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棚户区改造等拆迁项目实现快速致富?真相竟然已经是这样了……

作者:谢天泽 来源:在明律师事务所 时间:2019-08-07

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导读:靠征收拆迁或各种改造类项目发家致富,许多被征收人心中都曾有过这样的想法。我们身边也曾听闻一夜暴富的案例。更有甚者甚至将此与相亲交友联系起来,在与对方接触认识时优先了解其名下的房产状况。不过,征收实践中的情况相较几年前已然发生变化。棚户区改造来临,对于被征收人来说,机遇与挑战是并存的。棚改的补偿额度,也许并不像预期中那样高。那么如今,为何棚改很难带来被征收人理想中的优厚补偿?大家主观感受中的“越拆越穷”到底是怎么回事儿呢?


【原因之一:征收法规施行多年,征收实践趋于成熟平稳】


当前,多数纳入棚户区改造计划的房屋征收项目,依据的是我们所熟悉的590号令。即2011年起施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。


该条例有一项重要的立法宗旨,就是只有为了公共利益的需要,才能征收房屋。同时,该条例明确了房屋征收与补偿的原则。近十年的实践,是征收方和广大被征收人共同熟悉、理解此条例的过程。


越来越多的征收方开始注意遵守法律程序实施征收,依照法定程序制定补偿方案。在程序性违法点日益难找且公共利益价值被不断放大的情况下,征收决定被撤销的可能性变得微乎其微。


在此背景下,由开发商等主体实施拆迁时期,那些靠补偿款一夜暴富的个案,只能越来越稀罕,直至成为历史。补偿标准设置,将更加倾向于保障被征收人日后的生活水平不降低,不会有明显过高的额度。


【原因之二:坚持一把尺子量到底,补偿方案日趋严格】


实践中,我们总能见到征收方打出一句标语:一把尺子量到底。对此,在明律师要再次提示大家,我们要正确理解这句话的含义。它是指一个项目一把尺子,而不是所有征收项目只用一把尺子。


每一个项目中,征收目的、被征房屋、被征收人等细节情况都有所不同,不可能所有项目都用同一标准去计算补偿。法律法规只提供原则底线,具体的补偿如何计算,要看所涉项目的那把尺子——征收补偿方案。


征收补偿费用由政府承担,同样牵涉公共利益。既然是为了公共利益而征收,那么征收补偿费用也要合理地支出,并且在法律法规、补偿方案制定的框架下进行。节省、控制征收成本,是征收方必然要追求的目标。


所以,实践中的棚户区改造项目,其征收补偿方案也呈现出日趋严格的形势。翻看一些项目的征收补偿方案,我们会发现它开始特别强调严格认定房屋面积、严格认定被征收人资格等事项。“无证房屋不予补偿”或仅给予较低的适度补偿的字眼可谓比比皆是。


最为重要的评估环节中,入选名录的评估机构同样不可能“瞎评”。倘若其提供的评估结果总是导致征收方“超预算”,那么下次它恐怕就难以出现在名录中为被征收人所选择了。


凡此种种,显然将被征收人靠拆迁项目获得高额补偿的可能性降至最低。被征收人不仅无法靠棚改发家致富,还要在征收方严格的尺子底下奋力维权,才能争取围绕无证面积、停产停业损失等事项多“量”出一些补偿来。


【原因之三:棚改范围被扩大,法律依据各不同】


在实践中,名为棚改的拆迁项目很多,但其改造对象究竟是否属于棚户区?其改造目的,是否真的出于改善居住条件、提升生活质量呢?这些,仍然值得审视、探讨、商榷。


这一现象,也导致被征收人能获得的补偿不会太高,日后的生活也无法达到心目中极为理想化的条件。


例如,在明律师经常提示大家警惕新房“被棚改”现象。什么样的房屋是棚户区房屋,被征收人心目中也有把尺子。评判标准我们无须赘述。实践中出现的2000年后建设的楼房被棚改,甚至联排别墅也被棚改,诸如此类现象必然是不合理的。


另外,棚改对象被无限扩大,也需要被征收人擦亮眼,看清棚改项目所依据的法律法规。例如,一些涉及农村集体土地的棚户区改造项目,适用地方关于集体土地上房屋拆迁的规定。仍然沿用区位补偿价+重置成新价的补偿模式,这一模式在10年前就已经推广、运用,不会带给被征收人太大的惊喜。


【维权要点:切实提高依法维权能力】


第一,仔细研究补偿方案,充分调整心态。一把尺子量到底,读懂这把尺子很重要。广大被征收人应当仔细研究所涉项目的补偿方案。了解这把尺子究竟怎么量,大致计算出自己应获的补偿。


补偿方案的内容,一定是非常详细全面的。征收目的、法律依据、调查认定方式、补偿标准、计算方法、补助与奖励……种种被征收人所关心的事项,均能在补偿方案中找到答案。


广大被征收人要调整好心态,不要盲目对比其他项目的情况或者他人的经历。没有完全一样的项目,别人的经历也无法完美复刻。你只需要关注你所在项目的补偿方案,并在这把尺子下探寻更大的补偿空间。


棚户区改造等拆迁项目实现快速致富?真相竟然已经是这样了


第二,加强维权专业性和针对性,避免维权“形式主义”。有的被征收人只是自感补偿标准过低,于是便亲自“披挂上阵”提起各种复议、诉讼、查处程序。但问题在于,其在没有委托专业征收维权律师的情况下,提起程序、举证质证均存在盲目性,尤其是最关键的质证环节往往没有质疑到点子上。这会直接导致能赢的官司输了,能调解的机会丧失了,无疑对维权大局非常不利。


故此,光是“诉了”是远远不够的,还必须确保每一个步骤的专业性和针对性。否则,有时诉了意味着使用了权利救济,还不如暂时不诉。


第三,抓住改造机遇,争取合理、适度的补偿。在严控征收成本的趋势下,改造不一定要以拆除房屋、迁走居民的形式实现。例如正在部署推进的城镇老旧小区改造和申请式退租,同样是重大的民生工程。它在推动方式和资金来源等方面,与传统的棚户区改造项目有很大区别。


政策的变化也许在释放一些信号。如果不拆除房屋、居民不搬迁也能实现改造,则没有必要选择更加“劳民伤财”的方式。若真的照此势头发展下去,老百姓意图“拆迁致富”的心愿恐将彻底落空。


毕竟,许多10多年前就传出小道消息说要拆的项目,至今都还原封未动……


如果遇到棚户区改造项目,在明律师还是希望广大被征收人抓住机遇,尽早改善生活条件。感到补偿不合理,我们可以在依法维权的前提下,通过各种方法争取适度、合理补偿。至于漫天要价维权,甚至试图靠此发家致富的想法,大家还是趁早摒弃为宜。


自然,所谓“越拆越穷”有时更多的是一种心理层面的感受,来源于对比和外迁带来的剧变。但若真的因棚改、拆迁而降低了被征收人的生活水平,无疑与政策的初衷完全背离。


至少,老百姓平凡而幸福的生活,得能够在棚户区改造项目结束后继续下去。


在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。

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