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补充协议多几套房竟翻脸不认账,腾退拆迁成坑人拆迁 闫会东律师鏖战腾退拆迁

作者:王宇 来源:在明律师事务所 时间:2017-05-26

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导读:腾退拆迁,一看就头疼!这是北京在明律师事务所资深征收维权律师闫会东日前在律所疑难案件研讨会议上发出的肺腑之言。作为一位代理北京地区征收维权案件多年的拆迁律师她深知,当下在依法治国首善之区如星火燎原般扩散开来的“腾退拆迁项目”,不知让多少被腾退人的合法权益遭受了严重损害。面对一波又一波当事人的恳求,闫律师和她的团队立志与这一“非法治”怪胎展开苦战,尽力挽回当事人的损失。


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案例一:死不认账的补充协议,几套房+几百万转眼打水漂?


委托人石某在北京市丰台区长辛店拥有合法宅院,共有房屋11间,宅基地面积233.18平方米。2013年,该区域被列入棚户区腾退拆迁项目范围。至2015年3月,北京某房地产开发公司与村委会多次与委托人协商,三方签订《腾退补偿安置协议书》(主协议),约定腾退人给予委托人货币补偿1905655元和两套安置房。后又三方签订《补充协议》,约定给予委托人300万元货币补偿和四套安置房。对于这一房屋拆迁补偿结果委托人十分满意,随即很配合地腾空房屋,房屋很快被拆除。


然而接下来发生的事情却令委托人意想不到,腾退方竟翻脸不认账,称从来没有与委托人达成过所谓的“补充协议”,只能依据主协议的内容给予房屋拆迁补偿安置!而更为不利的是,委托人手上并没有拿到当初签订的补充协议,房屋拆迁补偿协议被以先带回审计为由收走了!满心期待的6套房,转眼只剩下2套房,委托人意识到自己可能被骗了。据了解,委托人周边另有30多户被以类似方式拆除房屋,面临房屋拆迁补偿安置大幅缩水的窘境。


面对委托人的诚恳要求,北京在明律师事务所资深征收维权律师马丽芬、闫会东接受了他的委托,全力发动法律程序助其维权。鉴于案件涉及腾退拆迁,具有很强的特殊性,两位律师决定三管齐下,发动立体、组合式的法律攻势:


其一,走刑事程序。两位拆迁律师向北京市公安局丰台分局提交《刑事立案申请书》,要求公安机关予以刑事立案侦查。然而却被答复称此案涉及拆迁,公安机关管不了。于是律师向北京市公安局提起刑事立案复核申请,目前相关程序正在进行中。未来,律师还可能向检察机关提起监督立案申请,继续推进刑事程序的维权步伐。


其二,走行政程序。两位律师向北京市丰台区住房和城乡建设委员会提起行政处理申请,要求对涉案房地产开发公司的这一行为予以处罚。同时就涉案项目核准批复起诉发改委。


其三,走民事程序。起诉确认主协议无效胜诉,至此涉案房屋已被拆除,但房屋拆迁补偿实际上没有。之后起诉两被告要求恢复原状。


案件代理中的两个细节很能说明问题。一是委托人为维护自身合法权益曾决定回到涉案土地上搭建简易棚居住守地,结果遭不明身份人员一顿暴打;二是在民事诉讼中某房地产开发公司当时负责与委托人签订补充协议的工作人员出庭作证。闫律师当庭要求播放委托人录下的协商录音,在录音中该工作人员明确承认补充协议及其内容的存在。而当庭该工作人员竟公然宣称这话确实是我说的,但我现在不认了!法院依职权调取证据也只调出了主协议,补充协议则完全不知所踪……


通过上述法律途径所搭建的平台,腾退方态度已有所软化,同意给予被腾退人较主协议更多一些的补偿,但对于腾退人按照当初的补充协议予以补偿安置的要求仍然坚决不予认可。闫会东律师指出,本案进展至此,对于被腾退人来说最应汲取的教训就是,当初在补充协议没有拿到手,相关证据没有得到固定的情况下就匆忙搬家走人,结果给了腾退方施展伎俩的机会。被征收人一定要明白,协议都是要双方各持一份,自己的那份协议未到手,对方盖没盖章都没见到,是一定不可以先去履行的。


案例二:没人管的房屋权利人,腾退拆迁政府不负责任?


