周口中院胜诉:评估报告违法,棚户区改造征收补偿决定被撤!

作者:谢瑞青 来源:在明律师事务所 时间:2019-03-11

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导读:近期,在明律师李顺华、谢瑞青代理的又一起诉棚户区改造项目征收补偿决定案件胜诉。因评估报告违法,政府作出的征收补偿决定被撤销。


委托人:黄先生,河南省周口市川汇区人


被告:河南省周口市川汇区人民政府


代理律师:李顺华谢瑞青,北京在明律师事务所律师


基本案情:价格评估存在多处违法


2017年10月10日,周口市川汇区人民政府(以下简称区政府)因棚户区改造项目建设需要发布了征收决定,黄先生的房屋在征收范围内。在此之前,区政府房屋征收办公室(以下简称区征收办)于2017年7月31日作出《评估机构选择征求意见结果公告》,选定了评估机构。包括黄先生在内的被征收人对此毫不知情。直到2017年8月25日,区征收办才发布《协商选定评估机构的通知》,推荐五家评估机构供被征收人选择。此后评估机构以2017年8月25日为评估时点,对黄先生的房屋市场价值进行了评估。后黄先生与征收部门多次协商未果,2018年6月8日,区政府对黄先生作出了征收补偿决定。


评估报告


在诉讼过程中,在明律师明确指出了评估报告存在的违法问题:


首先,依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款的规定,评估机构应当首先由被征收人协商选定。即选择评估机构的主体是被征收人,选择的方式应当首先是协商选定。本案中,被告2017年10月10日发布生效的征收决定,至此才确定了征收范围和被征收人的资格,但是在2017年7月31日,区征收办就已经选定了评估机构,此时被征收人尚未确定。另外,区征收办在2017年7月31日已经选定评估机构的情况下,于2017年8月25日通知包括原告在内的被征收人,事实上根本没有履行协商的程序,明显违法。


其次,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定,对被征收房屋价值的补偿,不能低于征收决定公告之日被征收房屋周边类似房屋的市场价格。依据《国有土地上房屋征收评估办法》第十条第一款规定,房屋价值评估时点应当为征收决定公告之日。本案区政府发布征收公告的时间是2017年10月10日,而评估报告评估时点是2017年8月25日,明显违法。


在代理律师的据理力争下,周口市中级人民法院采纳了在明律师的意见,判决撤销了区政府作出的房屋征收补偿决定。


律师点评:评估报告应全面审查


对评估报告的审查,不能局限于形式上的审查。不仅要看评估报告的内容是否符合《国有土地上房屋征收评估办法》规定的应当包括的内容,也要看被征收人是否申请复核评估、是否申请专家委员会鉴定,或者提起相应申请后是否得到有效回复等等,更加要看评估报告的实质内容即评估机构的选择、评估人员及机构资质、评估时点、评估价值是否公平等等。对此,最高人民法院2004年公报案例“丰浩江等人诉广东省东莞市规划局房屋拆迁行政裁决纠纷案”已明确说明。


最后,在明拆迁律师提醒广大被征收人,房屋征收评估涉及您的切身权益,征收方应当严格依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(590号令)规定的程序选定房地产价格评估机构。评估机构也应当依照《征补条例》和《国有土地上房屋征收评估办法》等法规、规章去独立、客观、公正地开展工作。如果您收到一份类似本案中这样存在多处违法的评估报告,建议您及时咨询专业征收维权律师,坚决维护自己的合法权益。



在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600、010-87521008或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。


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