管用!棚户区改造等房屋征收决定9大程序要点,少一个都不行

作者:许玉龙 王小明 来源:在明律师事务所 时间:2019-03-04

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导读:行政程序是防止行政机关滥用权力,保障公正性的有效制度设计。行政机关违反法定程序就有可能作出错误的行政行为,将会给公民、法人或者其他组织的合法权益造成损害,同时也会给国家利益、公共利益造成损害。而在征收维权实践中,针对棚户区改造、旧城改造等项目的征收决定进行审查无疑是维权起步阶段的重中之重,对于维护被征收人的补偿权益具有十分重要的意义。本文,在明律师将为你浅析对房屋征收决定的9大审查要点。


其一,是否有“四规划一计划”为项目启动依据


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条规定,确需征收房屋的各项建设活动,应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建,应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。此即审查房屋征收决定是否合法的第一大要点“四规划一计划”,由征收方举证证明即可。


其二,是否依法拟定征收补偿方案


根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第十条第一款的规定,房屋征收部门拟定征收补偿方案,报市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。


实践中,一些项目中出现了找不着房屋征收部门的怪现象,冲锋陷阵的变成了房屋征收实施单位。这会导致被征收人依法维权的复议、诉讼路径被堵死,需要引起大家的特别注意。


其三,是否依法组织论证和征求意见


《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款规定,市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布,征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。因此,收到房屋征收部门上报的征收补偿方案后,市、县级人民政府应当组织发展改革、城乡规划、国土资源、环境资源保护、文物保护、财政、建设等有关部门对征收补偿方案是否符合《征补条例》和其他相关的法律、法规的规定进行论证。在论证、修改后,应当予以公布,征求公众意见,明确征收意见的期限不得少于30日。


拆迁


其四,公布征求意见和修改情况及组织听证会


根据《征补条例》第十一条第一款的规定,市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因此,征收补偿方案征求意见结束后,市、县级人民政府应当将征求意见的情况进行汇总,根据公众意见情况对征收补偿方案进行修改,并将征求意见情况和根据公众意见修改情况进行公布。又根据本条第二款的规定,因旧城区改建需要征收房屋,多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的,市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会,并根据听证会情况修改方案。本条规定的多数人一般理解为被征收人的过半数。


其五,社会稳定风险评估


房屋征收实际上是对人民群众利益调整的一项重大决策,它关系到人民群众的切身利益,关系到社会稳定。为了从源头上预防和减少征收矛盾纠纷,《征补条例》第十二条第一款规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当按照有关规定进行社会稳定风险评估。许多地方对社会稳定风险评估的程序步骤也有具体的地方性规定,在依法维权时被征收人可进行相应的查阅。


其六,政府常务会讨论决定


涉及被征收人数量较多的房屋征收行为,一般涉及面广、问题多而复杂。为了更好维护被征收人的利益,促使政府更为谨慎地行使行政征收权力。《征补条例》第十二条第一款还规定,房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会讨论决定。


至于究竟何为“涉及被征收人数量较多”,各地方的规定有着很大的差距。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第19条规定,房屋征收决定涉及被征收人、公有房屋承租人50户以上的,应当经区(县)人民政府常务会议讨论决定。《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第18条规定,房屋征收涉及被征收人、公有房屋承租人超过300户的,房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》第17条则规定,房屋征收涉及被征收人一千户以上的,房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。南京市设立的这一极高的“较多”标准,显然无益于590号令规定精神的落实。实践中,千户以上的大规模征收项目比较鲜见,大部分项目都会被排除在这一程序性规定外。


需要指出的是,对这一细节的审查足以导致涉案房屋征收决定被确认违法。这也是体现征收维权律师专业性之处所在。


其七,拨付征收补偿费用


根据《征补条例》第十二条第二款的规定,作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。本款中,“足额到位”是指征收补偿的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求,能够保证全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。“专户存储”是指征收补偿款应当存入专门用于征收补偿费用的存储账户上,不得存入市、县级人民政府的基本账户或者其他账户。“专款专用”是指对指定用途的资金,应按规定的用途使用,而不得以任何形式挪用、截流、私分或者变相私分。实践中,征收补偿费用是否符合上述规定由征收方负责在复议或诉讼中举证。


其八,房屋征收决定公告


根据《征补条例》第十三条第一款、第二款的规定,市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。本条款所称的公告,是指应当在征收范围内进行公告,也应当在公开发行的报纸上或者政府网站上或者电视台等媒体上发布。且公告应当载明如下内容:(1)征收的目的和依据;(2)征收的地点和范围;(3)委托的征收实施单位名称;(4)房屋征收补偿方案;(5)达不成协议或者被征收房屋所有权人不明确的处理办法;(6)行政复议、行政诉讼的权利告知;(7)索取房屋征收相关资料以及咨询地点;(8)其他应当公告的事项。另外,“宣传、解释工作”不仅包括做好被征收人的说服工作,还包括对房屋征收公告本身的宣传解释工作,让被征收人明白房屋征收补偿的各项相关事宜。


需要指出的是,实践中一些地方存在“一户一户下征收决定”的做法,在明律师认为这是不符合590号令追求的目标的。而如果未依法公告或者以名为“拆迁公告”的其他公告替代前述房屋征收决定公告,被征收人也可以考虑以此为突破点展开维权。


其九,收回国有土地使用权


根据《物权法》第一百四十六条、第一百四十七条的规定,《城市房地产管理法》第三十二条的规定,我国实行“房地一体原则”。其源于房产和地产不可分离的属性,为了与法律规定保持一致,根据《征补条例》第十三条第三款的规定,房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回。


在明拆迁律师最后需要强调的是,在当下的许多棚户区改造征收项目中,预签附生效条件的补偿协议被放在了房屋征收决定作出之前,这与大约5年以前的各地方规定有了很大出入。对于有这样规定的地区,对预签补偿协议环节的审查也将成为审查房屋征收决定合法性的新要点,但其具体的审查方式还需要探索和尝试。广大被征收人要对这一程序上的新变化提高警惕,审慎进行预签协议。而在征收维权开始阶段对房屋征收决定的细致审查,更需要专业征收维权律师的指导和帮助。



在明律师温馨提示:因各地补偿的类型、补偿标准不一以及征地拆迁的情况复杂,文章内容并不能完全针对您的情况,为节省您的时间,建议您拨打我们的免费律师服务热线:400-1835-600、010-87521008或点击网站上的在线咨询按钮与我们的专业拆迁律师及时沟通,我们将第一时间为您解答。也可以通过右侧免费电话咨询输入您的电话号码,我们的律师将免费回拨给您以便更好的帮您解决征地拆迁问题。


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