早在1986年,当事人孙女士和其养子女梁先生、梁女士在北京市朝阳区人民法院就朝阳区将台乡某房屋分割达成调解,约定宅基地上的部分房屋归孙女士所有,部分隔断墙由孙女士与其养子共同所有。后孙女士搬出了该院,院落由其养子实际控制,宅基地使用权也登记在梁先生名下。然而2015年8月,将台乡人民政府与梁先生签订了腾退补偿安置协议,梁先生向乡政府承诺:如有他人对160号院和地上房屋主张权利,由其自行解决。很快,乡政府将该院落内的房屋全部拆除。


至此,孙女士作为院落内部分房屋的权利人,没有拿到一分钱的腾退补偿,更没能获得安置。马丽芬、闫会东律师接手此案后,起诉确认了补偿安置协议部分无效,后又起诉乡政府要求对属于孙女士的房屋恢复原状。两审法院均认为因国家政策原因,恢复原状已不可能,孙女士应就其损失另行主张。


至此,案件陷入了僵局。在调解中乡政府提出的方案就是让孙女士去和自己的养子协商,由养子从其所获得的补偿款中分一部分了事。然而这样一来孙女士就得不到任何房屋安置,且这笔补偿款本就十分有限,根本不是按照周边房屋的市场价值补偿的,孙女士难以接受这样的结果。


2017年3月,两位拆迁律师决定起诉乡政府,请求法院确认其作出的《北京市第一道绿化隔离地区城市化建设试点将台乡腾退安置办法》违法,但寄出的起诉状却被法院退回,这令两位律师深感无奈。所谓“退回”,就是法院的人拆开邮件一看是起诉腾退安置办法,案子没法立,怎么办呢?直接给你出一书面答复封上又寄回来了!然而稍有法律常识的人都知道,这么做是完全没有法律依据的。《行政诉讼法》第51、52条对法院的立案程序有明确规定,这里就不再赘述了。


本案中,孙女士的遗憾之处在于没能与养子维系好关系,结果在面临腾退项目时二人不能形成合力。这再次提示广大被征收人,家庭和睦对于征收维权来说着实是非常重要的。


综合上述两案,闫会东律师不无忧虑地指出,腾退这个方式,不知道是谁琢磨出来的。它既不是对农村集体土地的征收,又不是对城市国有土地的征收,既不适用《土地管理法》等相关法规的规定,又不适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的程序。最多,叫做“参照执行”。但当你拿着《条例》去找政府、村委会时,又会被告知“参照”不是“照搬”。如是,腾退拆迁项目成了当下在北京地区大量涌现的“类征收”项目,其本质特征有二:其一,没程序性规定。先怎么样再怎么样,都没有,都是协议出来的,村民自治出来的,诉到法院法院都未必受理;其二,和政府没关系。协议是和村委会、开发商签的,房也是村委会、开发商拆的,要告你也只能去找村委会、开发商。实践中,当被腾退人将政府诉至法院要求其依照《物权法》及国务院、国土资源部的相关政策性文件履行补偿安置职责时,常常会遭遇腾退项目不适用上述规定的“怼回”。有律师戏称,国务院、国土资源部发的这个文那个通知,实际上还没有乡政府、村委会发的通知管用呢。就这样,打着腾退旗号的拆迁项目正在严重侵害着土地、房屋权利人的合法补偿权益,同时加速着相关项目的推进速度——没程序,效率自然就高。那么普通群众的合法财产权益,又该由谁来保障呢?


无论如何,在明律师相信,腾退拆迁绝不是法外之地,这番鏖战,仍将坚定地继续下去!


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