干货请收藏!590号令的这8个问题事关拆房和给钱,不可不知!

作者:何焱 来源:在明律师事务所 时间:2019-04-10

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导读:2011年1月19日,国务院第141次常务会议通过了国务院令第590号即《国有土地上房屋征收与补偿条例》,该条例于2011年1月21日公布,并于公布之日起施行。590号令充分考虑了民主法治层面、社会经济层面、实际操作层面的诸多问题,为国有土地上房屋征收与补偿工作提供了法律依据,也为广大被征收人反映问题、表达诉求、寻求救济提供了法律支持。这个经常被维权律师挂在嘴边的590号令具体规定了些什么,哪些地方是被征收人应当特别注意的呢?本文,在明律师对590号令的规定做一个全面梳理。


我们将590号令的规定分为两大部分,即“征收”和“补偿”来分别论述。前者就是老百姓认识中的“拆房”,后者就是“给钱(房)”。征收补偿的过程,就是政府主导、组织下对老百姓所有的房屋实施拆除,并对老百姓进行搬迁、补偿、安置的活动。


590号令


上篇:征收


1.房屋征收与补偿的主体只能是政府


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条的规定,市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工,互相配合,保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。


从这条规定我们可以看出,市、县级人民政府总领统筹房屋征收与补偿工作,房屋征收部门组织实施具体工作,其他有关政府部门予以配合。这一规定明确了房屋征收与补偿的主体是政府,以及征收法律关系为政府与被征收人之间的权利义务关系,改变了原来的《城市房屋拆迁管理条例》(已废止)中由取得拆迁许可证的单位作为拆迁工作主体实施拆迁工作的做法,避免了建设单位以自身经济利益为核心开展拆迁工作,从源头上保障了公共利益及被拆迁人的合法权益。


然而在实践中,还是经常出现市、县级人民政府不出面主持拆迁工作,把所有工作都交给作为“参与主体”的开发商、建设单位去开展实施,各个政府部门配合的不是征收补偿工作而是强拆工作,例如以“无证建筑不予补偿”“危房”等理由将被征收人的房屋强制拆除,且不支付相应经济补偿。这些情形几乎都是“以拆违代拆迁”的表现,被征收人可以就其中的违法情形申请行政复议或者提起行政诉讼有效进行救济。


2.征收相关建设的要求:四规划一计划没有不行


根据《条例》第九条的规定,依照本条例第八条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。此即所谓“四规划一计划”,对于棚户区改造、旧城改造类项目而言必须全面具备,而对于一般的交通设施建设等征收项目而言则可以没有“一计划”,但“四规划”同样不可或缺。


依据这条规定,被征收人可以申请政府信息公开来查看相关文件,以审查与自己切身利益相关的征地拆迁项目是否符合征地相关建设要求。在起诉房屋征收决定的诉讼中,被告也需要提供上述证据以证明自己的征收决定合法。


3.房屋征收范围必须具体、确定


根据《条例》第十六条之规定,房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。


房屋征收范围的确定是征收工作中至关重要的一环,这直接决定了当事人的房屋在不在征收范围内、会不会面临拆迁和补偿。在实践中,很多当事人申请政府信息公开要求提供准确的征收红线图(在农村集体土地征收中叫“勘测定界图”),被申请机关有时会拒不提供或者只提供一个粗略的大致范围,根本无法确定具体征收范围,当事人也就无从查证自家的房屋有没有涵盖在征收范围内。这是行政机关没有依法履行行政职能的体现,属于违法情形,当事人可以就被申请机关的不作为申请行政复议或者提起行政诉讼,以知悉房屋征收范围。


4.房屋征收调查登记应当入户实地进行


根据《条例》第十五条规定,房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。


对征收范围内的房屋进行调查登记是对被征收房屋进行评估并最终确定补偿金额的前提和基础,因此被征收人应当重视调查登记环节。在明律师提醒您3点注意事项:


首先,要积极配合房屋征收部门的调查登记工作。经常有被征收人不让调查登记人员进门,以为不让进门就能不拆了。在明律师想告诉广大被征收人的是,不配合调查登记并不会阻碍征收工作进程,反而有可能减损房屋补偿金额。因为征收方完全可以依据其所掌握的房屋登记簿数据和周边同户型房屋的状况对涉案房屋完成调查登记。


其次,要提供真实的数据。有很多被征收人为了获得更高的补偿金额,会在房屋面积、房屋用途上弄虚作假,这样的行为将会面临严重的法律责任。最后,要关注调查登记事项是否与实际一致,重点关注房屋面积和用途。房屋面积和用途是房屋征收补偿金额计算中权重最大的两项,也是争议最大的两项。因此在前期调查登记时,被征收人就应当密切关注这两项。


