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不请律师、请当地律师和请专业征收维权律师究竟有何不同?在明律师一步一步带你解读……

来源:在明律师事务所 时间:2017-04-20

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导读:实践中,一些被征收人在面临补偿数额不满意的情况时,出于费用、信任等多方面顾虑,往往会首先选择自力救济,自己维权。也有的会选择聘请当地的律师进行代理。还有的则会不辞辛劳跑到北京来聘请代理业务覆盖全国的专业征收维权律师出马。试问,这3种不同的维权选择,会在具体案件中带来什么样的区别呢?在明律师马上通过一个真实的案例,一步一步带着被征收人详细进行解读。


案情简介:两份评估报告,黑了200万


1996年当事人老刘在某市市区繁华路段经合法手续后建设了500平米的门面房用于超市经营,每年收入约30万元。2012年,涉案地块被列入征收范围。当地街道办及拆迁办单方对老刘的房屋进行了评估,认定价值为每平米6000元。老刘虽对补偿数额不满,但鉴于是政府拆迁,也迫于拆迁威胁,即签订了补偿协议。按协议约定,老刘在协议签订后5天内就完成了自行搬迁,房屋被拆迁办拆除。


然而拆迁办在支付了100万元补偿款后,迟迟未支付余下的200万元,老刘一等就是一年时间。在此期间,老刘发现其邻居的公租住房也同样获得了6000元一平米的评估价格。老刘认为不公,遂要求重新评估,并几次三番找拆迁办沟通。在多次交涉未果后,拆迁办向老刘出示了一份评估报告,显示老刘家超市的评估价格为每平米10000元!两份不同的评估报告,相差200万元的巨额补偿。


敲黑板第一下:研判形势,老刘面临什么?


答:也签了也拆了。众所周知,在代理征收维权案件时,此类协议也签了房子也拆了的情况,是代理难度最大的一种。尤其是房子没了,会直接导致被征收人在协商中缺乏足够的筹码。但鉴于本案出现“阴阳评估报告”及拆迁办“该”老刘200万迟迟不给的特殊性,还是为维权留下了很大希望的。据此,对于“签了拆了”的情况,仍要具体案情具体分析,不能简单地认为“没救了”。


敲黑板第二下:老刘自行维权,他怎么做了?


老刘是一位普通的被征收人,没有法律的专业知识。凭感觉一看,该案的问题分明出在评估报告上——一处房屋,两份在同一时间做出的结果完全不同的评估报告,那么评估报告恐怕是违法的。于是,老刘决定先向上级政府部门就此案进行举报。然而举报材料交上去便如泥牛入海一般杳无音信了。


紧接着,老刘又想到了诉讼,通过提起民事诉讼告房地产价格评估机构。结果怎么样,被征收人朋友应该能想到——直接被法院作出了不予受理的裁定,案子没立上。


这里面的法律问题是,被征收人对评估报告有异议的,能不能诉评估机构呢?答案是明确的,不能。因为评估机构作为独立的、专业的机构,其所作出的评估报告的性质类似于我们说的鉴定意见。这类文件在法律上都是不可诉的。且根据《国有土地上房屋征收评估办法》之规定,对评估报告不服,只能向评估机构申请复核。对复核结果还不服,只能向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。对鉴定意见仍不服,只能按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条的规定进行处理,即去复议或者诉讼房屋征收补偿决定。法律规定的救济途径,就是这样,凭直觉起诉评估机构,是行不通的。


敲黑板第三下:当地律师介入,诉撤销协议,成了么?


老刘一看自己干不行,决定花些银两,聘请当地的律师进行维权。当地律师一研究,认为涉案补偿协议是《民法通则》及《合同法》意义上的显失公平的协议,依法是可以变更或者撤销的。于是,律师起草了民事起诉状向法院提起了民事诉讼。然而,老刘的这次起诉依旧被法院裁定驳回了。


根据《合同法》第54、55条之规定,具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的,撤销权消灭。本案中,由于老刘在发现评估报告有鬼后没有及时提起撤销补偿协议之诉,而是选择了和评估报告较劲,白白耽误了期限,致使一年的除斥期间已然经过。眼下,这条撤销、变更补偿协议的路,已然走不通了。


敲黑板第四下:专业征收维权律师登场,直逼征收行为违法本质,成了!


几万元的律师费花了,案子反而陷入绝境,老刘因此而备受打击。在房屋被拆除两年半后,他终于找到了北京在明律师事务所的专业征收维权律师“死马当活马医”。专业征收维权律师接手后认为,这起案件的代理不应将眼光、思维局限在评估报告和征收补偿协议这些“小角色”上,而应直捣问题的核心关键——征收项目本身的合法性,从这上面找寻突破口。律师随即向当地政府申请政府信息公开,根据答复结果却未能查到涉案项目的房屋征收决定。于是,在明律师一纸诉状将作出信息公开答复的政府部门告上法庭,发动了本案的第一个行政诉讼攻势。面对立案难,老刘一度找到了省高院,最终由省高院作出了监督立案函,老刘的案子才得以立案。庭审中,政府部门工作人员承认本案的征收决定系在老刘的补偿协议签订、房屋被拆除后才作出的。换言之,拆迁行为本身,是违法的。


到这里,本案政府一方的违法之处已是纸里包不住火的事情。无论如何,政府是承受不了违法的后果的,一户判决下来就可能导致其他被征收人的骨牌效应。无奈之下,拆迁办开始在法院的居中调解下坐下来与老刘协商谈判。经过几个月的艰苦谈判,双方终于就补偿问题达成了一致:政府同意按第二份评估报告显示的每平米10000元标准补偿老刘,并额外支付60万元作为此事给老刘造成的其他损失的补偿。老刘最终赢得了560万元的征收补偿。


本案的最终结果充分说明,专业征收维权律师与地方上的普通律师、被征收人自己是有着本质的差别的。他的优势就在于站得更高,看得更远——不被细枝末节困扰,拒绝“一叶障目,不见泰山”,而是窥一斑而见全豹,通过简单的信息公开程序找寻项目在大的方面的法律漏洞,进而实现搭建协商平台,提高补偿数额的最终目的。事实是,如果当真像地方的律师所追求的,撤掉了当初的补偿协议。那就意味着补偿谈判要从头开始,而这对老刘来说没有任何优势可言,因为房子已经被拆掉了。本案专业征收维权律师的代理思路和视角,是尤为值得广大被征收人学习、借鉴的。


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