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2019年棚户区改造项目新动向:棚改但不征收,你该怎么办?

作者:在明律师 来源:在明律师事务所 时间:2019-08-15

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导读:一般认为,棚户区改造项目绝大多数都以国有土地上房屋征收的形式开展,其拆迁补偿需严格依据590号令的规定进行。然而随着时间的推移,越来越多的地方政府开始意识到,590号令清晰的权利救济规定十分不利于项目的高效推进。于是,为了规避被征收人复议、诉讼等救济权利的行使,各种名为“棚户区改造”,却以非征收模式开展的项目遍地开花。那么,这样的“升级版”棚户区改造项目到底有何特点?被棚改人又该如何应对呢?


【为什么不走征收程序?又慢又累】


590号令所设立的征收程序是十分高级而严密的,对保障被征收人一方的权益大有好处。譬如针对房屋征收决定和征收补偿决定这两个核心行政决定,被征收人均享有复议或者诉讼的权利。


那么一旦被征收人行使这些权利,势必会令项目的推进在一定期限内陷于停滞。至少在征收补偿决定的审限内,征收方无法再推动司法拆迁的进程。


而从另一个角度上看,征收补偿所依据的评估程序同样受到《国有土地上房屋征收评估办法》的调整,其赋予被征收人的权利也是一个都不能少,少了就很可能被判违法。


2019年棚户区改造项目新动向:棚改但不征收,你该怎么办?


【2019新动向:棚改,但不征收,竟这样操作】


实践中,在明律师观察到了如下创新性的操作方法:


其一,以拆违促棚改,责令限期拆除决定到处贴。本来改造类项目的本意不完全是“大拆大建”,修缮加固、恢复性修建也是可以的。但在很多项目中,项目方却以拆违促棚改,将涉案项目范围内的无证、缺证房屋一律以违建加以认定,进而作出限期拆除通知。


在一些个案中,当事人的房屋竟因影响河道防洪等因素而被认定成违建,而所依据的规划却是按项目所需新拟定的。如此乱搞,很难说你家的合法建筑不会在明天一觉醒来后突然沦为违建。


其二,以腾退促棚改,村民委员会竟作棚户区改造补偿方案。腾退项目的本质是一种协议拆迁,而如今却被一些地方扩张应用于了农村棚改项目中。


并非一级政府的村民委员会领衔制定棚户区改造项目补偿方案,所用措辞完全誊写自590号令,但却在关键的权利救济环节来个“大打折扣”——被棚改农户对依据方案所作出的补偿决定不服的,可以向街道办事处、乡镇政府申请协调,协调不成的,由村民委员会依据村民自治原则帮助实施腾退。


就这样,在“村民自治”“村规民约”的旗号下,“帮拆”竟堂而皇之的写进了盖有村委会大印的文件中,如此棚改实在令人啼笑皆非。


其三,以“拆迁”推棚改,10多年前地方规章显神威。这里所指狭义的“拆迁”是依据拆迁许可证由房地产开发公司等民事主体实施的拆迁项目,与政府主导并负责的征收完全不同。


目前,一些地方在推动农村棚改的过程中继续使用拆迁许可证制度,并依据二零零几年制定的老规章来执行补偿标准。这无疑对被棚改人而言颇为不利。


那么,广大“被棚改人”要如何应对这类“四不像”的项目呢?在明律师提示大家做好以下3件事:


第一,要仔细研读涉案项目的补偿安置手册,尽早读懂弄通补偿安置政策。收到印制精美的手册了,第一时间咨询律师已经成为了一些当事人“条件反射”式的动作。对此,我们要为当事人卓越的维权意识点赞。切勿将项目方提供的任何一份材料束之高阁、扔到一边而不予理睬,一味消极等待的结果只会是较低的补偿和拆迁的来临。


第二,针对违建、危房认定处置要坚决起诉维权。在严禁针对合法建筑实施行政拆迁的今天,能够快速拆除房屋的办法一般就是两个——拆违和拆危。故此,一旦项目方使出这类手腕儿,被棚改人一定不可等闲视之,而要在第一时间委托律师起诉相应文件,争取将其撤销掉,化解房屋被快拆的危机。


第三,拒绝先行搬迁拆除类的协议,让“先拆了再说”不能得逞。如果当事人没有积极守房、取证,或者听信忽悠在先行搬迁拆除协议上签了字,那么其处境无疑将十分不妙。“先补偿,后搬迁”虽然是590号令所确立的原则,但在一切拆迁、改造项目中都应是当事人所坚持的明确要求。房屋先被它拆了,协商沟通的筹码丧失了,落入下风几乎是必然的。


最后,在明律师要提示广大当事人的是,非征收类项目提升补偿的关键还在于对方案的依法审查上。如能通过法律步骤令其方案中的违法点暴露,迫使其作出政策性的调整,那么提升补偿就是可期待的。这类项目的整体维权难度显著高于一般的征收项目,这就更需要被棚改人足够专业、理性和严谨了。


在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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