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注意!签订征收补偿协议的3大陷阱全揭露【附案例解析】

作者:王丽文 来源:在明律师事务所 时间:2019-03-22

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导读:无论是征收房屋还是土地,征收部门最终都要与被征收人签订补偿协议。补偿协议签订后,补偿数额、补偿方式基本确定,被征收人也需要按照协议约定的期限腾房搬迁。因此签订协议前被征收人需要慎重考虑。如果认为补偿不合理或者不满意,千万不要为获得眼前的利益而匆忙签约,否则将得不偿失。本文,在明律师孟登高为大家介绍征收过程中签订补偿协议的3大陷阱,并通过对有关案例的解析帮助大家更好的理解……


陷阱一:征地文件未审批,征地活动属违法!


我国《土地管理法》第四十五条规定,征收土地必须经省政府或国务院的批准。也就是说没有获得省政府或者国务院的征地批复,征收部门如果作出征地公告或征地补偿安置方案都是违法的。而如果涉案项目在没有征地批复的情形下就组织实施征地行为,甚至有人上门入户要求“被征地农民”签约腾房,那么被征收人一定要对此坚决说不,依法捍卫自己的正当权益。


被征收人要确定自己的房屋或者土地是否属于征收项目范围内,可以要求当地的自然资源部门公开征地批复及申报材料,也可以通过自然资源部的官方网站进行查询。按照自然资源部2014年的规范性文件规定,征地报批的材料都是地方上应当依职权主动公开的。如果当地政府没有获得省级政府或国务院对被征收人的承包地块的征地批文,甚至与被征收人签订补偿协议则存在未批先占、少批多占的违法征收行为,被征收人应当拒绝签订安置补偿协议。


陷阱二:暴力威胁促签约,合理补偿莫要信!


2016年12月,河南省许昌市某社区的赵女士,其所在社区因棚户区改造项目被纳入征收范围内。房屋征收部门进行了搬迁动员大会,同时将赵女士在内的大部分居民的房产证、宅基地使用权证的原件收回。由于征收补偿不合理,赵女士一直未与征收方签订补偿协议。征收方后来得知赵女士有神经衰弱的情况,多次在傍晚找到赵女士沟通补偿安置事宜。有时甚至凌晨两点还在与其沟通,赵女士最终迫于压力勉为其难地在补偿协议上签了字。


事后赵女士坚持以补偿安置协议系胁迫签订为由,请求法院依法予以撤销。一审法院、二审法院均认为赵女士不能举证证明其签订补偿协议存在被胁迫的情形。赵女士与征收方签订的涉案安置补偿协议有效且已实际履行完毕,其要求撤销涉案安置补偿协议,理由不能成立,依法不予支持。


本案中,征收办的工作人员多次在晚间甚至深夜与赵女士协商补偿安置事宜,表面上是积极与被征收人协商沟通,确保征收工作的顺利开展,但事实上已经给赵女士造成了巨大的精神压力甚至是精神胁迫。协议签订后,赵女士发现安置补偿协议存在不合理的情形,再寻求法律救济,不仅需要赵女士提供存在强迫、威胁的证据,而且很可能耗费更多时间和精力,撤销协议的主张也往往难以得到法院的支持。


补偿安置协议


对于这种情况,孟登高律师提示大家以下3点:


其一,在签订补偿安置协议前,千万不要将房产证、宅基地使用权证、土地承包经营权证等相关原件交给征收方的工作人员,否则日后维权会陷入被动。


其二,如果有证据证明签订的安置补偿协议是因欺诈、胁迫而订立的,则可以自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权,请求法院撤销所签订的协议。但通常而言,举证会面临极大的困难,这种诉讼胜诉的可能性有限。


其三,征收过程中难免会遇到威胁、逼迁的情况,比如“五断”和各种骚扰手段等,也可能是像上述案例中利用被征收人有神经衰弱等特殊情况胁迫其签订协议。无论是哪一种威胁或“暴力”手段,被征收人一定要建立好强大的心理素质,保证人身、财产安全的前提下,通过法律途径维护自身合法权益,必要时可以委托律师代理维权。但无论如何,心理状态过于“脆弱”的当事人是较难维权成功的。


陷阱三:口头承诺高补偿,空白协议莫要签!


云南省某市的李先生在村集体承包了8亩的土地种植茶叶。2018年5月,其承包地因某小区建设项目被征收为国有土地。征收办的工作人员为加快签约进程,制定了一份搬迁补偿协议,约定每亩茶叶、地上附着物等所有物品给李先生5万元的补偿,亩数一栏暂时空白。征收办的工作人员口头承诺会按照日后实际丈量的面积补偿,也会比其他被征收人的补偿更高。李先生相信征收办不会骗他,就在补偿协议上签字确认。协议签订的次日,征收办的工作人员在实际丈量时,仅听从村委会的指示进行丈量,丈量4亩地后跟李先生承诺剩余的地改天再丈量并让李先生签字,李先生也按照指示签字。后来征收办的工作人员却再也没有对李先生剩余的承包地进行丈量。随后李先生收到征收部门盖好章的补偿协议书,但协议上仅载明李先生有4亩的承包地……


如果按照李先生土地承包经营权证的四至范围丈量,其拥有8亩耕地的承包经营权,实际上也是都用于茶叶的种植。单从补偿协议的形式上看,有4亩土地,茶叶、附属物等所有地上物每亩补偿5万元,并且双方都签字盖章,也就是说合同已成立、生效。此时再寻求法律救济,将需要更多的时间成本。如果在空白协议签订时,李先生坚持要求土地全部丈量后签约,不听信口头承诺,不盲信更高补偿,慎重考虑就会有效避免后续与征收办的矛盾产生。


事实上,我们如果参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的程序就不难发现,对房屋面积的测量、确认显然应当是签订补偿协议之前所要完成的步骤,这才符合事物发展的客观规律。而农村征收在维权时,一定要有参照590号令规定的意识。


对于这类情形,孟登高律师提示大家以下3点:


其一,如果对土地丈量、房屋评估的面积不认可,被征收人要及时在测量、公示期间提出异议,要求有关部门委托第三方进行专业测量。当时未提出异议,过后再提就会面临举证困难。


其二,签订补偿协议时,双方应当同时签字盖章,互留所签订的补偿安置协议。对于征收办要求先签订空白协议,然后让领导审批等借口,应当果断拒绝。实践中,一些棚户区改造项目中预签的补偿协议存在单方签约后将协议收回审计的情形,但那是预签的附生效条件的协议,而与通常所说的正式的补偿协议并非一个文本。


其三,如果补偿协议中对土地亩数、房屋面积、单价及违约条款等重要事项约定是空白的,千万不要着急签字,待协议中的重要事项落实后再与征收方签订补偿协议。不要等到征收方拿走协议后,填上的内容与口头承诺大相径庭后才恍然大悟。


在明拆迁律师在此郑重提醒广大被征收人,当遇到土地、房屋征收时,一定要保持理智清醒,慎重签订征收补偿协议!不偏听偏信不贪图眼前利益,对自己的拆迁补偿有合理的预期,遇到上述情形保持警惕,必要时利用法律的武器捍卫自身的合法权益!


在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。


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