房屋征收中的常见的那些“奥步”，你知道几个？

导读：奥步，是闽南话，意思是不好的、下三烂的招数。在征地拆迁领域中，政府一方施出的“奥步”可谓花样繁多、层出不穷，而被征收人作为平头百姓则往往只能是被动应对、见招拆招。那么，征收中常见的奥步究竟有哪些？这些奥步的法律性质究竟如何？在明律师又会给予被征收人以什么样的针对性应对建议呢？

奥步之一：预签约

预签约，是指征收部门组织被征收人预签征收补偿协议，过去也有地方称其为“模拟征收”。通常的做法是，先由政府拟定并公布征收补偿方案并提供征收补偿协议文本，后组织被征收人进行预签约。当签约人数达到一定比例时（如北京正在进行的某棚户区改造项目，规定的比例为75%），政府作出房屋征收决定，预签的征收补偿协议生效。如预签约未达一定比例，则房屋征收项目终止。

在明律师认为，这种惯用做法是存在法律问题的。其一，《国有土地上房屋征收与补偿条例》并未对“预签约”“模拟征收”做出任何规定，此类做法实属政府在征收中自行“发明”的程序，本身就欠缺法律依据。根据依法行政的原则，政府所实施的任何一项行政行为，都必须严格依照法律的授权进行，即“法无明文授权不可为”。据此，所谓“预签约”的组织行为本身即涉嫌行政违法。其二，“预签约”行为系对民法领域“附条件合同”规定的滥用。《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。预签约的做法，其法律依据就是这条。然而遗憾的是，征收补偿协议的法律性质并非《合同法》所调整的平等主体之间的合同关系，而是政府房屋征收部门与被征收人这对不平等主体之间订立的法律意义上的行政协议，其依法应受行政法律的调整。其三，“预签约”行为完全破坏了《条例》规定的正常房屋征收程序，其出现本身即意味着程序的违法。正常的程序是，征收决定→征收补偿方案→征收公告→补偿协议协商、签订→补偿决定→司法拆迁。然而“预签约”的杀出即意味着政府在拟定征收补偿方案、进行补偿协议预签工作时，征收决定尚处于未作出状态。那么试问，政府又是依据什么来开展的上述预签、方案拟定工作的呢？政府是否作出征收决定，主要依据是公共利益的现实需要，是政府必须依法作出的严肃的行政行为，而通过“预签约”的模式将其演变为“附条件作出”，是与行政法领域的信赖保护原则相违背的。

其四，也是最重要的，即预签约行为实质上是政府“先上车后买票”“先斩后奏”意图的实施方式。本来依法应当先作出征收决定，那么被征收人就可以在此时对征收决定提起复议或诉讼。现在通过预签约，先把75%-80%的预签约被征收人人为制造出来，客观上迫使对征收决定、补偿标准不满的人成为了绝对少数，且直接被置于了大部分群众的对立面——当这一小部分群众想要维权时，其所承受的各方面压力将较正常程序大为增加。这是典型的分化、瓦解被征收人，随意“牺牲”少部分人合法权利的做法，是与法治精神背道而驰的。

奥步之二：提前签约奖励

与“预签约”配套使用的，往往还有提前签约奖励这一尽人皆知的招数。在明律师认为，这一手段的运用是存在严重法律问题的：

为鼓励居民早签约早搬家，项目设计了多种奖励。“如果能在前30天预签约，每户可以享受一次性21万元的签约速度奖。”小组全签奖、项目整体生效奖、困难补助……各种奖励加起来，每户最多可得42万元。“如果在预签约有效期内的第31天到100天预签约，每延迟一天，每户按3000元的标准扣减。”

以上为北京某棚户区改造项目对提前签约奖励所作的规定。首先，预签约期既然为100天，那么在期限内的任何一个时点签约，被征收人应当享受到平等的对待，这才是法律意义上的“期限”设定的应有之义。前30天就奖，后70天就按日扣减，这样的做法本身并无法律依据，客观上制造了被征收人最终获取补偿数额的不平等结果。其次，所谓“小组全签奖”“项目整体生效奖”系与山东济南二钢片区项目中“3+3”奖励手段殊途同归之举，即将某一被征收人所能领取的奖励金数额与其他被征收人捆绑起来，人为在被征收人之间制造压力甚至是矛盾——你不签，就是挡了我的奖励，我就要反对你。试问，如此手腕，难道是依法和谐征收的应有之义么？再次，也是最重要的一点，《条例》第17条明文规定，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。然而该条适用的前提是房屋征收决定业已作出！而在“预签约”的情况下，征收决定尚未依法作出、生效，奖励办法却率先得以拟定甚至施行，试问，政府的这一行政行为的作出是否有着充分的法律依据呢？

对此，北京在明律师事务所的资深征收维权律师表示，“预签约”本就存在重大法律疑问，“预签约+提前签约奖励”的做法更是涉嫌违法——事实上，政府意图通过设置奖励金制度来诱导被征收人进行预签约，预签约行为的公平、合理性实际已遭单方的影响、破坏。协议、合同本是具有相对性原则的，即应当是由房屋征收部门与具体的某个被征收人一对一的进行协商、签约，其效力也是“一对一”的关系，而不可能“一对多”。据此，对于采取上述奥步的征收项目，被征收人应当提高权利防范意识，根据自身实际情况作出理性的选择。至于专业征收维权律师能否介入提供帮助，在实践中则是更为复杂的问题。然而奥步就是奥步，其本质是不会因掩饰而改变的。