下篇:补偿


5.房屋征收补偿方案须公开征求意见


根据《条例》第十条之规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。


第十一条规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。


这则规定中与广大被征收人密切相关的是“征求公众意见”和“听证会”,这是在保障被征收人的知情权、参与权、建议权。被征收人一定要逐字逐句仔细阅读房屋征收补偿方案,如果方案中有“认为”(注意这里要按主观感觉去走,大胆去提意见,而不是顾虑过多)不合理不公平的地方,一定要在征求意见期间或听证会期间及时反映问题表达诉求。在明律师建议尽可能在正式的房屋征收补偿方案出台之前就积极反映意见,这比一切已成定局时再去寻求救济要积极主动得多。


在完成上述步骤之后,房屋征收决定就会依法作出并公告。被征收人若不服就可以针对其提起复议或诉讼了。而诉讼的审查焦点就集中于前面所提到的这些程序和步骤之中。


6.评估被征收房屋各项价值需细致审查


590号令第十九条和第二十条是关于评估被征收房屋价值的规定。同时,《房地产估价规范》《国有土地上房屋征收评估办法》对于评估被征收房屋价值这一事项有更为具体的规定。评估机构作为独立于房屋征收部门与被征收人的第三方机构来进行被征收房屋的价值评估,旨在保证评估结果的客观、专业和公正。


然而,现实中有许多被征收人提出评估出的价格偏低,这有可能是被征收人的心理预期过高,也有可能是评估机构在评估时出于各种客观原因而采取了错误的方法或基础。无论出于什么原因,被征收人如果对评估结果有异议,都可以依据590号令向评估机构申请复核。对复核结果仍有异议的,还可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。


评估被征收房屋价值是房屋征收与补偿过程中重要的一环,也是违法情形集中的一环。选择评估机构时未经过被征收人协商就直接确定,评估过程中未入户进行实地查勘,评估报告未列明涉案评估所选用的评估方法和可比实例信息,评估结果直接贴门上就算送达了等等,这些都属于违法情形。究竟何种情况下一定要申请专家委员会鉴定,被征收人拿不准主意时一定要及时咨询专业律师的意见。


7.征收补偿协议与征收补偿决定,决定你的补偿金额


590号令第二十五条规定了征收补偿协议,第二十六条规定了征收补偿决定。征收补偿协议是房屋征收部门与被征收人就具体补偿事项签订的行政协议。征收补偿决定是在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有人不明确的情形下,房屋征收部门报请市、县级人民政府依据590号令按照征收补偿方案作出的行政决定。这二者的关系是有协议就没决定,无协议就有决定,但都是决定被征收房屋补偿金额的具有法律效力的文件。


征收补偿协议一旦签订就产生法律效力,就会成为房屋征收部门对被征收人进行补偿安置的依据。因此,被征收人一定要谨慎对待,要仔细检查征收补偿协议是否详尽是否合理。有的被征收人就会担心了,协议管用吗?我签了协议就会按协议给我补偿吗?不给我怎么办?这就取决于被征收人是否在签约时对其中所涉条款进行了严格审查,是否避开了空白协议、协议约定内容不明确具体、补偿内容“缺项”等陷阱。 


征收补偿决定是在无法达成征收补偿协议的情况下作出的,可以说是最关键的、对被征收人影响最大的决定。征收方很可能会依据征收补偿决定申请法院强制拆除被征收人的房屋。因此,下达征收补偿决定后还不抓紧维权就真的为时晚矣了。


590号令第26条为被征收人提供了维权途径,被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼来救济自己的合法权益。


8.人民法院裁定强制执行,强拆前的最后一步


被征收人一定要特别注意《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条的规定,被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。这条规定表述了广大被征收人最关心的问题——强拆。


在明律师提醒大家:首先,强制执行以征收补偿决定为前提,如果被征收人没有看到征收补偿决定就被强拆了,那强拆行为肯定是违法的;


其次,作出征收决定的市、县级人民政府才能申请法院强制执行,征收部门是不能自行强制执行的;


最后,征收补偿决定的救济期限一般最长6个月,被征收人在收集证据时一定要注意时间,及时行使救济的权利。


综上所述,590号令主要规定了征收与补偿两大方面,并为被征收人提供了申请政府信息公开、申请行政复议和提起行政诉讼三大主要救济方式。590号令作为规范国有土地上房屋征收与补偿工作的基础性法规,为国有土地上房屋征收与补偿工作的各个环节提供了法定程序和救济途径,其重要性不言而喻。同时,地方性规定也为地方的国有土地上房屋征收与补偿的具体执行工作提供了法律依据,棚户区改造项目、大型工程建设项目等也都有其特殊的规定。因此,在被征收人维权过程中,590号令至关重要,然而仅仅依靠590号令也是远远不够的。理解上述条款的内容与逻辑顺序,无疑是被征收人依法有效维权的基础前提。                                                                                                                         



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