退维权3大要点


要点一:法律程序与腾退谈判相结合


刘女士委托律师之后,律师马上针对刘女士的诉求,结合当地的拆迁现状为其制定了如下维权攻略:调查项目信息,争取全方位了解项目背景和政策;同时针对当地出现的非法拆除情况,要求有关部门履行行政监督、管理职责。在此期间,鉴于项目背后的开发商急于用地的现实情况,律师及时响应当事人诉求,为当事人与腾退方进行初步的接洽商谈提出较为具体的指导意见。法律程序一步步推进,律师掌握的信息越来越丰富,而当事人在律师的指导之下,也与腾退方进行了一些沟通商谈,两相结合之下,补偿谈判正在向有利于我方的情势转变。


要点二:该谈则谈,当断则断,进退有度


伴随着时间的进行,腾退方谈判人员换了一拨又一拨,而谈判的间隔期也越来越短,从一开始的一周一次,到一周两三次,结合当地的搬迁、补偿现状,律师建议当事人少谈多听;在当事人委托半个月之后,当事人告知律师腾退方背后的开发商某领导要和她谈一谈,此时国庆节也临近了,强拆似乎也迫在眉睫。律师敏锐的意识到,谈判时机到了,于是果断指导当事人进行全面、深入、务实的商谈,就一些谈判策略和细节提出了具体的建议。果不其然,时隔两三天,律师就收到了当事人基本谈妥的大好消息。此时,最重要的补偿部分基本上已经解决了,当事人心里有了底,律师也很欣慰。


要点之三:签好协议,不留后患


打铁要趁热,谈判桌上的言辞承诺如果落实不下来,再理想的补偿安置也有如镜花水月,而且还有很多细节上的事情没有谈妥,例如安置面积和货币补偿到底有多少,怎么选房,怎么交房,怎么给付货币等等都需要进一步核实和落实。此时,律师的作用凸显无疑。在律师的协助之下,经过四个小时的拉锯战,最终协助当事人签好了协议,并得到了村委会和开发商领导的书面保证。


至此,此案以委托维权一个月,获得六套安置房和将近1000万的净货币补偿的结果而大功告成。


律师说法:疏解整治促提升下的腾退应对之道


策略之一——选准谈判时机


随着“疏解整治促提升”专项行动的开展,各区县以“环境整治”、“疏解整治”、“工业大院疏解”、“城乡结合部改造”等等名义实施的腾退工作也是进展的如火如荼。相对于正规拆迁项目,腾退往往无规可循,也成为了腾退维权困难的一个原因。但是,无论是拆迁还是腾退,其最终都是为项目建设用地而大规模拆除房屋,都需要项目主体来进行补偿安置,而只要有补偿安置方面的政策,就意味着可以通过谈判协商的路径获得最终的理想补偿。这个谈判协商的时机显得尤为重要。时间过早,容易暴露己方底线,不利于最终拿到合理补偿;时间过晚,房屋已经拆掉了,就会陷于被动。而如果认为腾退拆迁方追着谈,就要吊足了对方,一味避而不谈,则有可能会丧失最佳时机,适得其反。因此,要密切结合法律程序和项目的推进程度来确定一个最佳时机,选准时机,则事半功倍。


策略之二——进退有度,左右有局


有些当事人在谈判过程中经常犹豫不决,患得患失。这种心理的背后实际上是观望太多,忽左忽右,导致失去了底线。而有些当事人则认为房子在自己手中,自己说了算,试图开出大价码,只要拆迁腾退方不同意,就死守死扛,不降一分。这种心理更是要不得,房子是谈判的筹码,但是强拆的手段也很多,且不说强拆是否合法,如果这个大价码一下“吓到”了对方,那么,很有可能会成为对方杀鸡儆猴的对象,房子被强拆了,解决时间就不好说了。因此,无论是出于补偿安置诉求的合情合理,还是拆迁谈判上的技能技巧,都要做到心中有数,不盲目攀比。谈判时进退有度,左右有局,当机立断,方能既拿到理想的补偿安置,又获得心理上的满足释然。

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