农村房屋拆迁补偿中的两大原则性问题，你掌握了吗？

　　被征地农民在面对宅基地上房屋拆迁时，不能只将注意力放在“1平米补偿多少钱”这样的补偿标准问题上，还需要格外关注一些别的与最终补偿利益息息相关的问题。本文，在明律师就为大家简要解析补偿标准之外的2个原则性问题，相信会对大家争取到满意的补偿有所帮助。

　　【原则问题一：补偿方式到底能不能选择?】

　　在农村宅基地上房屋拆迁中，补偿方式的选择并没有国有土地上房屋征收中那么“自由”，它会受一些客观因素的限制。

　　2020年修订的《土地管理法》第48条对此的规定为“尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿”。

　　这就与590号令中的“可以选择……也可以选择……”有所差异了。

　　我们通过《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》的规定来做说明：

　　1. 被征收房屋权利人可以选择复建安置(即新法中所述的“重新安排宅基地建房”)、产权调换、货币补偿的补偿安置方式。

　　2. 除村民委员会、祠堂等农村集体经济组织的公共建筑物按照“拆一补一”的原则复建安置外，对被征地农民非住宅房屋不作复建安置或者产权调换，实行货币补偿。

　　也就是说，能够选择复建安置方式的只有农村村民的住宅房屋，不包括其他房屋。

　　3. 被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予复建安置或产权调换……

　　简言之，超过面积控制标准的部分也只能给予货币补偿或者入股分红，不能自由选择补偿方式。

　　需要指出的是，补偿安置方案中是否提供“重新安排宅基地建房”选项是被征收人对征收项目合法性审查中的重要一点，大家要在专业律师的指导下审慎针对该问题提出自己的主张和意见。

　　【原则问题二：超面积房屋怎样补偿?】

　　“超大型宅基地上房屋”在实践中并不鲜见，这与一些地区农村住宅建设管理规范长期缺失，监管严重懈怠有关。批地建房后不断的新建、改建、扩建，房屋也因此而越变越大，直至自己居住一小部分，出租一大部分。

　　那么在拆迁时，所有的面积都能得到同一标准的补偿吗?事情显然不会那么简单。前述广州市的规定是这样的：

　　1. 对2007年6月30日之前建设的违法建筑，若已完善历史用地手续且符合《广州市农村村民住宅建设用地管理规定》(市政府令〔2001〕第5号)，

　　经村集体批准使用宅基地的，对现状房屋不超过280平方米套内建筑面积按“拆一补一”复建安置，超出部分建筑面积不予复建安置，按被征收房屋重置价给予货币补偿;

　　不具备复建安置条件的，实行货币补偿。属于未经村集体批准，私自占地建设的不予复建安置，按建安成本价给予货币补偿。

　　这一类可以叫做历史遗留原因形成的无证房屋，但想要获取较为令人满意的补偿，起码要经村集体的批准建造，否则只给一个建安成本价。

　　2. 对2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予补偿。若村民在此时间节点后未经任何审批擅自新建、改建、扩建房屋，违反乡村庄规划，就会面临不予补偿的结局。

　　3. 有合法产权的住宅房屋，按照“一户一宅”的法律规定，以及每栋或者每户村民住房280平方米确定套内建筑面积进行复建安置或产权调换，复建房屋优先选取本村安排的宅基地。

　　不具备复建安置条件的，征收部门可以提供同地段国有土地上住宅性质的房屋作产权调换，被征收房屋权利人需按规定补缴土地出让金。

　　4. 被征收房屋合法产权套内建筑面积超过280平方米的，超出部分建筑面积不予复建安置或产权调换，给予货币补偿，该部分货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。

　　这里面设置了一个280平方米的宅基地上房屋面积“门槛”，在门槛以内的能够获取复建安置或者搬进城市的安置房;在门槛之外的，即便是合法建造的，也只能享受货币补偿或者入股分红的利益了。

　　我们将“超过280平方米”这一条重复引用了一遍，大家可以感受一下对同一法条的不同角度解读，都会为我们最终获取满意的补偿提供帮助。

　　在明律师最后要提示大家的是，对于“超面积”这部分的关键在于其合法性的确定。只要是合法建筑，它就是有补偿的，否则原则上就没有补偿。一旦征收方将你的超面积房屋认定成违建，被拆迁村民一定要及时咨询专业律师，争取通过对认定结果提出异议、提起复议或者诉讼等途径，将可能的补偿利益损失控制到最低。上述地方性规定也可作为其他地区朋友的一个参考，找一找自己所在的地方有没有类似的地方性规定，有的话又是怎样规定的，都会有助于大家理解补偿政策，在法律允许的框架内理性地主张补偿权益。(王小明/文)