集体土地棚户区改造按国有土地的程序走,征收决定能合法得了吗?

作者:苏昂 来源:在明律师事务所 时间:2019-03-11

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导读:当下,对于农村集体土地上房屋下征收决定进而进行拆迁的做法越来越常见,这也给广大农民朋友的依法维权提出了需要重视的新问题。简言之,在未依法获得征地批复的情况下,如此作出征收决定的做法是不合法的。


基本案情:集体土地上房屋遭遇棚户区改造


委托人的房子位于河北省张家口市某县某村,有合法的集体土地使用权证,但原本平静的生活却被一纸《房屋征收决定》所打破。2017年12月底,李先生一家收到了县政府作出的《房屋征收补偿决定》以及一份《房屋价格评估报告》,告知李先生所在村被纳入了棚户区改造项目范围。虽然李先生知道自己的村落要被征收了,但是没有想到这么迅速,并且安置补偿款极低,根本没有办法维持李先生现有的生活水平。至于补偿标准李先生并不知从何而来,仅仅是拆迁办口头承诺给多少平米的房子和多少补偿款,没有任何书面文件。同时,针对此次征收的任何合法手续李先生均表示不知情。眼看着自己美好的生活要被破坏,李先生决定拿起法律的武器维护自己的合法权益。


经过在网络上认真搜寻,李先生最终决定委托在河北省代理过多起案件并取得满意效果的北京在明律师事务所的黄晓丽律师代理自己的案件。


法律分析:程序错用,征收决定确认违法


黄晓丽律师先了解了李先生所在村的具体情况,以及所在村土地的地籍情况。李先生表示,自己虽然不是村里的人,但是其房屋是合法的,土地取得也是有合法的权属证明(集体土地使用证、建房许可等证明齐全)。村内土地没有被合法征收,一直都是集体土地的性质。黄晓丽律师一眼看出了端倪:既然李先生所在村依然是集体土地,那么他收到的征收补偿决定怎么是按照国有土地上房屋征收程序作出的呢?


黄晓丽律师立刻针对李先生的房子展开了一系列的信息公开调查取证,包括征地批文、建设项目立项、规划许可等等文件,确定土地性质并确定李先生的房屋是否位于征收范围内。果不其然,在法定的期限内,黄律师收到了相应部门的信息公开答复,无论是征地批文还是立项批复,得到的答复均为“不存在相关的征收信息”。此时,黄律师对李先生的案件就更有把握了——未批先占!错用程序!


棚户区改造


针对李先生收到的前述两份文件,黄律师采取的是“双管齐下”的方法。一方面,针对李先生个人作出的《房屋征收补偿决定》启动复议程序,要求撤销该补偿决定;另一方面,针对此次项目作出的《房屋征收决定》直接起诉,要求撤销。在复议机关收到并受理撤销补偿决定复议申请的同时,将撤销《房屋征收决定》的案件予以立案。立案后,黄律师立马针对复议撤销《补偿决定》的案件申请中止,理由是《房屋征收决定》是补偿决定的必须的前置程序,需要等案件的审理结果作为复议的参考,并且对复议决定起到了关键性的作用。这个时间差打的刚刚好,在撤销《征收决定》的同时,又不耽误《补偿决定》的撤销。2018年8月30日,李先生收到了复议机关作出的《中止复议审理通知书》,告知李先生等待《征收决定》案件结果,再作出相关的复议决定。


案件是否能够走得顺利,是否能够胜诉,都在于很关键的因素——证据,这也就是黄律师为什么一上来做了许多信息公开的原因。通过向省政府、市县级国土部门、发展改革部门等行政机关进行的信息公开取证调查,黄律师得到的“该区域没有相关征收信息”的证据足以表明,李先生一家所在村的集体土地仍然是村集体所有,并未被征收为国有土地。


此份征收决定存在着诸多的违法点,其中最大的违法点在于李先生的房屋土地性质,仍然是集体土地,那么如果拟对于该土地进行征收,必须按照农村集体土地征收的程序进行,即由国务院或省级人民政府作出征地批复征收为国有土地。按照我国目前的法律,征收主要分为两种,一种是对国有土地上房屋的征收,征收后房屋所在的国有土地使用权同时收回,通俗的说法叫地随房走;另一种征收为集体土地的征收,征收后对地上房屋在内的附着物进行补偿,称之为房随地走。但是在集体土地上绝不存在所谓的地随房走,即先把房屋征收,房屋所在的集体土地同时收回,这是一种严重架空《土地管理法》的违法行为。在最高人民法院(2017)最高法行申6218号一案的裁判要旨中,最高院也明确了集体土地上房屋的征收要“参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行”的规定,意思是要参照国有土地上房屋征收补偿的精神,充分保障被征地农民的合法权益。不能将其理解为集体土地征收过程中,应当按照国有土地征收补偿的程序和标准对被征地农民予以安置补偿。如此理解,违反土地管理法及其相关规定。


很快,河北省张家口市中级人民法院判决确认被告作出的房屋征收决定违法并责令其采取补救措施。当然,这只是个开始,黄律师并不仅仅满足于一份胜诉判决,更重要的是为李先生一家拿到合理的安置补偿。案件的办理仍在进行之中。



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