来势汹汹的房屋征收项目究竟合法吗？

导读：面对来势汹汹的征收项目，被征收人普遍非常关心的一个问题是，我所面临的这个项目究竟合法么？事实上，这不是一个能够简单进行判断的问题。作为并非专业人士的被征收人来说，能够对此进行一个大概齐的判断，对于接下来的维权就能有所助益。那么，究竟都有哪些实用的方法能用来判断呢？本文，在明拆迁律师为你进行解读。

对于这个问题，在明拆迁律师首先要摆明专业的态度：征收项目是否合法，光凭主观感受和现象判断，得出的结论是无法保证准确、客观的。就实体层面而言，合法与否必须通过申请政府信息公开来加以判断。就程序层面而言，则要看征收方是否依法依规对相关步骤进行了全面的履行。换言之，仅凭某种或某些现象、点，是不能判断项目究竟是否合法的。不过基于长期以来的实践观察，仍有一些捷径是可供被征收人遵循的。

其一，盯项目中的各种公告。国有土地上的房屋征收，最重要的是市、县级人民政府在作出房屋征收决定后应当及时进行的征收公告，公告内容包括征收补偿方案；集体土地的征收，则要看征收土地方案和征地补偿安置方案在被征收土地所在地的村、组内以书面形式进行的公告。对于被征收人而言，看到了征收方张贴的上述公告，即意味着获知了征收的各项基本信息，以及对此寻求法律救济的途径告知。而一旦某个项目连公告都没见过就开始有人入户协商、劝签甚至威胁拆迁，那么这个项目基本就可以被认定为严重违法。

其二，盯房屋、土地的调查登记确认。这是征收方确认被征收房屋、土地情况的必经步骤，经过了确认的房屋、土地就可以理解为拿到了领取补偿的“号”，而如果确认都没确认上，则很可能意味着相应的房屋、土地会面临不予补偿的糟糕结果。在这个过程中，最常见的问题便是“以拆违代拆迁”“以拆危代拆迁”等非正常情形的出现。一旦征收方在项目中将相当一部分待征收房屋认定为违建，则被征收人就需要警惕征收项目的合法性了。事实是，由于各种历史遗留原因以及行政机关在过往时间里的种种消极不作为，无证、缺证的房屋、土地在我国尤其是农村地区比比皆是。但无证、缺证绝不应意味着权利人的物权被粗暴、简单地予以否定，进而因此丧失获取补偿的权利。简言之，当征收与拆违不期而遇时，被征收人就应当多一个心眼，考虑一下是不是有依法维权，推翻征收方登记确认结果的必要了。

其三，盯被征收房屋的评估。对于国有土地上房屋的征收而言，评估是一项非常专业、重要的必经程序，也会直接影响到被征收人最终到手的实体补偿结果。被征收人需要关注的有3点：第一，房地产价格评估机构是否依法选定。评估机构依法应由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定（如进行投票、招投标）、随机选定（如抽签、摇号）等方式确定。总之，它不能是由征收部门直接指定的；第二，价格评估是否依据房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格为标准进行。如果被征收人发现评估的参考价格与自己房屋相邻的同类型房屋的市场价格相去甚远，则应考虑是否需要对评估结果提出质疑；第三，对评估结果不服，是否有通畅的复核、申请鉴定渠道。如果在这类救济诉求得不到满足，则征收项目的合法性将大受质疑。

其四，盯补偿方式的选择。简单地说，被征收人可以选择货币补偿、房屋产权调换、二者相结合和另行审批宅基地建房（该项根据具体条件而定，不满足则不能选择）等多种补偿安置方式。如果不让选，尤其是出现只给钱不给房的情形，那么涉案项目十之八九在法律上是有问题的。最浅显的道理是，如今房比钱要值钱多了，征收方当然希望被征收人一股脑的选择货币补偿，这样对征收方是最有利的。但对于被征收人而言，领了补偿款之后究竟能买到什么样面积、位置、质量的安置房，则是一个不得不严肃面对的问题。

其五，盯是否存在逼签、逼迁、拆迁等违法行径。这点不展开了，被征收人都可以明白。一些地方甚至出现了一群社会人员将被征收人强按在地上逼迫其在补偿安置协议上签字、按手印的情形，这是赤裸裸的违法，而且往往整个项目会存在系统性的法律问题。窟窿越大，则征收方越疯狂，这是很朴素的道理。

综上，在明拆迁律师为大家概述了几项被征收人比较容易识别、观察的要点供大家判断征收项目的合法性。还有很多点也很重要，但识别起来的专业难度会比较高，这就需要专业征收维权律师的介入帮忙。被征收人需要明白的一点是，发现违法点在征收维权中是十分重要的，将会对我们通过努力提升补偿数额起到关键性的作用。越早判断，形势对被征收人一方而言就越有利，可作出的维权选择也就越多。